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1、物业管理与房产交易及其范例精解：房产交易制度一、房地产交易概论(一)房地产交易的概念房地产交易，是指当事人之间进行房地产转让、房地产抵押和房屋租赁等以房地产作为交易对象的一切经营活动的总称。它与一般的商品交易不同，具有以下特征：1房地产交易的对象为房地产房地产在我国民法中称为不动产，它是一种特殊的商品，虽然房地产也有商品的一般属性，即具有价值和使用价格，但因其不能移动，在进行房地产交易时，不是以商品的交付作为所有权转移的标志，而是以房地产产权证的交付，作为所有权转移的标志。所以说，房地产交易不是一般的民事法律行为，而是一项特殊的民事法律行为。2房地产交易的内容复杂房地产交易内容的复杂性主要表现
2、在，它不是一般的商品交易买卖。它包括房地产转让、房地产抵押、房屋租赁等多项内容。房地产转让，是指房地产权人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。房屋租赁，是指房屋所有人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。对于上述三种交易方式，我国城市房地产管理法都有明确的规定。3房地产交易是一种要式法律行为所谓要式法律行为，是指依照法律的规定，采取特定的形式才能成立的法律行为。即民事法律行为的当事人
3、必须遵照法律要求的形式，其民事法律行为才能成立，否则，会因形式要件欠缺导致法律行为无效。在进行房地产交易时，依照城市房地产管理法以及其他相关的法律、行政法规的规定，无论是房地产转让、房地产抵押，还是房屋租赁，都应该签订书面合同，而且在房屋所有权和土地使用权移转时，要依法进行变更登记。(二)房地产交易的原则1公平、等价有偿、诚实信用原则这一原则是在民法通则中规定的在民事法律关系中适用的一项重要原则。由于房地产交易属于民事法律行为，双方当事人的交易一般都是通过签订合同来实现的，属于平等主体间的利益调整，按照“公民、法人的民事权益受法律保护，任何组织和个人不得侵犯”(民法通则第5条)的规定，当事人之
4、间应当遵循“公平等价有偿、诚实信用原则”。例如，城市房地产管理法第40条规定：“房地产转让，应当签订书面转让合同，合同中应载明土地使用权取得的方式”。第49条规定：“房地产抵押，抵押人和抵押权人应当签订书面抵押合同。”第53条规定：“房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，约定租赁期限、租赁用途、租赁价格、修缮责任等条款，以及双方的其他权利和义务，并向房地产管理部门登记备案”。2房地产交易的“房随地走、地随房走”原则城市房地产管理法第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”这一条规定有两层含义：第一，房地产转让时，房屋的所有权和该房屋
5、占用范围内的土地使用权同时转让；第二，房地产抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押”。之所以这样规定，主要是考虑到以下因素：首先是便于管理。我国现行房地产的管理体制是房产归房产管理部门管理，地产由土地管理部门管理，即房和地分别归口于不同的行政管理部门管理。在进行房地产交易时，如果“房不随地走，地不随房走”，各管各的，各自为政，势必造成房地产交易管理的混乱，造成各部门互相扯皮的现象，不利于房地产市场的健康发展。其次，考虑到只有遵循该原则，才能保证不损害土地使用权及地上建筑物的经济效益，不因进行房地产交易而破坏土地利用总体规划和城市规划。第三，在进行房地产交易时遵循这一原则
6、也是国际上通用的惯例，为保证我国的房地产市场与国际市场接轨，使我国的房地产市场走入正规，也有必要遵循这一原则。对此，我国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例也有类似的规定。该条例第23条规定：“土地使用权转让时，其地上建筑物、其他附着物所有权随之转让”。第24条规定：“土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。”(三)房地产价格管理制度房地产价格管理，是房地产交易管理中最为重要的问题之一。众所周知，进行房地产交易同进行其他商品交易一样，当事人都是为了获得一定的经济效益，而经济利益的获得与否，关键就在于如何确定房地
7、产交易价格。由于我国房地产市场刚刚建立不久，许多管理还没有走入正轨，在一段时间内，房地产价格处于一种混乱状态，各地的房地产价格的确定没有一个统一的标准，给一些投机者以可乘之机，影响了房地产市场的市场经济方向。为此，我国在制定城市房地产管理法时，对房地产价格的标准和管理作出了明确规定。1房地产价格管理的内容城市房地产管理法第32条规定：“基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格应当定期确定并公布。具体办法由国务院规定”。根据这一条的规定，我国房地产价格管理的内容为定期确定并公布基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格。所谓基准地价，是指房地产价格评估机构按照一定的标准，对不同的土地级别、区域进行分别
8、评估和测算出不同类型用地使用权的平均价格。通过对基准地价的评估，可以使国家有关行政管理部门了解地价的总体变化趋势和较稳定的各级、各类土地使用权的平均价格，从而对土地使用权价格进行宏观调控，使土地使用权的总体价格随着市场的变化而变化，防止故意压低或哄抬地价、扰乱房地产交易市场的现象发生。同时也为各地在确定房地产价格时明确了一个基本的标准。所谓标定地价，是指评估机构以基准地价为依据，对需要进行土地使用权出让、转让、抵押的每幅地块所进行的价格评估，是进行房地产交易的价格依据。一般情况下，对于标定地价的评估，都是由评估人员根据市场的供需状况，地块的地理位置、使用条件，地块大小和形状、容积率、土地的使用
