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1、酒店管理景区运营模式 景区运营模式实施步骤集团连锁酒店管理公司景区运营模式实施步骤到底什么是运营？如果你请两个不同领域的管理学专家面对面辩论什么是运营，这一对 儿文明人儿一定会因意见不合当场厮打起来。如果站在大街上随便拉住一百个人去问“啥 叫运营”，你可能会得到两百多种答案，或者说得不到一个准确的答案。制造业、服务业、 电子商务等行业运营管理的内容和方式又有很大不同，相信就“运营管理”这个概念， 很多专家学者恐怕足足能够编写几十本书了。如果再和“营运、经营、运行”等字眼放 在一起，那就更让我们傻傻的分不清东南西北了！值得窃喜的是，理论研究向来是专家 和学者们干的事，作为一名景区工作人员，我们不
2、必像那些管理学专著那样围绕“运营 管理”的各种定义咬文嚼字、争论不休。我们需要做的，就是站在景区角度，面对眼前 或好或差的旅游资源、面对景区几百号“嗷嗷待哺”的各层员工、面对手里紧握的可怜 资金、面对山门内外熙熙攘攘的挑剔游客和变化不定的市场，去思考和理解景区运营一 些最根本的问题和本质，那就是： 什么是景区运营？ 景区运营涉及哪些内容？ 以及，我们如何来做好景区运营？景区运营常见几种的商业模式模式分析1. 门票商业模式这种商业模式就是简单的门票经济，利用天然的资源进行简单的改造，同时修一个大门 收取参观费用。这是目前国内观光型景点的主流模式，这种模式是否成功依赖于其旅游 资源的品位。这种模式
3、投资小，但如果资源品位不高，也难以形成有效的资金的循环。 当然，如何抓住卖点进行营销推广也很重要。张家界的天门山、黄龙洞就是这种模式的 典型。2. 旅游综合收益商业模式 这种模式摆脱了单一的门票经济，而是强调餐饮、购物和住宿等多种收益形式。单一的 门票经济难以适应现阶段发现的需求，收益也非常有限。一般情况下，一个景区的门票 占到总收入的 40%是合理，如完全依赖门票经济是难以获得可持续发展。比如四川的碧峰 峡运作很成功，除了门票外，还有酒店、餐饮和购物等多种收益。3. 产业联动商业模式这种模式就是以旅游作为平台，利用旅游这个平台资源来开发相关的产业，从而获得比 较多的收益。典型的农业旅游，除了
4、获得旅游收益外，还有农业和农业加工的收益。内 蒙古的牧业旅游也是比较典型的，投资商不仅发展旅游，还发展奶牛养殖业，形成互动， 获得综合收益。4. 旅游地产商业模式这种商业模式实际上是产业联动的一种，只不过这种模式在国内运作已经比较成熟，因此单独说明。这种模式是投资商在开发旅游的同时要求政府给与一定的土地作补偿（价格一般是各种办证的费用），旅游和地产同时开发，通过地产的收益来弥补旅游的投资。5. 旅游资源整合的商业模式这种模式是一些距离中心城市较近的景点的开发的通行模式。就是由一个投资商控制资 源，做好基础设施，然后对各种项目进行招商，联合许多小投资商一起参与经营。广东 的部分景区比较成功，比如
5、中山的泉林山庄，投资商基本不做具体项目，景区内部的100 多个项目都是众多的中小投资商建立。6. 产业和资本运作相融和的商业模式 这种模式就是将景区开发到一定程度后，通过引进战略投资者而获得收益。这种模式在 广东的漂流行业比较盛行，在广东投资一个漂流往往只需要100 多万元，如果运作得当， 那么两年时间一般可以收回投资，随着资源的升值，进行高价出售。7. 混合商业模式 混合商业模式适合一些非常大型的景区，从前期的资金募集到推出采用多种运作模式， 就是前 6 种商业模式的综合运用。提升综述传统观光模式是以观光资源为主，依托性强，布局分散，规模较小，有什么卖什么。转 型升级后的商业模式是以市场需求
