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1、“城乡建设用地增减挂钩”学习资料 一、 基本概念1、 土地分类（第一种分法）农用地、城乡建设用地及工矿用地、未运用地；（第二种分法）一般农田、基本农田、建设用地。2、土地整顿通过对田、水、路、林、村等进行综合整治权属调节的措施，以提高土地运用率、生产率、劳动率和改善环境。目前的土地综合整治涉及农用地整顿和建设用地的整顿。3、拆院并院与挂钩项目拆院并院和挂钩项目在定义上相差不大，都可泛指城乡建设用地增长和农村建设用地减少相挂钩。两者之间重要有三大区别：一、审批权限不同。挂钩项目由省厅审批，拆院并院（小拆）由成都市国土资源局审批；二、指标使用范畴不同。挂钩项目所得的指标可以在不同区市县范畴内使用，
2、拆院并院所得的指标只能在本乡镇使用；三、土地性质不同：通过挂钩项目所得的土地可以依法征收为国有建设用地，拆院并院所的的土地只能保有集体建设用地的性质，不能报征。4、台账划分各类用地面积；涉及农用地面积、建设用地面积、未运用地面积。5、集体建设用地乡村集体经济组织和农村个人投资或集体，进行各项非农业建设使用的土地。重要涉及：乡村公益事业用地和公共设施用地，以及农村居民住宅用地6、三农“三农”是农村、农民、农业的总称。“灾后重建城乡建设用地增减挂钩”试点项目的实行解决了三农问题、三个集中、提高生产力、变化生产关系，加快民主进程。7、生产力人类改造自然的能力叫做生产力，就是人们征服自然、改造自然以获
3、得物质生活资料的能力，是人们改造自然的物质力量，它表达的是生产中人对自然界的关系。8、生产关系生产关系是指人们在物质资料生产过程中结成的社会经济关系，它是人们最基本、最重要的社会关系，决定了其他社会关系。生产关系有广义和狭义之分：狭义的生产关系是指人们在直接的生产过程中、即物质资料生产四个环节中的“生产”环节中所建立起来的关系；广义的生产关系是指它人们在物质资料生产的全过程中、即生产、分派、互换、消费所有四个环节中所发生和结成的多种经济关系。9、“三个集中”“三个集中”即工业向集中发展区集中、农民向城乡和新型社区集中、土地向适度规模经营集中；“三个集中实现了社会主义新农村建设，提高生产力，变化
4、生产关系，加快基层政权的稳定，加快民主进程，是统筹城乡发展、推动城乡一体化的主线措施，是解决“三农”问题的治本之策。10、三化联动“三个集中”的进化，新型工业化、新型城乡化、农业现代化联动。11、城乡统筹一定期期，城乡互动发展，以实行城乡发展双赢为目的的发展格局，从分发挥工业对农业的支持和反哺作用，都市对农村的辐射和带动作用，建立以工促农，以城带乡的长效机制，增进城乡协调发展。12、土地运用总体规划图辨别基本农田、一般农田、建设用地（即划分农用地、建设用地、未运用地）等用地性质的图。13、土地运用现状图反映土地开发、整治和保护现状的图件。14、都市建设总体规划图辨别城乡工业用地、商业用地、住宅
5、用地等土地用途的图。15、征地上清征地范畴内给有关政府组织的一切税和费。重要涉及土地出让费，交易税，土地管理费，土地契税、勘测定界费、规划调节费、报征费等。16、征地下清征地范畴内对农民的多种赔付。重要涉及土地补偿及安顿补贴费、房屋及附着物补偿费、青苗补偿费、社保、过渡费用等。17、 1亩=666.67m2，1公顷=15亩，1平方公里=1500亩18、踏 勘省厅在出批复之前现场考察。重要注意事项：拆旧区（意愿？位置？大小？）、安顿区（意愿？）、建新区（与否动工？）18、BT模式（BOT）指一种项目的运作通过项目公司总承包，融资，建设验收合格后移送给业主，业主再向投资方支付项目总投资加上合理回报
6、。（承包商先垫资）二、“城乡建设用地增减挂钩”（拆院并院）项目重要实行流程根据台帐选村，摸底，估算投资成本资料编制、上报立项、合约签订通过踏勘，出立项批复项目实行准备阶段（地堪、设计等）项目具体实行阶段（安顿房修建、土地复垦、权属调节等）项目竣工阶段（竣工验收资料上报，拟定建新区用地面积）建新区转征通过招、拍、挂方式供地三、项目操作中有关流程的具体论述1、投资估算参照项目所在地有关“拆迁赔付原则”文献（如都江堰91号文献，内江46号文献），可以通过如下“表一”和“表二”做有关的投资估算。“表一”重要波及拆旧区和安顿区的费用，“表二”重要波及城乡建新区的费用。表一：新型社区投资估算（表中数据仅供