9、年限，并参照国家公布的基准地价予以确定的。由于标定地价是对每一块土地在某一时间的具体价格的确定，与市场价格基本一致，这样就为地方人民政府管理房地产交易价格，防止故意压低或哄抬地价提供了依据。所谓房屋的重置价格，是指按照当前的建筑材料价格、建筑技术、工艺水平以及其他建筑条件，重建同类结构、质量、式样标准房屋的价格。随着房地产市场的变化，房地产的价格不会一成不变，同时建筑材料价格的提高，建筑技术和工艺水平的提高，各种建筑费用的提高，都可能影响房屋的价格，即使建筑结构、式样、质量等没有变化，不同时期的房屋价格也会不一样。在我国房地产市场中，房屋价格一般呈上升状态。为了使房地产交易公平合理，对不同建筑
10、结构、式样、质量的房屋设置重置价格，就会给当事人进行房屋交易时提供了价格依据，对于房屋拆迁中的价格补偿，也有着十分重要的意义。对于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格，城市人民政府或其授权的部门要根据当前的经济和社会发展状况，定期评定，定期公布，并将其纳入法制轨道，这样就可以稳定房地产交易价格，通过交易价格对房地产市场进行宏观调控，使我国的房地产市场的发展与我国市场经济的发展方向保持一致。至于基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格的确定和公布的具体办法，由国务院或国务院授权的部门根据我国的具体情况制定公布之。2房地产价格评估制度所谓房地产价格评估，是指由房地产专业估价人员，根据一定的估价目的
11、，遵循估价原则，按照一定的技术标准和估价程序，采用科学的估价方法，结合估价经验和当地房地产市场价格，对房地产最可能实现的合理价格所作出的推测与判断。实行房地产价格评估制度，对我国房地产事业的发展有着十分重要的意义，只有实行房地产价格评估制度，才可以保证房地产交易价格的合理和稳定，保障房地产交易秩序，保证国家、集体、公民个人的合法权益不受侵害，不会给房地产投机者以可乘之机。同时，也可为房地产转让、抵押、房屋出租提供价格基础，为政府征税、房屋拆迁补偿、解决房地产纠纷、企业兼并、企业破产清算等提供了依据。我国城市房地产管理法第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评估，应当遵循公正、公
12、平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行评估。”根据该条的规定，在进行房地产价格评估时应遵循公正、公平、公开的原则。(1)公正原则所谓公正原则，是指国家房地产价格评估机构在进行评估时，要采用统一的评估标准，无论是何等身份的委托人，无论评估对象是公房、私房还是新建商品住宅，都要公平对待，在评估其价格时不能有意抬高或降低，要根据实际情况，采用科学合理的估价方法，公正地作出评估。公正原则要求房地产价格评估机构要制订一套统一的评估标准。尽管我国地域广阔，不可能制订全国统一的标准，但每个地区都要根据当地房地产价格构成要素、定
13、价标准、价格层次、房屋建筑类型等制订一套统一的、具有权威性的评估标准，作为进行评估的依据。同时要加强房地产评估机构和评估人员的资质管理，提高评估机构和评估人员的素质，使房地产价格评估机构公正地对待每一个委托人，采用统一的标准，公正地办理每一件房地产价格评估事务。(2)公平原则所谓公平原则，是指房地产价格评估机构和委托方在进行房地产价格评估事务时，双方的法律地位平等，享有平等的权利和承担平等的义务。委托方委托房地产价格评估机构进行评估时，是一种委托关系，即是一种民事法律关系。根据我国民事法律的规定，民事法律关系的双方当事人在进行民事法律行为时，应遵循公平原则，任何一方都不得把自己的意志强加给另一
14、方。(3)公开原则所谓公开原则，是指房地产价格评估机构在进行价格评估时，应公开评标标准、评估程序和评估方法，增加评估的透明度。公开评估，可以使公众了解评估的过程和方法，消除公众对评估的疑惑，也便于社会公众加强对评估的监督，促使评估机构严格依章办事、公正、合理地执行评估工作，减少不必要的纠纷。房地产价格评估机构在进行价格评估时，应严格遵守评估的程序和方法，只有如此，才能保证评估工作的公正、公平和公开。依据城市房地产管理法的规定，房地产价格评估的程序和方法如下：(1)评估程序所谓房地产价格评估的程序，是指进行一项评估工作需要从头到尾作哪些工作和步骤。评估申请。即委托人向房地产价格评估机构提出委托申
15、请。在进行申请时，委托人应当递交评估申请书。这里所说的委托人，可能是政府、法人或个人，可以是该房地产的所有人或使用人，也可以不是。他们要求评估的理由和要求各不相同。如可能是房地产拥有者的代理人接受委托，欲了解该房地产的实际价值；政府要课税，也可以委托对非政府拥有的课税对象房地产进行估价；房地产的欲购者，也可能会委托对想要购买对象房地产进行估价；一方以房地产入股与另一方合作，另一方也可能委托对该入股房地产进行估价，以便于与对方讨价还价。评估申请书一般包括以下内容：委托人的身份证明、评估对象的基本情况(名称、面积、地理位置)、申请评估的理由、项目和要求，以及其他需要说明的内容。受理评估委托。房地产
16、价格评估机构在收到委托人的评估申请书之后，应当对评估申请书及有关证件进行审查，明确评估对象、目的、估价期日等要求之后，决定是否承办。如果接受委托，则双方签订房地产价格评估合同，明确双方的权利和义务。进行评估作业。评估机构接受委托之后，便着手进行评估工作。在明确了评估对象和目的之后，首先应选出拟采用的适合于该评估对象的初步评估方法，以便于进行实地勘察及收集资料时有的放矢。然后根据初步评估的结果确定评估计划，进行实地勘察，收集有关资料。这一工作完成之后，评估人员对收集的资料进行整理、分类。综合评估决定估价额。评估机构对收集的资料进行分析，选择适用的估价方法进行计算，最后决定出估价额，然后将评估成果写成评估报告书。评估报告书一般包括以下内容：A估价额及价格种类；B评估条件；C评估对象的坐落、地号、门牌、结构、用途、数量等，以及有关权利种类；D评
