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1、目 录第一章：综合阐明 综合阐明书 投标报价摘要第二章：公司简介 公司简介第三章：管理思路 管理思想 管理目的 管理原则 管理保障体系 第四章：物业管理措施 管理措施 管理服务项目 具体方案 机构设立第五章：物业服务承诺 服务分项承诺另附 物业服务收支预算 公司有关证照复印件第一章综 合 说 明一、投 标 综 合 说 明 书致： 合肥新辰置业有限公司 遵循建设部物业管理招投标管理暂行措施和市房产局有关物业管理招投标管理暂行措施的规定，经考察现场，我方愿以所递交的投标报价，承当上述物业的所有管理服务工作。一旦我方中标，我方保证按所递交的投标报价摘要中承诺的期限和招标文献中对承包期限的规定如期按质
2、提供服务。一旦我方中标，我方保证所提供的物业管理质量达到投标报价表中承诺的质量级别。一旦我方中标，我方保证按投标文献中的人员配备原则及管理组织架构开展工作。我方批准所递交的投标文献在投标有效期内有效，在此期间内我方将受此约束。除非此外达到合同并生效，招标文献、中标告知书和本投标文献将构成约束我们双方的合同。投标单位：(印鉴)法定代表人或委托代理人：(盖章、签字) 年月日二、投 标 报 价 摘 要服务原则级别合肥市住宅社区物业服务收费管理实行细则二级服务原则合同期限叁年高层公共性服务收费原则1.1元/米2每月商铺公共性服务收费原则1.6元/米2每月总费用人民币1803566元/年管理承诺合肥市住
3、宅社区物业服务收费管理实行细则三级服务原则和合肥市物业管理优秀示范社区原则为目的。合肥和苑物业管理有限公司第二章企 业 简 介【公司简介】第三章管 理 思 路【物业整体管理思想】保持为充足体现春晓花园风格，保持业主居住环境生态，为业主发明一种安全、文明、整洁、舒服的工作、生活环境。我们将本着公司“满意是起点，服务无止境”的经营理念，发扬“诚信、热情、团队、创新”的公司精神，把“为业主提供高品质的服务 ，让业主满意”作为公司永恒的目的，坚持“以人为本”的服务理念，对春晓花园社区的管理将环绕一种管理目的、二个管理原则、三个管理保障体系、四个操作重点和五个基本措施来展开。使广大业主真切地感受高品位的
4、物业和高品质的管理所带来的新生活、新理念，实现物业的保值升值。管理目的 社区管理工作将根据合肥市住宅社区物业服务收费管理实行细则二级服务原则和合肥市物业管理优秀示范社区原则为目的。保证业主综合满意率达到90%以上。管理原则1、业主（使用人）自治管理与专业管理相结合的原则：根据物业辨别权的概念，业主有对物业占有、支配等权利，因此对物业也有管理和自治的义务。管理中就要发挥业主委员会作用和管理规约的约束力，使业主能自觉成为社区管理的主人。物业管理公司就是根据业主对物业管理事务委托实行物业服务。因此，在平常管理中，要充足发挥两个积极性，即物业管理公司的积极性和业主（使用人）的积极性。物业管理公司应当尊
5、重并按照广大业主、使用人的规定，同步努力求取业主（使用人）的支持配合，宣传物业管理的规定，使其能对的使用和维护物业，自觉遵守业主、使用人规约，并通过物业管理公司结合物业的特点，在房屋管理、公共设施设备和社区业主共同事务的管理服务中实行专业化管理服务，共同创立文明社区。2、以情服务和依法管理相结合的原则：“客户服务第一”是物业管理行业的服务宗旨，因此管理中要秉承“以人为本”的管理理念，把管理寓于服务之中，从使用人的需求出发，强化服务机能，丰富服务内涵，提供优质、周到、及时的服务。“依法管理”是服务的保障和基本，涉及对物业的维护管理、员工的管理以及对使用人不合适行为的管理和劝阻，建立严格、周全的管
6、理制度，实行依法管理、科学管理，把服务融于管理之中，以保证物业管理服务收到应有的成效。管理保障体系1、品质管理保障我司在春晓花园社区管理中将导入ISO9000质量体系管理原则，实行全面质量管理。该原则环绕以“顾客为关注焦点”制定物业管理过程中各项工作程序和操作规程文献，关根据该文献进行监督检查、整治，是春晓花园社区物业管理品质的基本保障。2、技术优势保障 我司设有工程部，不仅拥有大批专业工程技术人材，更是人材培训基地，我司将组建一支技术过硬、工作踏实、吃苦耐劳的工程技术队伍服务于春晓花园社区的管理，是春晓花园社区强大的技术保障。3、人才优势保障 我司根据公司发展规定，不断调节人才构造，储藏了一
7、批不同层次、不同专业的管理人才和工程技术人才，她们成功的管理经验完全可用于春晓花园社区的各项管理工作，是春晓花园社区管理人力资源的有力保障。四个操作重点1、公共设施设备和物业本体管理2、公共秩序安全管理3、环境管理4、社区精神文明建设五个工作措施1、事先告之的措施2、动态管理的措施3、操作规范的措施4、服务领先的措施5、宣传到位的措施第四章物 业 管 理 办 法【管理措施】（一）导入ISO9000质量管理理念，紧密结合社区具体实际，制定一套切合实际的规章制度，拟定一系列原则的物业管理行为规范，以制度促管理，寓管理于服务，建立富有亲和力的科学管理和服务模式，保障管理服务的运营。（二）严格遵守有关
