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1、物管服务不到位，业主能否拒交管理费？/案释法管服务不到位业主能否拒交管理费?0朱炳辉物业管理服务公司与业主之间的们对此意见很大.华泰物管认为这种求被盗财物之业主给付当期物首费用矛盾纠纷,是近年来不断突出的一类状况全是由于部分业主的不自觉造成的诉讼请求.判决生效后,双方当事人新型民事纠纷.这类纠纷看似简单实的.2007年下半年的物管费有300多均履行了法院判决确定的各自义务,则复杂.说它简单,是因为这类纠纷只户业主至今未交,2008年上半年的物其他未被起诉的业主也相继交清了物涉及两方当事人:一方是物管公司,另管费也有400多户业主一直未交清,管费,至此,滨江花苑小区又恢复了昔一方是业主,与其他一
2、般民事纠纷并导致物管公司无法正常运转.然而,对日的和谐与宁静.无两样.说它复杂,一方面是因这类纠华泰物管的这种说法,部分业主却不【解读】法院对这起物业管理服纷引起的原因比较繁琐复杂,既有业予认同,他们认为,华泰物管没有认真务合同纠纷所作出的处理是正确,妥主自身的原因,也有物管方面的原因,履行保安职责,小区内已发生多起偷当的,符合法律的规定:有时双方的多种原因还交杂在一起,盗事件,多人的摩托车及其他财物被首先,华泰物管先履行的合同债矛盾尖锐,一时很难分清孰是孰非,真偷,所以他们才一直拖着不交物管费务不符合约定,被盗财物之业主由此可谓剪不断,理还乱;另一方面是因用.公说公有理,婆说婆有理,双方享有
3、先履行抗辩权.这类纠纷涉及的业主户数比较多,业就这样僵持着一直没有结果,小区的根据业主委员会-3时代表全体业主之间意见不统一,业主与业主委员管理质量也越来越差.2008年6月l3主与华泰物管签订的物管协议约会之间有时还存在矛盾,处理起来难日滨江花苑的业主以推举诉讼代表人定:业主每年分两次给付物管费用,分度较大.的方式将华泰物管起诉至法院,要求别在5月30日,11月30日以前给付【案例】滨江花苑小区是一个有其履行物管职责,及时清理垃圾.而华当年上,下半年的物管费用.由此可着800多户业主的全封闭的中型住宅泰物管则将拖欠管理费的陈某等部分知,华泰物管与业主履行合同债务是小区.2006年l2月起,华
4、泰物业管理业主起诉至同一法院要求判令其及时有先后关系的,华泰物管履行债务在服务公司(下称华泰物管)开始进驻付款.法院在双方当事人都同意的情先,业主履行债务在后.因此,华泰物该小区进行物业管理.业主委员会代况下,将两案合并审理.管应当先行对小区提供安全保障与保表业主与华泰物管签订物管协议约法院认为,合同的各方当事人应洁等物管服务,在其提供物业管理服定:二,物管服务费按每户业主当按照合同约定全面履行自己的义务期间,全封闭的小区发生部分业主的房屋面积收取,每年的物管服务暂务.根据合同的约定,华泰物管负有先被盗问题,由此可以认定其履行小区定为每月每平方米0.5元(以后若要调履行合同债务的义务,在其管理
5、期间,安全保障的义务确实没有到位.合同整,由双方另行商定),业主应在每年小区内部分业主的财物被盗应视为华法第六十七条规定:当事人互负债的5月30日,l1月30日前分别交清泰物管对这部分业主先履行合同的债务,有先后履行顺序的,先履行一方未本户当年上,下半年的物管服务费;务不符合约定,因此,该部分业主有权履行的,后履行一方有权拒绝其履行三,物管公司应当采取必要措施保证拒绝其要求给付当期管理费的要求.要求.先履行一方履行债务不符合约小区业主财产安全,具体保安措施由但其他业主不得以此抗辩自己的履行定的,后履行一方有权拒绝其相应的物管公司自行拟订;四,物管公司应当义务,在华泰物管履行债务后应当履履行要求
6、.据此,被盗财物之业主有保证小区内的环境卫生整洁,每天有行按期给付物管费的义务,逾期仍未权拒绝华泰物管要求其给付当期物管专人清扫,每天有专人清运垃圾给付是违反合同约定的.最后,法院判费的要求.华泰物管进驻后,小区一直被管理得决华泰物管立即先行全面履行小区安其次,滨江花苑小区的道路,绿地有条不紊.但自2008年6月初开始,保,保洁等物业管理服务义务;判令陈等公共场所属于全体业主共同共有,业主们发现小区内的垃圾几天都未被某等业主在5日内将拖欠的物管费用华泰物管不清扫道路,不清运垃圾属清理一次,蚊蝇成堆,老鼠成群,业主给付华泰物管;并驳回了华泰物管要于违约行为.38江淮法治2008?19?记物权法第
