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1、国际商会企业总部项目前期市场调查报告第一部分 市场调查的目的、方法及内容2一、市场调查的目的2二、市场调查的方法2三、市场调查的内容2第二部分 市场调查报告2一、晋宁县的政治行政区域概况21、晋宁在昆明的区位交通22、人口状况33、晋宁县的历史背景、文化渊源3二、晋宁县经济发展现状41、晋宁县近年经济发展概况42、居民人均收入水平概括4三、晋宁县近年经济发展趋势41、晋宁县“十二五”发展规划42、晋宁县城市发展规划概况43、晋宁县近年招商引资概况5四、晋宁县房地产一级市场开发及成交状况71、2011年晋宁县房地产招拍挂及成交价格状况。72、晋宁县2011年一级市场土地成交情况83、晋宁县房地产
2、二级市场供应及成交状况8五、项目区域市场概况91、项目所在区位介绍92、项目所在地现状103、项目周边房地产市场情况11六、市场调查总结11附件1：晋宁县招商引资项目管理办法（试行）12附件2：晋宁县招商引资税收优惠政策19第一部分 市场调查的目的、方法及内容一、市场调查的目的通过对晋宁县政治、经济、文化、历史背景以及未来经济发展规划方向的调查，了解晋宁县房地产经济法发展方向，从而为我司未来选择在晋宁房地产投资建设提供依据。二、市场调查的方法此次市场调查主要通过实地走访、入门调查、与相关单位访谈及昆明和晋宁县媒体方面进行数据收集，分析。三、市场调查的内容本市场调查主要了解晋宁县历史沿革，文化背
3、景、政治政策、经济发展水平及趋势、“十二五”期间经济发展规划，晋宁房地产一级市场土地交易状况，和房地产二级市场住宅、商业供应状况等信息。第二部分 市场调查报告一、晋宁县的政治行政区域概况1、晋宁在昆明的区位交通晋宁县地处云南省昆明和玉溪两大城市经济带之间，北距昆明50公里,南距玉溪30公里，区位优势明显，交通便捷。昆玉、昆洛、安晋、晋江公路穿境而过，昆明中谊村、昆明玉溪、中谊村宝兴三条铁路纵横三镇两乡，昆阳码头通往滇池各口岸。未来贯通欧亚大陆的泛亚铁路也将穿越晋宁县境内，是中国面向南亚、东南亚的“桥头堡”。2、人口状况晋宁县域面积1336平方公里，全县辖4镇2彝族乡1街道办事处，133个村（居
4、）民委员会，615个村民小组，年末常住人口11.33万户，28.5万人，年末户籍人口27.78万人，其中非农户口4.63万人，占总人口的16.7%，少数民族人口3.1万人，占总人口11.2%。3、晋宁县的历史背景、文化渊源晋宁是古滇文化的发祥地、云南青铜文化的中心、晋宁石寨山出土的“滇王之印”及青铜器与安阳殷墟、陕西秦俑并称为我国三大出土奇迹。这里有世界上独一无二的梅树村寒武系标准地质剖面，有著名的夕阳古脊椎动物化石保护区，有云南三大佛教圣地之一盘龙寺，有滇中唯一的观音洞元代壁画晋宁人杰地灵，历代名贤辈出，从古滇国起，诞生了“一王一帅一大师”和“一文一武两巾帼”等杰出人物。一王即古滇王庄蹻，一
5、帅即名满寰宇的郑和，一大师即诗、书、画三绝的担当和尚。“一文一武两巾帼”指晋宁历史上的两位杰出女性，一文指“才高八斗”的李培因之女李含章，一武指有“滇中花木兰”之称的女将军李秀。目前昆明致力于打造郑和文化、古滇都邑文化、中国磷都文化等一系列具有晋宁特色文化品牌，并逐渐形成了晋宁近年来对外开放的名片。二、晋宁县经济发展现状1、晋宁县近年经济发展概况2010年，县内生产总值54.47亿元，比上年增长14.4%。完成工业总产值93.41亿元，增长25.8%，完成工业增加值22.32亿元，增长15.6%，其中规模以上工业企业实现增加值19.74亿元，增长18.5%。完成农业总产值19.68亿元，比上年
