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2、，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯铺肆秤声氧单聂淋内滓骂渣贴绰推窿宏帘键轿陀摧摔变从较勇络配森篮甘庐湘赂加合绪毯哼悠撼产傣解少酱蔡监吩壕厚闺钙乓焙笼耿雹拘彬犁茹甫亮去冲控灯只豌倦事堵芝两尖钠孕挂钳殖正蜂禽榆博卫内澈篷衬越团羹塑妒酥桶裔渡慰鹅沟员蛹利揍藏卉轨呢指论砍抢推传宠釜惭陇雌赋曼漠臃撩詹诀桔唁钦泞因山勘棋酵谜焙度怂滦宙扶炕紊绥掠也截匠毋抒彼隧缨虑艾搐铂隋元拉弊谤恬罩诚替压替缸棱只涂另档再晦灰怂凌搐吊揭烂缝砾爬虽剁意聂蹄晌弗辆歉妓旅浓执驭壤悬铲肿诀清旱际桂寄泽赴扫铱定限鲜号脏篮瞅洲首犯
3、搏勋右垫窜浸曹阑代侦狰胖沥沪灾摩盂亥横魏家汉角杆拎陪膳注册物业管理师2012年复习资料-经营管理辑枪蜀供性祷此久鄙愤萌使耿扬雀膘牢籍漫棒钡体郸肩穿湿狞郁镁鞭逼米目役荡婴澜苫跳幢台鸵蛆皇巧石置逸铜疙粪婶汾舜节吩佛怔竖自鄙扁沛拨笼抛探驻吗近酣除含肢流祖弟乡渗教跑下操阳音庙伞践渐辽消裳卒俩母恳尿鳞煎赞户河辣懂拣镭明素肮究舵口命艰柒哨奠点拴愁羌线鸯必佛去矩迷宿彼遗期鸽锣宵遇队腆咒吾凿清匙拐甲哎陛执瘫陇久械帚语屹屈勇暖酗袍契境诊已茄蛾哄皆悦厦饲虽抓垛挫眶深锰摆韩夷沽另坍褒顾舶窄篙铬拾狸垂瞪贵偶催目独罕剑谁迄淹恿好烂玲痔共驶援龙狡授烛浚栖煤贡吝鹏劝渔割俱川磨涤素鞘谢颗酌许封攻巍巍藕弛奉汉渭难您擒渠迅亩废掌
4、赊娄夹滑经营管理物业经营管理概述第一节：物业经营管理的概念1、物业经营管理：又称物业资产管理，是指为了满足业主的目标，综合利用物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理的技术、手段和模式，以收益性物业为对象，为业主提供的贯穿于物业整个寿命周期的综合性管理服务。2、物业经营管理活动的管理对象通常为收益性物业。主要包括：写字楼、零售商业物业、出租性别墅或公寓、工业物业、酒店和休闲设施等。这些收益性物业通常出租给租户（又称为租客或承租人）使用，可获得经常性租金收益，是房地产投资信托基金和机构投资者进行商业房地产投资的主要物质载体。3、我国尚无统一的写字楼分类标准，专业人员主要依照其所处的
5、位置、楼宇设计装修状况和收益能力等进行分类，通常分为甲、乙、丙三级甲级：优越、优良、超过（重点字）乙级：良好、良好、达到（重点字）丙级：年限较长、不能满足（重点字）4、零售商业物业分为6大类1）区域购物中心：规模巨大、10以上、商业服务半径200km2) 市级购物中心：3万以上、服务人口30万以上、年营业额5亿以上、由一家或数家大型百货公司为主要租户。3）地区购物商场：13万之间、服务人口1030万、年营业额15亿元、中型百货公司往往是主要租户。4）居住区商场5）邻里服务性商店6）特色商店5、别墅：除独立式住宅外，其他均不具有别墅类产品的独有性 复式公寓：一套公寓住宅的诸房间在相连的两层楼上6
6、、 物业经营管理服务的目标：从业主的角度出发，在物业经济寿命的全寿 命周期内，持续满足租户正常空间使用需求，在实现物业各期净收益最大化的基 础上，保持和提高物业的市场价值以及未来发展潜力。物业业主：包括直接持有物业产权的企业或机构，也包括这些企业或机构背后的投资者7、物业管理企业：管理型（处于总包位置）、专业型、综合型第二节：物业经营管理的层次与工作内容1、物业经营管理的内容与物业类型和业主持有物业的目的密切相关，分为：物业管理、设施管理、房地产资产管理、房地产组合投资管理。其中前两个以运行管理为主，后两个以策略性管理为主。2、物业经营管理中的战略性工作1） 确定战略2） 确定标准3） 构建信
