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1、精品范文模板 可修改删除撰写人：_日 期：_向阳国际公寓推行计划一、 工程概略1、 计划情况l 修建用空中积65,396M2l 总修建面积337,217M2，其中地上修建面积270,257M2l 室庐修建面积267,033M2l 容积率4.13l 绿化面积27,882M2l 绿化率42.6%l 总寓居户数1,646户l 泊车位1,841个，小区全然呈围合计划，地下车库会合设置于地点绿地之下2、 修建分期l 地块分全然三期树破，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓楼为三期，会所设于二期。一期可能于2004年5月交用。l 一期室庐由三栋高层修建构成，层数由26、27-32层不等，
2、总修建面积130215M2，共有年夜概848个室庐单位不含复式，详细情况见表1。 开拓一期中2居、3居在套型比例中各占34%，4居比例也相称年夜，占总户数的24.1%以上，但4居面积比例那么更年夜。 2居面积范畴97120M2，总价范畴为60万80万；3居室面积范畴134141M2，总价范畴8290万元；四居室面积范畴182194M2，总价在120万元阁下。栋号工程一居二居三居四居算计2#、4#楼套数420120204348面积范畴78112141182、1943#楼套数64268168500面积范畴44-7797-120132-139总计套数68288288204848面积范畴44-7897
3、-120132-141182、194套数比例8.0%34.0%34.0%24.1%表1-1向阳国际公寓2、3、4号楼户型剖析l 二期室庐为二座高层修建，总修建面积82314M2，年夜概有422个单位。其中2居213套、三居189套、四居20套。 开拓二期全然是2居跟3居。 2居面积范畴全然在126130M2，总价范畴为83万阁下；3居室面积都在150M2以上，总价超越100万元，最年夜一套的总价年夜概在130万元阁下。栋号工程二居三居四居算计1#楼套数19264256面积范畴126-1301735#楼套数2112520166面积范畴144150-191206总计套数21318920422面积范
4、畴126-144150-191206套数比例50.5%44.8%4.7%表1-2向阳国际公寓1、5号楼户型剖析l 三期公建总修建面积81188M2，其中公寓58688M2，公建22500M2。二、 工程剖析1、 地区市场剖析周边工程剖析l (价钱散布)本工程从表2-1中可以看出，周边竞争工程全然分为两类：8000、以致10000元/平方米以上的高级公寓跟5500-7000元/平方米的一般室庐。l 装修标准高级工程全部是平装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/平方米，蓝堡在装修之外还装备白家电。一般公寓工程也有多个工程采纳平装修，比方远洋寰宇一半毛坯、一半平装；平装修是珠江地产的一贯风
5、格，珠江罗马连续了这一风格，其全套装修标准与珠江骏景类似，年夜概在500元/平方米阁下；金港国际那么供应装修套餐。l 入住时间从入住期来看有两个顶峰，一个是2003年中，一个是2003岁尾到2004年终。l 修建范例从修建范例来看，高级工程中高层塔楼占了特别高比例，新建工程棕榈泉、珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老工程都会国际跟向阳园那么全部为塔楼；但在中档工程中，板楼盘踞了相对上风，除了远洋寰宇跟珠江罗马是有塔有板，其余清一色为板楼。l 抽象定位在抽象定位上，简直所有的工程都在主打CBD不雅点。除了珠江帝景、珠江罗马跟远洋寰宇之外，每一个工程都采纳凸起一个不雅点的推行手段。珠江跟远洋之因此例内
6、涵与开拓商本身的品牌效应跟呼唤力，这两个企业的手段是凸起团体的范围上风，强化品牌上风。工程称号位置工程性子范围万M2入住时间均价元/m2棕榈泉向阳公园南侧外销公寓302003年12月11000精珠江帝景年夜望路古代城南2000米外销公寓902004年终10000精都会国际向阳路十里铺外销公寓共50万2002年9月8600精向阳园向阳路青年路外销公寓28二期2002年10月入住7800精蓝堡公寓光荣路古代城劈面外销公寓202003年4月9500精住邦2000慈云寺桥西北角外销商住50一期2003年6月10700橙色光阴向阳区西风桥外销室庐最早入住2003年6月尾5500远洋寰宇慈云寺桥西北侧外销
7、室庐60板楼已入住，二期2003年6月，2004年全部入住。塔楼5800板楼现房7250东润枫景亮马桥与东四环交汇外西北角外销室庐35第一期已为现房6200亮马水晶亮马桥路5号外销室庐最早入住为2003岁尾6500珠江罗马花圃向阳区青年路外销室庐412003岁尾7000精金港国际花圃年夜望路古代城南1800米外销室庐282004年3月6618张宝全啤酒厂工程国贸桥西北，通惠河南岸外销60岁尾收盘6500-6800收盘价表2-1竞争个案概略剖析工程称号修建范例市场定位或主打告白语棕榈泉塔楼、板楼亚洲都会公园文明名宅珠江帝景板楼CBD都会核心独一可接着开展的年夜型新型城池向阳园塔楼CBD生涯平台，