6、为主，创新性强，集中布局，规模较大，需要什么开 发什么。中国旅游发展 30 年，经历了这么一个过程： 首先是景区，以资源为依托。第二是旅游区，在资源基础上扩充。 第三是旅游经济综合体，以服务设施为主体，构造新的旅游吸引物。第四是旅游产业聚集区、资金密集、智力密集、人才密集、范围大、设施全、市场品牌 突出。在实践过程中，已经创造了三类模式。 一是华侨城模式，可以简称为用地模式，即旅游加地产模式，把土地资源的利用最大 化； 二是港中旅的海泉湾模式，可以简称为造地模式，通过海滨滩涂造地，一步到位，直 接建设旅游小镇，但是海泉湾模式成本太高，最终算下来，造一亩地也得花二三十万； 三是西安曲江新区模式，
7、可以简称为提地模式，通过成片开发，项目运作，提升土地 价值。这三类模式各有各的特点，最终归纳为 “A+B+C”的模式。 A 是吸引中心。作为吸引中心，仅吸引了游客，也吸引了政府，从而成为发展的亮点。 由于这样的项目需要大投入，市场也需要培育，所以有可能在直接经营上形成亏损局 面。所以，一方面需要开发者的远见卓识，另一方面需要政府的政策支持。 B 是利润中心。目前的一般形式是配套房地产建设，长远也会形成其他方式。 C 是文化中心，及其衍生发展。通过市场聚集了气，通过政策聚集商气，通过创意聚 集文气，最终聚集了衍生产业的发展。深层次，是 A、B、C 三元素的阶段性转换和互换。比如在第一个阶段，这个
8、项目就是 A，就是亏损，可是过几年就不亏损，就变成盈利项目了。B今天看着是挣钱的，但是房地产 建设是一次性投入、一次性回收，长远而言利润中心就立不住了。所以，很自然A、B、C 这三个元素在不同的阶段一定是转换和互换的。景区运营的模式升级与分析关于运营理解的进化论：运营是从怀孩子、生孩子到带孩子的景区全站式保姆从古猿进 化到人类，人们用了七八百万年时间，本人关于运营的理解“进化论”用了将近 1 个周。 故，“时间是世界上一切成就的土壤”，麦金西的名言，放在这里贴贴金，以显示成果的 不易！本人对运营的理解就是：运营 =看场子，看场子=运营。即，在景区山门至山顶到 处晃悠的一线部门的管理、服务人员就
9、是在做运营。本人还利用自己极强的总结概括能 力，将所有景区无论大小、无论级别统统概括为三个业务部门： 后勤部：猫在背后管理、服务于一线人员和其它部门的部门和人员； 运营部：在一线为游客提供服务的部门和人员； 销售部：为景区招客、揽客的部门和人员。经过认真分析景区涉及的各类业务，对照当今国内外一些运营管理经典理论，在经历一 个个不眠之夜的深刻思考后，本人对运营的理解又有了不一样的看法：运营是一个大概 念，不单单是一线部门的职能。大运营应该是贯穿景区管理始终的所有业务或职能（景 区营销从大运营概念角度考虑，其实也应该算作运营板块，即景区产品运营；）。但是， 为了和当前景区实际现状对应起来，使理论和
10、景区当前经营管理现状看起来更加贴近， 咱们就把景区“营销职能”单独拆分出来。那么，整个景区的业务部门无非只有两大板 块，即：景区=运营+营销。这里，运营对应的职能是“生产、管理产品和服务”，销售对 应的职能是“卖产品和服务”。为了便于更进一步理解运营的内涵，这里可以把景区看做 一个人，那么：景区取得营业执照 =有了准生证；景区筹建、开业=怀孩子、生孩子；景 区营业期=养孩子、带孩子；景区销售该怎么讲？是不是相当于“卖孩子”？故景区销售 =“卖孩子”；故，景区运营就相当于一个人从怀孩子到生孩子、养孩子的管理过程（这 个“孩子”就是景区的“产品和服务”）。即，景区运营就是“从怀孩子、生孩子、养孩
11、子到带孩子的景区全站式保姆；”，涉及景区从筹建、开门营业到后期经营管理的所有职 能（把销售剔除在外）。其职能就是景区通过投入人力、物力和各种资源，将各种投入转 变为景区产品和服务的过程。这也许是迄今为止、开天辟地以来人们所做的关于景区运 营最没有理论水平的定义，姑且先这样定义吧！景区运营：分阶段实施，三大核心铸就景区运营管理基本面 景区运营管理是一件非常复 杂的事儿，内容繁杂琐碎。但是，本人发现，不论咱们做的是啥样的景区，无论规模、 不管类型，咱们面对的景区运营管理永远也离不开以下四个板块：内生产、外销售，内 管理、外协调。 “生产”即旅游产品和服务的生产，包括景区基础设施和服务设施建设、景点