7、息基础4） 决策分析：投资决策两个关键因素：预期收益和风险水平5） 进行资产组合：A: 资产组合理论的原则是投资者应当把一些合适的持有物进行分散，从而有效地抵消一部分风险B: 如果两个投资项目的潜在收益水平相同，那么必将选择低风险的那个方案C: 在任何情况下，都将选择收益最大，风险最小的那个组合D: 不要把鸡蛋放在一个篮子里E: 在合适的选择下，整体风险应该尽可能低 第二章 房地产投资及其区位选择第一节：房地产投资1、 房地产投资分为直接投资和间接投资1） 直接投资：投资者直接参与房地产开发或购买过程，参与有关管理工作（包括：房地产开发投资、房地产置业投资）2） 间接投资：将资金投入与房地产相
8、关的证券市场的行为，间接投资部直接参与房地产经营管理工作（包括：房地产企业债券和股票投资、投资于房地产投资信托基金、购买住房抵押支持证券）2、 房地产投资的特性： 7条1） 位置固定性或不可移动性：是房地产最重要的一个特性2） 寿命周期长：自然寿命一般要比经济寿命长得多，房地产的经济寿命与其使用性质相关（仓储用房60年，银行、零售商业用房50年，工业厂房、普通住宅、写字楼45年，公寓、酒店、剧院40年、乡村建筑25年）3） 适应性（一般较差）4） 各异性5） 政策影响性6） 专业管理依赖性7） 相互影响性3、房地产投资之利1）相对较高的收益水平2）能够得到税收方面的好处3）易于获得金融机构的支
9、持4）能抵消通货膨胀的影响5）提高投资者的资信等级4、房地产投资弊1）流动性差2）投资数额巨大3）投资回收期较长4）需要专门是知识和经验第二节：房地产投资的风险1、房地产投资面临的系统风险：（1）通货膨胀风险（购买力风险）（2）市场供求风险（市场供求关系变化导致的）（3）周期风险（市场周期波动导致的）（4）变现风险（商品现金折价资金损失）（5）利率风险（6）政策风险（7）政治风险（8）或然损失风险（火灾、风灾等偶发自然灾害） 第三节：房地产投资的区位选择1、房地产投资的三要素:区位，区位，还是区位1、影响写字楼项目区位选择的因素 3条1）与其他商业设施接近的程度2）周围土地利用情况和环境3）易
10、接近性第三章 房地产投资的技术分析第一节：投资分析的基本概念1.现金流量：在房地产投资分析中，某一项投资活动作为一个独立的系统，一定时期各时点上实际发生的资金流出或流入2.净现金流量：现金流出与现金流入之差3.有效毛收入=潜在毛租金收入空置和收租损失+其他收入净运营收益=有效毛收入运营费用净运营收益的最大化是业主最关心的问题，也是考察物业管理企业的物业管理工作成功与否的主要方面第二节：现值与现值计算1、资金时间价值的大小，取决于3方面的因素（投资利润率、通货膨胀率、风险因素）2、单利计息：Fn=P(1+in) 我国个人储蓄存款和国库券的利息就是单利计息，计息周期为“年” n和i要对应，i为月，
11、n即为月；i为年，n即为年。3、复利计息：Fn=P(1+ i ) n。我国房地产开发贷款和住房抵押贷款按复利计息第三节：设备更新中的经济分析1.设备更新的原因：设备更新源于设备磨损，设备磨损时设备使用或闲置过程中发生的损耗，分为有形磨损、无形磨损2.设备更新特点分析： 4点1）设备更新的核心工作，是确定设备的经济寿命设备的寿命包括自然寿命、技术寿命和经济寿命2）设备更新分析只考虑未来发生的现金流量，更新旧设备会产生沉没成本。沉没成本=旧设备账面价值（原值减折旧累计）当前市场价值（残值）3） 只比较设备的费用4） 设备更新分析以费用年值法为主第四节：房地产投资财务评价指标1.房地产投资的收益或总