7、参照）内容单位数量投资（万元）备注拆旧区土地复垦费及安顿区青等补偿农民集中安顿区占地范畴内的青苗、附着物补偿等亩124432拆旧区宅基地复垦亩459321按0.7万元亩计算小计753农村新型社区农民安顿房屋550906611按1574人、35/人、1200元计算配套公建1653250按1500元计算总平配套（给排水、电、道路、绿化等）827081241按124亩、150元/计算工程建设其她费项648按以上几项之和的8计算，涉及设计、建管、监理、招标等拆迁安顿分房工作经费项243按前3项之和的3计算。测绘、地勘费用项162按前3项之和的2计算。小计（万元）9155基本预备费用项495按以上所有之
8、和的5计算静态投资合计10403建设期利息1078按年利率5.4%计算，贷款期2年动态投资总计11481表二、土地一级整顿投资估算X X X X X X X X X X名称面积310亩征地位置安龙镇太平村征地支付村组费用成本项目补偿均价（万元/亩）金额(万元)备注1土地补偿费及安顿补贴费5.00 1550.00 2青苗（苗木）补偿费8.00 2480.00 3地上附着物补偿费4过渡、搬运、误工、奖励费0.70 217.00 5工作经费1.22378.206围墙工程费、场地平整费0.20 62.00 7社保、医保、就业补贴金1.50 465.00 小计5152.2征地波及费用1土地管理费0.11
9、 34.10 1.6元/平方米2勘测定界、权属调查费0.20 62.00 小计96.10 静态投资合计5248.3资金利息1592.93 年利率5.4%，按二年计息动态投资合计5841.231、合19.6万元/亩。2、成本测算 涉及安顿费。2、立项资料立 项 资 料名 称内 容备 注实行规划文本资料这里是灾后挂钩所需要资料，一般挂钩的编制规定尚未定。图件资料（1）、拆旧区位置图、规划图（2）、安顿区位置图、规划图（3）、城乡建新区位置、规划图（4）、土地运用现状分幅图（5）、区域位置图（6）、基本农田保护图（7）、总规图拆旧区影像资料照 片附件资料（1）、专家论证意见（2）、资金承诺证明 （3
10、）、乡镇对实行挂钩项目的意见 （4）、村名代表意见 （5）、拆迁农户的意见 （6）、权属调节方案 （7）、规划局对建新区的意见 （8）、川西民居保护阐明 （9）、地质灾害评估报告 （10）、合村并组文献 （11）、建新区不占基本农田的阐明 （12）、拆旧地块未参与土地整顿的阐明 （13）、耕地保有量状况阐明 （14）、挂钩立项请示 （15）、拆旧地块一致性承诺台帐（04或二调）碎布图斑量算表电子刻盘矢量光盘3、实行方案（成本估算、实行方案）封户普查签订村组合同、签订拆迁合同1、安顿点规划选址、规划方案议2、发改委立项、建设局报建议3、复垦（需做好复垦中的中、后的影像质料）4、4、踏勘注意事项踏
11、勘一般抽查总拆旧地块15%20%的图斑，重要针对拆旧区（农民是不是都乐意？拆旧位置是不是“对的”？拆旧地块的大小是不是“对的”？）、安顿区（安顿区的农民必须都参与！）、建新区（拟定建新区没有提前使用！）5、复垦验收（1）复垦组织人员、机具对复垦区域进行复垦工作（做好复垦前、中、后影像资料），土地复垦质量规定：复垦地块需平整（无生活、建筑垃 圾、树木、杂草等）、田埂规定XX高、XX宽、松土厚度XX高等。（具体规定由本地农技站和国土局整治中心提出）（2）复垦验收联系本地国土局进行复垦验收材料准备：复垦区域界址点成果表 复垦区域图纸 拆迁腾地及复垦影像资料（前、中、后）每次验收20%，共5次：本地国
12、土资源局 、成都市国土资源局 、成都市国土资源局、四川省国土资源厅 、四川省国土资源厅。建议：把面积大的、做得好的留到背面给省厅看（3）城乡建新区地块（农民集中居住区+公司用地）验收准备材料：农民集中居住区+公司用地界址点成果表（1）、验收农民集中居住区硬化面积与否超过立项农民集中居住区面积；（2）、验收公司用地正式红线面是积否超过立项公司用地面积；规划局画红线材料：国土局盖章立项示意红线图一张 国土局签发给规划局的红头工作联系函 测绘单位出具：测量控制成果意见书（复印件） 地形图图纸一套 立项示意红线界址点成果表（4）验收完毕：四川省国土资源厅出具验收报告第一次立项省厅一般只会批复80%用地
13、指标，如尚有剩余指标可准备第二次立项材料、手续进行立项。6、变 更（1）、竣工验收地块个数必须不不小于或等于立项拆旧地块个数，不能多于或异于拆旧地块（不能增长10以上），否则需依规申请变更；（2）、建新区位置变化需依规申请变更。7、竣工验收（1）、竣工验收程序、由项目区所在试点县(市、区)国土资源管理部门自查，向市国土资源 局提交竣工验收请示。、国土资源局规划处组织各处室对拆旧地块的复垦数量和质量、建新地块的规模及挂钩周转指标归还状况进行初验，出具项目初验意见及地块初验复核表。市局初验合格后，向省国土资源厅打请示报告，转报省厅申请项目终验。（2）、竣工验收内容项目区实行规划执行状况、拆迁农户满意限度调查、复垦耕地及增长的耕地有效面积的数量和质量、