7、七十条,第七十二条第一款,第七十三条分别明确规定:业主对建筑物内的住宅,经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利.,业主对建筑物专有部分以外的共有部分,享有权利,承担义务;不得以放弃权利不履行义务.建筑区划内的道路,属于业主共有,但属于城镇公共道路的除外.建筑区划内的绿地,属于业主共有,但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外.建筑区划内的其他公共场所,公用设施和物业服务用房,属于业主共有.上述规定表明,小区内道路,绿地等公共场所以及公共设施属于包括拖欠物管费的业主在内的全体业主共有,且这种共有属于共同共有,而不是按份共有,是不能分割的.华泰物管以物管费
8、被拖欠为由拒绝履行清扫路面,清运垃圾的保洁义务,意味着损害了未拖欠物管费在内的所有业主的共同利益,属于一种违约行为.第三,华泰物管以及未发生被盗问题的业主应当分别依法承担违约责任.合同法第一百零七条规定:当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行,采取补救措施或者赔偿损失等违约责任.华泰物管擅自停止向滨江花苑小区履行保洁义务违反了物管协议约定的先履行义务,应当承担继续履行和采取补救措施的违约责任.因此,法院判决华泰物管立即先行全面履行保洁等物业管理服务义务,是正确的.此外,由于财物被盗业主的确定性,特定性,部分业主的财物被盗不宜认定为华泰物管对小区内所有业主均构成了
9、安全保障方面的违约,只能认定为其对被盗业主构成违约,其余业主是不能以物管未履行好安全保障义务为由,而拒绝履行按时给付物管费的合同义务.这部分业主逾期仍未交纳物管费用,自己反而构成了违约,因此,同样应当依照合同法第一百零七条之规定承担继续履行之违约责任.故法院判决陈某等财物未被盗业主在5日内将拖欠的物管费给付华泰物管,也是正确的.冈孩,熟人社会与回避制度0文敬峰周末,我带侄子到图书馆借书,遇到这样一幕:图书馆馆长正准备跨进入口处时被一位小女孩拦住,因为馆长没有刷卡.小女孩是工作人员的孩子,利用暑假在帮她妈妈查看来人证件,她牢牢记住了妈妈刷卡才让进去的叮嘱,但不认识馆长.本来,这就是一件不经意间发
10、生的小事情.但是,我还是由此思考起在熟人社会推进法治的一系列问题.有法学专家指出,在一个熟人社会中,是按规则办事还是按情感办事,是按关系办事还是按照法律办事,能否确保法律法规的实施,这是法治必须解决的问题.但是,如何保证在一个依赖人际关系搭建起来的熟人社会里人人按规则,依法律办事呢?相对于以契约为基础的陌生人社会本身重视法律权威来说,熟人社会的人们遇到事情更愿意首先想想有没有可以帮忙说说情的熟人,执法者往往也习惯给熟人网开一面.因此,要做到按规则,依法律办事,首先必须避免执法者利用手中的职权来为熟人,关系人谋私利.回避制度就是一个正视问题存在而行之有效的保证执法者秉公执法的设置.它作为避免偏私
11、的法律制度,在使用的早期是为了避开亲属关系,任用血亲以外的人,并以此衡量一国的政治兴衰.中国历史上的回避制度,汉时已初具规模,经历代损益至清时已变得越来越清晰.但是,在中国古代社会的早期,虽然也建立了国家,但这种国家实质上是一种以血缘关系为纽带的宗族统治,作为贵族家庭继承法的宗法等级制度和世卿世禄制度与国家制度,I,紧密联系在一起,此时回避制度既无必要又无可能.从法的价值分析,回避制度设立的初衷是为了防止执法者因个人因素的影响,利用公权力(如司法权)对案件作出违背法律规定的不公正处理,这种处理包括对当事人有利的处理,也包括对当事人不利的处理,其核心价值是为了防止执法者因徇私情滥用法律赋予的公权
12、力,而损害当事人或利害关系人的私权利.这对于现代制度体系也是非常重要的,是避免工作人员以权谋私,违法执行法律,保证公权行为客观公正的一个优先装置.作为司法程序的回避制度,我国的3大诉讼法对此均有相关的规定.随着现代社会的现实需要,行政权对社会生活的各个领域都在进行全方位地渗透,膨胀的权力必然对社会中的个人权利与自由存在潜在或现实的威胁.现在的问题是,怎样在承认权力必须受到制约的前提下,保证权力的正当使用.对权力的控制和对执行者进行一定约束是至关重要的.笔者认为,保证执法者的中立地位是问题解决的第一步乃至关键的一个环节.因此,与行政行为有利害关系的行政机关工作人员不得参与该行政行为的调查和决定,这样的行政回避制度不得不受到重视.今年湖南省政府推出的湖南省行政程序规定,突破了我国行政程序立法的空白,被称为行政机关作茧自缚式的革命,其第十八条明确规定了回避制度.图书馆的一幕,使我重新认识到在熟人社会推行法治的艰难;回避制度,特别在行政程序中注入回避元素,让我们看到了法治的前景.日江淮法治2008?19?39
