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1、*转*房地产项目力凌可行性研究报告目录1、项目的基本情况 .5项目概况 .5项目主要技术经济指标 .7项目主要财务评价结果指标 .72、项目开发宏观环境分析 .8宏观经济环境 .8宏观政策环境 .33、项目区域市场环境分析 .10区域定义 .10珠海市国民经济发展状况 .10珠海市城市发展规划 .104、项目开发地块环境分析 .12地块概况 .12交通 .12地块基础设施环境条件 .13地块商业、教育、医疗及其他环境条件 .14项目开发S W O T分析 .145、项目开发模式选择 .15当前主要知名楼盘的开发模式 .15本项目开发模式的选择及产品开发的指导方向.166、产品规划设计建议 .1
2、7项目建筑风格发展建议 17从目标客户群需求特征设计社区的功能及各类户型构成 .18从地块本身的特点设计产品的建筑形态构成 .20项目产品设计 .21对本项目产品规划及创新的参考资料 .28项目分期开发及营销顺序的选择 .31L项目总体营销策略及阶段目标 .31销售价格的拟订 .31项目营销总体策略 .358、项目开发投资与财务分析 .37项目开发建设方案 .37投资组合方式 .40投资与成本费用估算 .40开发费用估算 .43项目 盈亏平衡分析 .479、项目风险分析 .47项目环境风险 .47项目时机风险 .47项目规划风险 47项目市场风险 48项目财务风险48项目自然风险 .49项目社
3、会风险 .49项目安全生产风险 .49项目质量风险 .50项目进度控制风险 .50项目管理风险 .51项目竞争对手 .5110、项目可行性研究结论与建议 .51结论 .51建议 .521、项目的基本情况项目概况1.1.1 位置该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6公里，南至湾仔、澳门公里。1.1.2 用地规模与地块现状用地规模：本地块面积，其中S1地块面积为：，二期总建筑面积为：221279 m2。地块现状：该地块荒置数年，灌木丛生；地势平坦，视野开阔；无高大建筑物，无需拆迁； 无规划道路，中间有两条泥路；无市政水电铺设；无本地居民，一些收破
4、烂的居 民于半年前迁入。项目主要技术经济指标【1】用地平衡表居住用地建筑面积（品）住宅用地 _2468991.24 m公建用地 218190 m道路用地 215000 m公共绿地 282070 m【2】项目主要技术经济指标项目数量总户数3780 户居住人口13230 人平均每户人口人总建筑面积 2607722.32 m住宅总建筑面积 _2468991.24 m公建总建筑面积 218190 m平均每套建筑面积 2124.07 m人均居住面积CC235.04 m住宅建筑净密度30%绿化率35%容积率地上车库用地面积 215000 m【3】项目公建配套设施一览表项目建筑面积（R）单价（元/ m2）金
5、额（力兀）幼儿园1500850球类场地5000780390体育娱乐场地20060物业管理所2004008垃圾压缩站2003006变电站1050500煤气调压站40600销售中心2000800160合计10190项目主要财务评价结果指标项目主要财务评价结果指标汇总名称评价结果（万元）项目总投资项目总销售收入利润总额税后利润自有投资利润率%盈亏平衡点销售率%2、项目开发宏观环境分析宏观经济环境2.1.1 国民经济发展状况初步核算，2007年我国前三季度国内生产总值166043亿元，同比增长 %比上年同期加快个百分点。其中，一季度增长 %二季度增长三季度增长分产业看，第一产业增加值 18207亿元，
6、增长%回落个百分点；第二产业增加值83478亿元，增长加快个百分点；第三产业增加值64358亿元，增长 % 加快个百分点。2.1.2 固定资产的增长固定资产投资高位运行，增幅有所回落。2007年前三季度，全社会固定资产投资91529亿元，同比增长%比上年同期回落个百分点。分城乡看，城镇投资78247亿元，同比增长%（9月份增长），比上年同期回落个百分点；农村投资13282亿元，增长在城镇投资中，第一产业投资938亿元，同比增长 第二产业投资 34522亿元，增长第三产业投资 42787亿 元，增长东部地区投资 40172亿元，同比增长 % 中部地区投资19331亿元，增长 % 西部 地区投资1
7、7539亿元，增长%国有及国有控股投资 33951亿元，增长房地产开发投资16814 亿元，增长前三季度，累方t新开工项目170123个，比上年同期增加 18151个；新开工项目计划总投资60309亿元，同比增长 %2.1.3 消费需求的增长国内市场销售快速增长，居民消费价格继续上涨。2007年前三季度，社会消费品零售总额63827亿元，同比增长 （9月份增长），比上年同期加快个百分点。分地区看，城市 43331 亿元，增长。/%县及县以下 20496亿元，增长分行业看，批发和 零售业、住宿和餐饮业分 别增长/F口 % 其他行业增长%2.1.4 城镇居民收入的增长城乡居民收入大幅度增加，居民得