8、物业管理法规，制定切实可行的管理方案；与业主签订各项合同，依法约束双方行为。（三）不断提高管理水平和管理效率。努力提高管理品牌，减少管理成本，使物业管理处在良性循环之中。（四）根据市场化、公司化的运作方式，提供全方位服务，开展多元化经营。【物业管理服务项目】（一）公共服务项目：1、协助公安部门维护社区内的公共秩序，实行24小时安保值勤、义务消防和园区交通道路管理；2、房屋共用部位和公共设施设备维护及保养；3、公共绿地园艺的养护和修整；4、物业的各项资料管理，业主和使用人的物业使用资料管理；5、公共场合保洁，生活垃圾收集和清运；6、电话及访客留言转告；7、代订报刊、生日蛋糕和花篮；8、代叫出租车
9、；9、代办暂住证；10、临时代为保管小件物品及其她温馨服务；11、物业管理征询解答服务；12、义务安全用电常识宣传。 （二）有偿专项针对和特约服务项目（可以提供的、业主和大多数住户和使用人都可以享有到的服务，具体价格由物管公司核定，报物价部门备案）：1、住宅楼内多种私家自用设施设备安装及维修；2、合伙及其她公共活动设施、设备的活动使用；3、四季花卉代租；4、私家住宅报警系统接警服务；5、代订车、船、机票；6、代订送饮用水；7、代收洗衣物；8、钟点家政服务；9、在开发建设单位容许条件下，代办房产三证；10、代理房屋租赁转让；11、机动车辆清洗；12、社区内物件搬运。【具体方案】物业管理正常实行阶
10、段根据社区实际状况现已是物业管理正常实行阶段。物业管理正常实行阶段是指物业交付后进行正常的物业管理时期。具体管理构成：重要为公共秩序安全管理、消防管理、房屋及公共设施设备管理、绿化保洁管理、客户服务中心服务、质量管理、财务管理、档案管理、人力资源管理和社区精神文明建设等方面。一、公共秩序安全管理方案在目前物业管理所处的现阶段中，合适运用既有的科学技术手段与管理手段，依托多种先进设备、工具和人的主观能动性，维护社区物业和业主的安全，减少和减少各类案件、事故发生率，是物业管理工作的重中之重，最为广大住户所关注，因此我们将建立三级安全防备管理体系和三级安全网络管理体系。在社区中切实行行常规防备与技术
11、防备相结合的24小时全天候管理手段，贯彻各项管理措施，各责任部门的结点解决。使公共秩序安全管理运营达到最有效的层面。（一）管理内容：1、常规防备：采用站岗执勤与巡逻执勤相结合的方式，协助公安机关维护社区公共秩序，避免和制止任何危及或影响物业、业主（物业使用人）安全的行为。根据春晓花园的环境特性，对安保队伍实行职责细分、贯彻责任。同步又相应连贯，达到管理统一。按职责分为三个班组：（1）门岗班；（2）巡逻班；（3）车辆秩序管理班，并按各自责任实行管理。（1）门岗的任务： 理解熟悉所有业主的车辆牌照号码，熟悉业主人员的外貌基本特性； 礼仪服务（向驾车业主和个人行举手礼或注目礼）； 维护出入口的交通秩
12、序； 对外来车辆和访问人员进行礼貌询问，拜访对象核准，验证登记； 制止身份不明人员、衣冠不整者和闲杂人员进入社区； 严禁携带危险物品进入社区； 遇到外来人员或装修民工将大件物品带出社区，即与物主核算，并按物件放行； 为业主、使用人提供便利性服务；遇事或需要转达的事项按操作程序及时与巡逻人员、车管人员及管理人员联系。（2）巡逻岗的任务： 百分之九十地熟悉自己管理的组团业主和车辆号牌； 按规定路线巡视检查，不留死角； 巡逻道路状况，维护道路畅通，做好安全防备工作； 对组团内的嫌疑人员进行积极上前询问、盘查； 社区及楼宇安全、防火检查； 装修户的安全检查； 协助公安部门解决各类治安案件； 制止各类违
13、背社区管理制度的不文明行为； 发现事故苗头和管理遗留问题及常规设备因故停用、损坏等，按操作规程及时与管理处进行联系或自行解决； 维护沿街商铺的公共秩序和夜间巡逻。（3）车辆秩序管理任务： 指挥和指定进入车辆按规定停放； 对违章停车实行劝阻和纠正告知； 装修材料和搬家车辆进入指定地点和时间； 对超速车辆劝阻教育； 配合其她责任单位做好规定工作。2、技术防备：A、配合应用单元门禁系统，提高楼宇安全的避免性。B、加强夜间的巡逻，每60分钟一次。C、注重每户接警服务单位和个人的专项报警，以最迅速度上门解决。（二）、管理措施：1、实行半军事化管理，制定保安管理和奖惩制度，严格付诸实行，以增强保安人员的工
14、作责任心；2、强化保安人员的内务管理，开展系统化军事素质培训，提高保安人员的思想素质和业务技能；制定紧急事故解决措施预案，定期组织演习；3、加强保安人员的行为规范教育，服装统一，佩证上岗，语言文明，举止得当；4、严格执行保安巡更点到制度，保证巡逻质量；5、值勤记录具体完备，建立安全管理档案； 6、及时维护检查门禁系统，提示住户及单位做好家庭或办公楼接警管理，加强防备意识；7、充足运用质量管理体系，坚持日检、周检、月检、抽查相结合。 二、消防管理方案消防管理是物业安全管理的重点之一，因此要根据消防法规的规定，结合实际，切切实实地做好消防安全工作，维护业主和使用人的生命财产安全。（一）管理内容：1、做好消防的管理；2、做好消防设施、器材的管理和检查；3、保持消防通道的畅通；4、加强社区装修期间的消防安全管理；5、严禁明火和擅自电焊