8、国际化精英社区蓝堡公寓围合式板楼回绝商住.淡蓝调生涯，CBD宝石地段高贵宅邸住邦2000板楼CBD卫城首席商务核心橙色光阴板楼远洋寰宇板楼、塔楼年老的寰宇，我们的生涯珠江罗马花圃板楼、塔楼意年夜利风格，国际化社区，CBD内异国修建徽标金港国际花圃板楼CBD生涯街区表2-2要紧竞争个案市场定位剖析2、 重点竞争个案剖析按照本案的地段、价钱、范围、客户定位、入住时间来看，断定本案的要紧竞争敌手是：远洋寰宇、珠江罗马、金港国际。1） 远洋寰宇 位置位于慈云寺桥西北角，与本案隔桥相望，是间隔近来，最有可比性的工程。 范围跟计划特点远洋寰宇占空中积公顷，室庐部分总修建面积约60万平方米，共约3200户。
9、由美国HOK公司担负修建计划、澳年夜利亚HASSELL担负景不雅计划。 开拓商开拓商中远团体，在北京开拓有多个楼盘，其团体整合推行的气概，给远洋寰宇带来较高市场有名度。 开拓分期全部工程分五期开拓，一期10栋板楼、1栋塔楼，1000余套，现已入住600多户。二期7栋30层塔楼，共约1500户，可能2003年6月全部入住。社区西南角的三期尚在计划之中，四期已让渡给住邦2000，第五期是社区西部核心临四环路的公建跟写字楼。 推行分期远洋寰宇于2001年出收盘，一期推行时推出了1栋塔楼跟7栋板楼，共700余套，现已全部售罄开拓商保存了一期工程的3栋板楼到现房阶段出售，板楼均价约6600元/平方米。二
10、期分批推出了5栋塔楼跟2栋现房板楼，共约1300套，现2栋板楼跟1栋塔楼已全然售罄，其余4栋塔楼的贩卖率在50%阁下。可能在2个月后再推出1栋现房板楼跟2栋塔楼，约550套。3期可能另有700套。 贩卖进度停顿到如今为止推出的2000套总贩卖率在75%阁下。 装修标准为适应差异客户的需要，远洋寰宇有平装修跟毛坯房两种规格可供选择，装修房比毛坯房贵450元/平方米。平装修房跟毛坯房分不会合在差异楼座，如不选择开拓商供应的楼座，但又要选择开拓商供应的装修标准，须另加共同费，用度按装修总用度的8%收取。 价钱推行初期，开拓商履行廉价策略，每平方米净利润在200元阁下，板楼平装修均价6600元/平方米
11、，塔楼最廉价不到5000元，在市场上一炮打响。获得市场认同后，开拓商逐步调高售价，8月24日远洋寰宇又一次调价后，现房板楼均价已高达7250元/平方米毛坯，塔楼均价全然坚持在58005900元/平方米。 户型主力户型为二居、三居，面积在115140平方米之间，其中136阁下的三居占40%。 市场定位与推行包装远洋寰宇以2530岁的年老白领为要紧诉求东西，其告白抽象采纳了一群极一般的、乃至美丽的年白叟，特不有目共睹。如今一期曾经入住，博得精良口碑，配套的远洋艺术馆为工程供应了极好的社区文明气氛。全部工程的包装与客户定位特不符合，从售楼处、样板间、楼书跟DM等印刷品，都表示了古代、简约、洁净跟程式
12、化的特色。 核心操纵？远洋寰宇2001年1月收盘至今20个月，成交年夜概1500套，均匀每个月成交70-80套，四期住邦2000工程让渡脱手。如斯的事迹确实可说特不成功。如斯一个工程卖点因此特别多，比方它的计划计划、艺术核心、破面色彩、板楼户型等等，但从推行运作的角度，有两个核心要素特别值得自创： 价位降价策略成功远洋寰宇收盘时，相外地段的楼盘售价都在8000以上，远洋不求一期的高利润，把相对更轻易掉掉落市场认同的产物一期要紧为板楼以塔楼不到5000，板楼平装6600推出，存在极年夜的杀伤力，保障了一期疾速清盘，博得了市场。推盘时候期分批，小幅降价，并保存部分好楼座在现楼阶段再脱手，制造更高利
13、润，20个月时间，均价下跌了1100元18%。明天，远洋寰宇现房板楼的价位经装修后7700元/平方米曾经与向阳园二期并驾齐驱。因此，塔楼的价钱仍然较低，期房均价5800元/平方米。 工程定位跟社区文明远洋寰宇的以CBD年老白领为要紧客户群，定位为芳华白领的自由故里。其推行各个环节在两年的时间里都不时牢牢缭绕这一核心定位。告白用语“年老的寰宇，我们的生涯一语中的，同时给人宽敞的设想空间。最为人熟习的一年夜群年白叟一般得年夜概是邻家男孩，愈加强了亲近感。卖场、样板间、楼书、印刷品都特不简约、明快、精巧、时髦，但绝非遥弗成及，这所有根本上买家一样平常的任务跟生涯。建议环保，不雅赏前锋艺术，把厂房改建
14、成艺术核心，试验话剧，摇滚乐所有这些被古代都会年白叟崇尚的行动跟物品，都在远洋寰宇掉掉落表示，同时走得更远。所有这所有推行举措都源于开拓商试图制造出只为年白叟效劳的社区文明，使远洋的生涯成为年白叟的典范，它开掘了年白叟在肉体层面的所有需要，同时在肉体跟文明层面感动听心。这证明，北京的客户买房不只是在乎屋子本身，更在乎“生涯方法。难怪有人以为：屋子起首是肉体的蔽所，其次才是躯体的蔽所。2） 珠江罗马花圃 位置位于向阳路延长线，向阳路以北600米，青年路西侧，毗连北京有名的外销物业向阳园，距本案约2公里。 范围工程占地21公顷，地上修建面积41万平方米。社区采纳围合式计划，由贯串社区的货色走向的绿化景不雅走廊跟南北走向的秋景小道要紧交通支线将社区分为四个组团。 修建范例修建范例为要
