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1、?物业管理条例?实施细那么目录第一章 总那么第二章 业主与业主大会第三章 前期物业管理第四章 物业管理效劳第五章 物业的使用与维护第六章 法律责任第七章 附那么第一章 总那么第一条 为了标准物业管理活动，维护业主和物业管理企业的合法权益，改善人民群众的生活和工作环境，制定本条例。 秦兵质疑：其实本来此条应当说明本条例的立法依据，是?合同法?还是?民法通那么?，但是这部法规确实没有上位法，它没有什么稳定的立法依据，所以其结果必然是错误百出；它与?土法管理法?、?公司法?一样，出台之日就是落后之时。第二条 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业效劳合同约定，
2、对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。 秦兵质疑：根据此条规定，业主好象是在与物业公司共同行使为公共设施的管理权限，但是研究后面的内容可以发行业主承当的主要是义务，而物业公司具有的多是权利，这样双方的合作关系是很难持续下去；本来现实中物业公司就已经十分强大，需要通过立法来限制它的各项权利，但实际出台的条例不仅没有限制，反而有所提高扩大，真不愧是商会立法。记得某次会议中，物业商会的张钊先生说：这是我们花了四年心血写出来的，怎么能不保护物业公司呢，果然功夫不负有心人啊。第三条 国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业。 秦
3、兵质疑：立法的目的本来就是要细致精确具备操作性，此条显然是一种宣传性条款，如同开发商的广告一样，只能看不能用，因为“提倡无法操作，没有硬性规定。第四条 国家鼓励物业管理采用新技术、新方法，依靠科技进步提高管理和效劳水平。 秦兵质疑：显然也是广告性语言，可见立法者也想给自己脸上抹光，只不过前提时不能得罪企业，只好牺牲业主了。第五条 国务院建设行政主管部门负责全国物业管理活动的监督管理工作。 县级以上地方人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作。 秦兵质疑：本来民政部想管业委会的注册登记，按照非商业社团到民政部门登记，但考虑到巨大的商业利益，建设部并不同意放弃这局部权力
4、，而民政部即没有获得人大代表的支持也没有获得业主、消费者协会的支持，在这次权力斗争中失败了，最后全部权利给了建设部，真是遗憾！第二章 业主及业主大会第六条 房屋的所有权人为业主。 秦兵质疑：中国实行的是物权登记主义，就是说只有取得所有权证才是房屋的所有权人；所以在消费者取得所有权证以前，房屋所有权人始终是开发商，所以从现在开始，但凡没有拿到所有权证的人都可以不交物业费了，立法者自己不动脑，只好我们动脑了。1、 业主：已经与出卖人签订房屋买卖合同并且入住使用房屋的，应当具有业主的权利；业主分为自然人业主与非自然人业主。业主在物业管理活动中，享有以下权利： 一按照物业效劳合同的约定，接受物业管理企
5、业提供的效劳；秦兵质疑：“接受效劳怎么会成为一项权利呢？权利是可以放弃的，消费者能给物业公司说：“我不行使接受你为我效劳的权利吗？2、 业主权利：在物业管理企业提供的效劳不符合合同约定时，有权拒绝支付物业管理费用，并有权提出赔偿请求；二提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 秦兵质疑：既然每个业主都有提议召开业主大会的权利，为什么后面又要说需要20%业主的联合提议呢？这项权利是个人权利还是集合权利，概念不清啊。3、 大会召开：30名业主联名，即有权召开业主大会；三提出制定和修改业主公约、业主大会议事规那么的建议； 四参加业主大会会议，行使投票权； 秦兵质疑：如何行使投票权，此条
6、例没有写，又是宣传条款；目前需要解决的问题是如果确定投票权？开发商或者大业主的投票权如何进行限制？五选举业主委员会委员，并享有被选举权； 秦兵质疑：如何行使选举权与被选举权，此条例没有写，属广告条款。六监督业主委员会的工作； 秦兵质疑：如何监督业委会工作，此条例没有写，又是空头支票。七监督物业管理企业履行物业效劳合同； 八对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 秦兵质疑；当业主的知情权受到侵害后，业主应当如何获得救济，此条例没有写，空中楼阁；九监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金以下简称专项维修资金的管理和使用； 秦兵质疑：业主如何行使此项权利没有写，空头支票
7、。十法律、法规规定的其他权利。 秦兵质疑：现在社会已经成为一个日益复杂的社会，任何一项权利都需要有行使权利的方式与权利受到侵害时应当获得的救济后才能成为一项实在的权利，例如对于选举权一条应当如是写：没有程序保障的权利条款都是垃圾条款，本条例中特别多！第七条 业主在物业管理活动中，履行以下义务： 一遵守业主公约、业主大会议事规那么； 秦兵质疑：权利需要详细的描写才能实现，因为权利行使需要多方配合；而义务的描写那么要简单，因为这样对于物业公司才是一件好事情。二遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 秦兵质疑：我们为什么要遵守这些规章制度，如果
