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1、-本科毕业论文设计 中文题目： 房地产宏观调控政策对住房价格的影响效应分析 英文题目：The effect of real estate macro on housing price 所在院系： 公共管理学院 专业班级： 公事管1002 学生： 博 指导教师： 燕 完成时间： 2021年5月30日 目录一、绪论3一选题背景及研究意义31.选题背景32.研究意义4二国外文献综述4二、我国房地产调控政策现状分析5一近年来我国出台的房地产政策5二我国房地产政策的进一步完善5三、宏观调控下我国房价走势6一供需关系6二房价构成7三房地产市场主体行为8四、房地产政策的影响效应分析8一房地产政策对市场供求的
2、影响分析81.财政、货币政策对房地产市场供求影响92.行政手段对房地产市场供求的影响93.法律手段对房地产市场供求的影响10二房地产政策对房价的影响分析101.金融政策对房价的影响102.财政政策对房价的影响11五、 实证分析房产税对我国房价调控效果分析11一以房产税对房价影响为例的实证分析11二总体分析131.房价调控政策目标模糊且不彻底严重影响到政策的执行力度与深度142缺乏对占据主要地位的根本购房需求的需求管理政策143房屋供应管理政策不能有效改善房屋供应增加住宅土地供应方面。154城市房屋本钱控制不当，形本钱钱推动型价格上涨。16六、结论与建议16参考文献19. z.-房地产宏观调控政
3、策政策对住房价格的影响效应分析摘要：房地产行业是过敏经济的支柱产业，一方面，通过对上下游相关产业的带动，其开展从供应面推动整个国民经济的增长。另一方面，房地产业所提供的住宅商品同时是一国居民财富的一个重要组成局部，其价格的波动从需求面对整个国民经济的运行以及国民福利产生重要影响。而我国房地产政策对房价的调控效果并不明显，这也要求政府必须出台强有力的政策来调控房地产市场。本文试图从理论和实证两个方面分析研究我国宏观调控政策对房地产价格的影响机制及效应。关键词：房地产政策；房产税；影响机制；房价The effect of real estate macro on housing priceAbst
4、ract：The real estate industry is a pillar industryallergieseconomy,on the one hand,drivenonbythe upstream and downstreamrelated industries, the developmentof the national economyto promotegrowthfrom the supplyside.On the other hand,providesresidentialreal estate, whilemoditiesarean important part of
5、the wealthofa countrysinhabitants, and itsprice fluctuationshave a significantimpact ondemand fromthe face ofrunningthe entire national economyandnational welfare.The control effect of Chinas real estate policy on house prices is not obvious, which also requires the government to have a strong polic
6、y to control the real estate market.This paper attempts tostudyChinas macro-control policiesaffect themechanismsandeffects onreal estate pricesfromtheoretical and empiricalanalysis ofbothaspects.Keywords :real estate policy ; property ta*es ;influence mechanism ; rates一、绪论一选题背景及研究意义1.选题背景房地产业作为我国国民经
7、济的先导性和根底性产业，房地产市场的稳定可持续开展关系到整个国民经济的安康可持续开展。房价作为房地产市场的主要衡量指标，其动态变化就是反响房地产市场的晴雨表。房价还具备特有的功能：第一，房价作为国民经济的一种根底性价格，在一定程度上对我国市场的总体价格水平其决定作用；第二，住房是人民生活的重要消费资料，因此住房的价格上下对居民的生活水平影响重大；第三，由于价格机制是市场经济中最主要的调节机制，因此房价对整个房地产市场的供求总量以及构造都具有重要的调节作用。1998年，我国取消了福利分房制度，随着银行房地产抵押贷款政策的完善、住房公积金政策的具体实施以及居民收入的持续增长，房地产市场蓬勃开展。近
8、年来，由于受到各种因素的影响，我国的房价涨势凶猛，直至2021年，我国房地产的平均售价比1998年的高144%，一线城市、等的房价涨幅更大。由于房地产的特殊性，房价的上涨就会带来一系列连锁反响，如对中低等收入人群的根本房屋需求不利，且房价上涨还会使得物价上升、建立用地扩以及金融机构不良贷款增加等负效应的产生。应该采取怎样的宏观经济政策对房价进展调控，把房价控制在合理的围，推动房地产市场的稳定开展已经引起了社会各界的广泛关注。由于在我国房地产税制还不完善，中央政府在采取一系列宏观政策后，如何进一步用房地产税来综合调节房价，从而到达调控房地产市场的目的，值得我们深入研究。2.研究意义随着我国市场经