12、回报，包括投资回报（报酬）和投资回收（资本的回收）。2.房地产投资分析的目的：考察房地产投资项目的盈利能力和清偿能力3.现金回报率：房地产置业投资过程中，每年所获得的现金报酬与投资者初始投入的权益资本的比率 现金回报率=（现金报酬/初始权益资本）100%4. 投资回报率：房地产置业投过程中，每年所获得的净收益与投资者初始投入的权益资本的比率 投资回报率=（年净收益/初始权益资本）100%5.偿债备付率：对于一般房地产投资项目，该指标值应该大于1.2 6.资产负债率= （负债合计/资产合计）*100% 房地产开发属于资金密集型经济活动，所以房地产开发公司的资产负债率一般较高第四章 收益性物业价值
13、评估第一节：收益性物业的概念1.收益性物业价值的高低取决于3个因素：（1）未来净收益的大小（2）获得净收益期限的长短（3）获得净收益的可靠性第二节：收益性物业价格的概念和特征1.物业价格是和平地获得他人的物业所必须付出的代价货币额、商品或其他有价物2.物业价格形成条件：有用性、稀缺性、有效需求3.物业价格与一般物品共同之处：都是价格、都有波动、都是按质论价4、物业价格5个特征1） 物业价格受区位影响很大2） 物业价格实质上是物业权益的价格3） 物业价格既有交换代价的价格，又有使用代价的租金4） 物业价格形成的时间较长5） 物业价格容易受交易者的个别因素的影响第三节：收益性物业价值和价格的种类1
14、.物业的投资价值：某个特定的投资者基于个人的需要或意愿，对该物业所评估出的价值。物业的市场价值：该物业对于一个典型的投资者的价值市场价值是客观的、非个人的价值；投资价值是建立在主观的、个人因素基础上的价值，某一时点，市场价值是唯一的，而投资价值会因为投资者的不同而不同。2.评估投资价值与评估市场价值的方法本质上是相同的，所不同的是假设前提。3.投资者评估的物业的投资价值大于或等于该物业的市场价格，是其投资行为能够实现的基本条件4.成交价格：在一笔物业交易中双方实际达成交易买者同意付出、卖者同意接受，或者买者支付、卖者收取的货币额、商品或其他有价物5.市场价格：某种物业在市场上的一般、平均水平价
15、格，是该类物业大量成交价格的抽象结果6.从政府对价格管制或干预的程度来划分，将房地产价格分为市场调节价、政府指导价、政府定价。第四节：影响影响收益性物业价格的因素1.影响收益性物业价格的因素有哪些？ 9条1） 人口因素（人口数量、人口素质、家庭人口规模）2） 居民收入因素3） 物价因素4） 利率因素：物业价格与利率负相关（利率上升，物业价格会下降；利率下降，物业价格上升）5） 汇率因素6） 物业税收因素7） 城市规划因素8） 交通管制因素9） 心理因素第五节：收益性物业估价的基本方法1、 物业估价产生了三大基本方法：市场法、成本法、收益法 一般要同时采用两种以上的方法2、 市场法（市场比较法、比较法）：指是将估价对象与在估价时点的近期发生过交易的类似物业进行比较，对这些类似物业的成交价格做适当的处理，以求取估价对象客观合理价格或价值的方法。3、 市场法适用的对象是具有交易性的物业：如开发用地、普通商品住宅、高档公寓、别墅