12、策划、 景观打造、项目设计、环境绿化美化、员工培训和服务等有形产品、无形产品，其目 的是为客户打造良好的景区产品和旅游服务。 “销售”即景区旅游产品和服务的售卖，包括线路产品设计、价格体系制定、销售渠 道建设、宣传推广和活动策划等一揽子市场运作手段，其目的是通过产品和服务的销 售，实现景区回款或资金回笼。 “管理”即景区运营计划制定（包括三五年的战略运营计划和年、季度、月甚至周计 划等）、管理体系和组织架构搭建、职责和流程制定、人员配备、安全应急处置、绩 效考核等内容，包括对人（依靠制度、权责和流程）、财物（依靠财物制度，倡导开 源节流）、时间（重要工作计划和时间节点的管理）、信息（产品、竞争
13、、市场、行业 形势等信息）等对象的管理。其目的是管理产品，向游客提供优质产品和服务。 “协调”指景区和周边村民、地方政府、各职能部门和媒体、竞争对手等相关群体之 间的工作协调，其目的是为景区营造一个良好的外部经营环境。这四大板块之间的关系为：生产和管理是运营工作的重点，承担着将资源转化为适应市场需要的产品和服务的重担；销售是生产和管理的着眼点，一切生产和管理都必须围绕销售或市场需要 来展开，是实现资金回笼和调整生产任务的指示棒；而外部协调为景区生产、管理和 销售创造良好的外部条件。结合上文对“运营”一词的理解，除去“销售”环节，生 产、管理和协调是景区运营管理的三大核心工作，是景区运营管理的基
14、本面。这三大 核心工作在景区运营的不同阶段，工作重点和内容都有所不同。景区从工商部门领取 营业执照后，从开发建设到具备营业条件是筹备期。在筹备期，景区运营管理的重点 应该是：选择正确的规划单位和设计单位，做好景区规划和设计；选择具有不同专业 特长的施工队，做好景区基本的景观工程、民建工程和特殊项目（如索道、透明玻璃 栈道等）的建设，同时调动设计单位和监理单位的积极性，及时按照施工条件灵活调 整施工设计，做好现场施工工期管理和安全管理；按照建设的需要做好报批报建工作， 及时做好征地、拆迁补偿工作和施工现场协调，不能让老百姓或职能部门找事耽误工 作；在筹备末期准备好管理服务团队进场、搭建基本的管理
15、体系、部门和岗位设计、 薪酬体系建设、组织培训并搞好试运营等等。景区从开门营业开始就进入了正式运营 期。在这个阶段，景区运营管理的重点应该是：不断在实践中完善、优化管理制度、 职责、流程，不断提升景区管理和服务水平；进一步优化部门管理，综合协调好山门、 停车场、游客中心、环卫、酒店、安保、运营项目（如车队和索道等）、商业管理（餐 饮、购物等商户）等部门的管理，按能力定岗，进一步优化部门人员配置，提高部门 运营效率（部门划分和人员配置对景区行政人员来说都是小儿科，在此不再阐述）； 按照国家A级景区要求做好景区设施的维护、维修和完善，积极创建国家A级景区和 各类国字号牌子，塑造景区服务品牌；做好现
16、场游客的购票、停车、游览、餐饮、住 宿、投诉处理、安全救援等服务，做好“三防”及各类安全管理和应急处理；按照市场需要，策划、调整景区核心产品，保持景区产品新颖性和独特性。按照企业生命周期理论和实际操作经验，景区在运营十几年后，往往就进入衰退期或二次创业期。如 果不想让景区被市场淘汰，那么在景区衰退期到来之前，景区开发商的重点工作有两 项： 第一，积极创新、更新景区产品，不断提升硬件质量，植入适应当时市场需求的特色产 品和服务设施，使其在某一区域保持新颖性、独特性和唯一性，使景区产品保持 活力； 第二，利用或引入智能化管理手段，不断提升管理和服务水平，重视游客体验和互动， 用先进的服务手段适应未来年轻游客对管理和服务的需要。如何做好景区运营： 以下六点也许是做好景区运营管理的关键点，大家应该重视：1. 列计划 “无计划不运营”，计划就是运营管理各项工作的筹划，