9、济的不断完善，房地产市场也得到空前的开展，对房地产市场进展有效调控成为了各国政府的重要目标，由此，房地产政策与房地产价格关系及房地产政策对房地产价格的影响机理成为这些年来国外学者研究的热点问题。从国外房地产宏观调控政策与房地产价格关系研究现状来看，关于房地产政策对房价影响的研究比较多，我国对于房地产政策对房价影响的讨论研究还处于起步阶段，主要因为国房地产市场的开展起步比较晚，且我国房地产各项政策以及体系相对较为复杂。因此，探索我国房地产政策与房地产价格的关系，一方面可以理清两者之间的影响机理，加深对我国房地产政策对房价影响特征的理解，另一方面通过实证研究，可以丰富房地产政策与房价的相关实证容。
10、二国外文献综述与西方兴旺不同的是，我国房地产市场的起步较晚，1998年国务院提出全国城镇实行住房分配货币化，停顿住房实物分配的改革政策，标志着我国以市场供应为主的住房供应体系正式确立，房地产市场从此全面启动。由于我国房地产业开展历史较短，国学者对于房地产市场的研究深度不够，而国外一些兴旺的房地产市场经历了较长时间的开展之后已相当成熟，因此在对于房地产政策的研究也比较丰富，形成了较为完善的研究体系。近年来，随着房价的迅猛上涨，我国政府也是频频出台房地产政策，越来越多的学者开场涉足这一领域，但依然没有形成完善的研究体系。下面将从房地产政策调控手段、传导机制和影响效应三个方面对国外和国的相关研究现状
11、进展简单的综述。二、我国房地产调控政策现状分析一近年来我国出台的房地产政策我国自2003年开场将保持房价平稳、抑制房价过快增长作为一项重要政策。2003年4月，提高第二套住房首付比例；7月，开场集中整顿土地市场。2004年调控力度进一步加大，加强经济适用房的管理与房地产贷款监管、银行首次加息、严格执行经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让制度等政策先后出台。总体来说，2004年的政策比较零散，幅度不大，影响较小。2005年旧国八条、新国八条相继出台，使房地产开发投资增幅同比明显回落。但由于户型调控指标、商品房与经济适用房比例不具体等原因，并未到达预期效果，反而因购房方案延缓，形成了后期的购房井喷现象
12、。2006年国六条出台，出台限制套型9070政策、二手房营业税政策，但国大局部城市房价上涨的趋势不变，一些大城市的房价还创下了历史新高。二我国房地产政策的进一步完善政策调控延续到2007年，政策再次完善，包括加强房地产开发企业土地增值税清算管理、提高第二套房首付比例及利率等。住宅调控思路发生了标志性转变，加快建立梯级住房保障体系，实行住房分类供应体制。当年引发了许多城市大面积的退房潮，全国楼市投机开场大降温。2021年的调控政策呈V字反转。年初，进一步清理整顿闲置土地，从源头上增加土地供应，优化住宅用地构造，扩大廉租住房建立方案，起到增加房产供应的效果。下半年随着美国次贷危机的蔓延，经济增长出
13、现回落，房地产被作为拉动需的重要工具得到扶持。2021年救市政策对房地产市场的拉动作用表现突出，成交量与成交价格同步上升，导致2021年中国房价的逆势暴涨。不过，12月以后，政策明显收紧，特别是国四条释放了清晰的信号。2021年一季度经济数据公布后，中央政府便连续出台了调控房地产系列政策，其力度比历史上任何一次房地产调控政策都更严厉和具体。主要包括暂停发放第三套及以上住房和非本市居民购房贷款；同一购房家庭只能新购置一套商品住房，提高住房贷款首付款比例等。三、宏观调控下我国房价走势在出台一系列调控措施之后，各地房价并没有出现大幅度下降的情况，局部地区甚至逆市上扬。以下是在宏观调控的大背景下我国的
14、房地产价格走向的分析：一供需关系从供需双方的开展趋势看，短期来看，供需会受到一定的影响；长期来看，房价下跌的可能性不会太大。房地产市场需求分为生活需求、改善需求、投资需求和投机需求。生活需求和改善需刚性的，其变化也是有规律可循的。在宏观调控的大形势下，局部消费者的预期房价会下跌，可能会等待房价进一步回落而持币购置，但从长期来看，这局部需客观存在的而且需求量很大。而对于投资性需求和投机性需求，在宏观政策的调控下，投资者会更加理性地分析投资收益，短期这局部需求肯定会大幅度下降。但是，从长期看，在利率、汇率政策不发生大的改变，这局部从楼市中撤出的资金流向何方，今后仍然是一个问题。长期看，随着我国二手
15、房市场的逐步规，房地产市场化的进一步开展等因素影响，我国住房市场有效供应将会不断增加。但房地产市场的供应主要来源于房地产开发，在目前房地产开发投资规模依然过大，房价上涨过快的前提下，房地产开发投资进一步加快是不现实的。因此，从供需双方的开展趋势综合来看，居民住房巨大需求与供应短缺的矛盾近几年会持续存在。在严格的宏观调控政策下，近期房地产价格增长速度会有所回落，但回落幅度不会太大；从长期看，房地产价格将呈现持续小幅升高的态势。二房价构成从房价的构成来看，房价下跌的空间不大。房价的构成主要包括土地本钱、*本钱和工程经营期间的费用、税金及附加等容，再加上开发利润。从这几局局部析，房价增长速度会有所减缓，但房价下跌的可能性不大。(1)土地本钱持续上涨。土地是房地产业生存和开展的必要条件，也是整个商品房本钱中的重要组成局部。在土地新政策执行后，土地价格上涨迅速，土地供应量已出现了较大幅度减少，而住房需求的快速增长，又进一步加剧了房地产开发土地供需矛盾。从长期来看，由于土地资源的稀缺性、土地供应的有限性及区位的差异性，客观上导致土