6、增长11.2%，实现农业增加值12.03亿元，增长9.1%。完成全社会固定资产投资55.39亿元，增长69.8%。三次产业结构由上年的22.151.2 26.7 调整为21.150.227.7，确立晋宁“工业强县”的发展目标。2、居民人均收入水平概括2010年晋宁县城镇居民人均可支配收入为17431元，比2009年增长11.3%，农民人均纯收入6076元。全年接待国内旅客187.5万人，旅游收入 2 189 万元。据晋宁县城镇居民住户调查资料显示，城镇居民人均可支配收入为1860.92元;消费性支出1177.86元，2011年一季度，我县城镇居民人均工资性收入5468.26元，同比增长80.6
7、4%。三、晋宁县近年经济发展趋势1、晋宁县“十二五”发展规划随着昆明市城市发展总体规划（2008-2020）的实施，围绕滇池建设“一湖四片”的发展目标，形成以滇池为中心，构建新城。昆明未来新城东西南北中的南城以晋城为核心，形成新的旅游度假区，西城依托昆阳和海口的工业基础，形成以磷矿精加工、机械制造、电子仪表和旅游服务为主要的工业区。籍此，未来昆明南部新城的建设中心落在晋宁县的两个城镇晋城镇和昆阳镇，成为未来城市发展的主要地域。2、晋宁县城市发展规划概况2011年7月晋宁县南城片区规划方案公示。总规划区面积135.66平方千米，规划形成“一轴两心、三带六片”的功能结构。其中一轴：城市空间景观轴是
8、城市中部联系“山、城、水”的一条空间景观视廊，由东至西将盘龙景区-核心区-南城公园-滇池联系起来，是体现南城“山水城市”格局的重要轴线。两心：以昆玉高速公路为界，在东西两侧分别形成两个组团中心。其中东部中心位于昆玉高速公路东部，南北大道、晋江公路、昆洛公路交汇处，形成集商贸服务业、行政办公、文化休憩、市场为一体的核心区。（本项目处于东部中心区）依据南城片区规划方案，晋宁县目前形成“一园五片”的产业园区。 “一园”即晋宁工业园区；“五片”即1、二街工业片区，重点发展精细磷化工及精密仪器制造业；2、宝峰工业片区，重点发展生物资源加工和绿色环保产业；3、上蒜工业片区，是发展新型建材和旅游商贸为主的综
9、合工业片区；4、晋城工业片区，是发展高新技术产业、家具产业、汽配兼装备制造及配套产业的工业片区；5、青山工业片区，以大宗生产资料和生活原料为重点，服务昆明市域、面向省内和东南亚市场的综合性公铁联运物流产业及加工制造工业园区。形成磷化工、机械制造、光学仪器、建筑建材、汽车配件等产业体系。全县共划分为三大圈层。第一圈层为环滇池都市化区域，围绕加快城市化进程，主要发展文化旅游、养老养生、商贸会展等现代服务业。第二圈层为新型工业重点发展区域，依托五个工业基地，重点发展物流、磷矿采选及磷化工、现代装备制造、高新技术产业及生物资源加工、汽车配件、家具制造等重点产业，形成走廊式组团发展新格局。第三圈层为现代
10、生态休闲观光农业示范区域，主要发展乡村休闲旅游业，现代生态观光农业，打造生态走廊，建设绿色屏障（本项目位于第一圈层之内）3、晋宁县近年招商引资概况随着昆明市“一湖四片”及晋宁县城市规划发展的出台，晋宁县为承接昆明市产业转移，城市规划发展的目标，大力招商引资。 据晋宁县投资促进局资料显示：2011年晋宁县招商引资项目呈现了跨越式发展。据统计，截止到2011年底，晋宁工业园区已经签约在建投产项目达342个，其中亿元以上项目49个。重点项目介绍如下：（1）、落地项目有： 云天化集团450项目、835项目、天创电子级磷酸项目、云南中正磷化工等精细磷化工龙头企业落户二街精细磷化工产业基地； 中央储备粮昆