8、这些规章制度违法怎么办？如果它们侵害了我自己的合法权益怎么办？三执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 秦兵质疑：如果业主大会决定将们家的房屋拍卖，我是不是也要执行这个决定？四按照国家有关规定交纳专项维修资金； 秦兵质疑：目前国家好象还没有什么规定，但是房屋却不断停止损坏，不知如何处理？而且此处使用了“专项维修资金的概念，不知道这个名字与“公共维修基金有什么不同之处五按时交纳物业效劳费用； 秦兵质疑：我们只有按时交纳牧业效劳费用的义务，却没有在物业效劳不好时拒绝交费的权利，?合同法?规定的先履行抗辩权为什么就不能行使呢？这个条例为什么敢与?合同法?对着干呢？六法律、法规规定的其
9、他义务。 第八条 物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。秦兵质疑：又是废弃语言，你不制定相应的制度，怎么能够保证业主大会能够代表全体业主的合法权益；再者说什么叫代表？什么又叫不代表？如果没有代表怎么办？什么叫全体业主？如果代表了绝大局部行不行？立法者在写这些条款时不知道是不是在看电视剧，怎么总是走神呢？第九条 一个物业管理区域成立一个业主大会。 物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素。具体方法由省、自治区、直辖市制定。 秦兵质疑：2003年7月3日星期四，有人认为不一定要成立业委会；我想举个
10、例子，如果一个城市没有政府会怎么样？那么那些小偷、骗子的行为就不会受到处分，于是很多本来善良的人为了生存也会跟着去偷窃与欺诈，所以必须有政府制订法律、执行法律，才能保护人民；一个社区也一样，如果没有业委会，每个单个的个人都不可能来执行保护公共场所利益，时间长久后，全部设施就会渐渐损坏。秦兵质疑：全国的房地产销售都依据?土地管理法?、?城市房地产管理法?、?合同法?，大家的房屋所有权都是同一部法律出来的，为什么选区的划分不能全国统一呢？这样本来一部法规可以解决的问题，需要31个规章来解决，立法本钱大大提高，社会矛盾的可能性也大大提高，只是法院与律师的生意会好起来了。4、 物业管理区域：物业管理区
11、域可以按一幢楼或者多幢楼划分，业主对物业管理区域有不同意见的，可以要求法院进行确认。第十条 同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。 业主在首次业主大会会议上的投票权，根据业主拥有物业的建筑面积、住宅套数等因素确定。具体方法由省、自治区、直辖市制定。秦兵质疑：什么叫指导？业主怎么启动“指导程序？如果房地产行政主管部门不指导怎么办？什么叫选举？如果进行选举？是差额还是等额？没有选举能不能产生业委
12、会？，我可以想出十几个问题，我想立法者大概也想到了，可能电视剧里又有了什么好镜头，人家头一歪，不写了！如果一个社区分三期建设，那么何时开始成立业委会？一个人能够成立吗？如果有两组人都准备成立业委会，那么如何从中选择？业委会成员能够有报酬吗？有时楼与楼之间的利益差距比拟大，每座楼是否都可以成立业委会？这些是否都需要进行具体的规定。另外业主大会与业委会到底谁去登记，原来是业委会，现在看来成了业主大会，到底谁具有法律意义上的主体资格？现在看不出来。在公司中，股东大会虽然是最高权力机构，但其本身不具备主体资格，股东大会不能做为合格的主体参与诉讼，只有以股东个人的名义主张权利。在小区也不一样，我认为应当
13、对业委会进行注册登记，而业主大会只是一个临时的会议机构，不应当进行注册登记。业委会进行登记是否与入住率有关系？如果入住率达不到法定人数怎么办？业主大会与业委会的法律地位有什么根本的区别，谁是行为主体？谁进行诉讼？业委会有权收取物业效劳费用吗？2003年7月5日星期六 今天与舒可心讨论，我又想：业主大会为什么要成立？我想只要有了业主以后，业主大会就已经产生了，根本不需要成立程序；如果要成立，可以说成立业主代表大会或者业主委员会；在公司组成中，股东大会需要成立吗？2003年7月9日星期三 今天与刘子华律师讨论，他说业主大会与业委会的法律地位是什么，到底有没有做为诉讼主体的资格？5、 投票权：每套房
14、屋有一个投票权，但是无论如何，一名业主的投票权不得超过10%；对于业主是公司或者其他法人的，如果法人之间存有关联关系，那么全部具有关联关系的自然人业主与法人业主所具有的投票权之和不得超过15%。6、 发起：30名业主联名可以发起召开业主大会并成立业主委员会，发起人应当将业主大会章程、业主委员会章程、议事规那么、财务管理规那么、物业效劳监督规那么等文章以邮件的形式送至物业所有的区、县人民政府房地产行政主管部门进行备案，如果房地产行政主管部门对备案内容提出修改建议，发起人应当根据修改建议进行补充更正，但此等修改建议仅限一次。7、 业主委员会：业主委员会成员只能是业主，对于夫妻双方共同拥有房屋的，如
15、果合同或者房屋所有权证书只写明夫妻一方的，另外一方也可以参加业主委员会，但是夫妻双方只能有一人参加业主委员会。物业管理区域的房地产开发企业人员可以参加业主委员会，但不得成为业主委员会主任。8、 银行开户：发起人在办理完毕备案手续后，应当凭业主委员会章程、议事规那么、财务管理规那么到当地银行办理银行开户手续。9、 主体地位：业主委员会可以以自己的名义参与民事诉讼与仲裁，业主委员会所有的财产应当进行登记备案，并以其登记所有的财产独立承当民事责任。第十一条 业主大会履行以下职责：一制定、修改业主公约和业主大会议事规那么； 二选举、更换业主委员会委员，监督业主委员会的工作； 三选聘、解聘物业管理企业； 四决定专项维修资金使用、续筹方案，并监督实施； 五制定、修改物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 六法律、法规或者业主大会议事规那么规定的其他有关物业管理的职责。秦兵质疑：业主大会通过谁来行使上述权利？如何行使上述权利？如果其权利受到侵害怎么办？又是一空条款，真是没有方法啊。第十二条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内持有