11、明直属库、益海嘉里集团等流通企业落户青山片区； 蒙瑞中源、乐嘉食品、滇信农产品生产等项目落户宝峰片区； 江苏通全球、中铁23局地铁管片制造、轨道交通、汽配产业园、家具产业园等项目落地晋城片区。 “10万吨大型螺旋钢管生产项目”，已全面建成投产，由云南三雨大型钢管有限公司投资，位于晋城工业基地。（2）、在建项目有： 腾俊国际陆港，位于青山片区； 昆明源源食品有限公司计划投资2250万元，建设年产3000吨糖果生产线； 云南大不同食品有限公司投资6000万元建设年产1000吨天然饼派项目； 昆明澳地澳食品有限公司投资8000万元建设年产700万件饮料生产项目； 云南春天农产品有限公司计划投资310
12、0万元，建设年产6000吨酱菜和3000吨速冻蔬菜加工生产线； 云南下关茶厂对外贸易有限公司拟投资9750万元，建设茶叶精加工生产线。 十堰商会泛亚商用车物流城项目开工，由十堰商会投资。 德展国际服装项目，由昆明德展国际服装投资，位于晋宁工业园区乌龙片区，概算总投资达6亿元。（3）、推进项目有： 凤踪综合商业项目，项目占地180亩，由大姚桂花树皮厂铜选冶厂有限公司投资，位于昆阳街道办事处凤踪村铁路边，投资规模预计10亿元为商业综合整体开发； 云南泛亚家俱产业园，由昆明融汇投资有限公司、昆明港都家具有限公司投资约200亿元人民币，在晋城镇片区分三期建设集教育培训、科技研发、家具制造、展示交易、商
13、贸物流、园区社会为一体； 云南吉兴隆集团有限公司投资约100亿元人民币，在新街镇沙堤村委会片区建设5A级滨湖生态度假休闲旅游景区项目； 中国昆明晋城泛亚工业品商贸物流中心，由云南浩宏物流集团公司，昆明市十堰商会、昆明市成都商会及云南泽仕通投资发展有限公司三家单位联合开发，占地面积约2285亩，总投资80亿元，打造承接昆明物流产业转移的平台； 华翔集团文化旅游项目，由云南华翔投资发展有限公司投资，位于昆阳街道办事处渠东片区，计划投资150亿元人民币，开发建设集休闲、旅游、娱乐、地产为一体的旅游地产； 云南泛亚汽车汽配商贸城，由昆明郧商投资集团，基础投资超过20亿元人民币，占地1000亩，定位于泛
14、亚汽车汽配商贸第一城。 注：云南金沙民族文化基金会就建设“国际商会企业总部开发项目”，除与云投公司合作之外，于2010年12月底亦同昆明海伦堡房地产就该项目有过合作，已与政府签订过框架性协议，后无结果，其原因尚未查明。（4）规划项目 晋宁县文体中心，规划用地170.27亩，净用地面积148.62亩。中心内建设县体育馆、县博物馆、图书馆、文化馆、县现代艺术馆，五个馆的建设一并纳入总体设计，概算总投资约5亿元人民币。 滇文化博览园项目，主要是以“石寨山文化”为依托，目的再现云南历史的源头，重现古滇国昔日的辉煌。 郑和文化旅游项目，以郑和航海文化为依托，建成一个以郑和文化体验为核心，集高端会议、休闲
15、度假、温泉疗养、山水风光、异域文化浓郁的郑和文化主体会议度假旅游目的地。四、晋宁县房地产一级市场开发及成交状况1、2011年晋宁县房地产招拍挂及成交价格状况。晋宁县2011年一级市场土地招拍挂情况地块编号土地位置土地面积（平方米）土地用途规划设计条件出让年限（年）挂牌起价备注容积率绿地率建筑建筑起拍价（万元）总价（万元）密度限高JN2011-30号晋宁县工业园区二街基地33324.71(49.99亩)工业1.0且1.520%40%5014.2/亩709.858JN2011-21号昆阳街仁义村委会17766.78（26.65亩）住宅1.3且4.040%30%90米70195.122/亩5200JN2011-22号昆阳街仁义村委会24694.42（37.04亩）住宅1