8、到了较多实惠。2007年前三季度，城镇居民人均可支配收入为10346元，扣除价格因素，实际增长 %增幅高于上年同期个百分点。农村居民人均 现金收入3321元，扣除价格因素，实际增长 %高于上年同期个百分点。宏观政策环境2.2.1 目前中国房地产业的发展现状在不考虑房地产价格上涨对商品房需求的负面影响和不出台紧缩性宏观调控政策的条件下，预计城镇居民的住宅需求面积（人均住宅建筑面积）将从2004年的25平方米提高到2010年的平方米，预计2010 年之前我国城镇商品住宅需求增速将呈逐年递增态势，商品住宅需求增速将由 2004 年的 %递增到2010 年的%， 2005-2010 年期间年均增速为%
9、。 预计 2005 年以后非 住宅商品房销售面积将持续增加，销售面积将从 2005 年的万平方米增加到 2010 年的万平方米，年均增速为%，故房地产业仍将有很大发展余地。2.2.2 金融及税收政策分析2007 年 12 月 5 日结束的中央经济工作会议决定2008 年实施“从紧的货币政策”， 12 月8 日中国人民银行宣布从2007 年 12 月 25 日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率1个百分点； 12 月 20 日宣布， 从 12 月 21 日起上调 1 年期存贷款基准利率， 其他利率相应上调。这也是中国人民银行在 1 年内第 10 次上调存款准备金率，调整以后的普通存款类金融机
10、构执行 %的存款准备率标准，创 20 余年历史新高； 同时， 第 6 次上调基准利率， 1 年期存款利率从 %调整为 %,1 年期贷款利率从%调整为%。我国货币政策10 年来首次明确货币调控由“稳健”转为“从紧”，这意味着明年持续加息、放宽汇率波幅、上调准备金率、对信贷控制等措施可能将陆续到来。3、项目区域市场环境分析区域定义该地块所在区域位于珠海南湾新城东部，东依前山河、南邻华发世纪城、北靠珠海大道，东距主城区6 公里，南至湾仔、澳门公里。用地东侧前山河的流域宽度将近800 米，用地临河边线长度将近900 米。地块靠近拱北口岸、澳门，毗邻港珠澳大桥出口，地处珠海“一河两岸”重大规划的中心区域
11、，且是市区通往横琴岛的必经之路，地理位置极其优越。珠海市国民经济发展状况3.2.1 珠海市国民经济发展状况2005年本地生产总值（GDP达到亿元，人均GD而2000年的万元增加到 2005年的万元（折合约 5765 美元） ， 与 2004 年相比增长%。 2006 年，珠海全市本地生产总值达749 60 亿元，比上年增长近17 个百分点，比2003 年增长五成多，年均增长近15 个百分点。珠海市的规划目标是经济结构进一步优化，力争到 2011年本地生产总值翻一番，人均GDP超过 1万美元。3.2.2 居民消费2005 年城镇居民人均可支配收入 18908 元， 农渔民人均纯收入 6550 元
12、， 分别比 2000 年增长 %和 %。城乡居民生活质量各项指标继续在珠三角城市群中保持前列。恩格尔系数由2000 年的37%改善为2005 年的%。 2006 年，珠海全市本地生产总值达749 60 亿元，比上年增长近17个百分点，比2003 年增长五成多，年均增长近15 个百分点。 2006 年全市城镇居民人均可支配收入达到 17676 元，农渔民人均纯收入达到 7006 元，分别年均递增 6 4和8 29。经济数据说明珠海市的市民具有一定程度购买能力。珠海市城市发展规划3.3.1 珠海市城市规划描述珠海是国家的经济特区，珠江口西岸区域性中心城市和亚热带海滨风景旅游胜地。 2003 年 5
13、月， 珠海市城市总体规划（ 2001 2020） 获国务院批准。本次规划的规划期为2000 2020年。其中：近期为 2000 年 2005 年；中期为 2006 年 2010 年；远期为 2011 年 2020 年；2020 年以后为规划远景。把珠海建设成为综合实力雄厚与社会、经济、人口、资源、环境全面协调发展的经济特区；成为有较强辐射力和吸引力、经济繁荣、交通发达、秩序优良、文明富庶的现代化的区域性中心城市；成为以信息技术为龙头的高新技术产业基地，集聚力强的产、学、研一体化创新创业基地及高附加值的产品出口创汇基地；成为亚热带海滨花园城市和具有国际影响的滨海风景旅游胜地。3.3.2 珠海市“
14、十一五”期间重大建设项目1】广珠城际快速轨道根据广珠城际快速轨道的初步设计方案，广珠线沿线共设20 个站，其中珠海段5 个车站，分别是金鼎站、金唐站、明珠站、前山站、拱北站。 2005 年年底动工，预计2008 年可全线通车随着广珠城际快速轨道的建设，将对该地区功能定位、人口容量、土地使用性质和开发强度、城市空间、交通组织带来较为全面的影响，对周边地区也将起到很大的辐射和带动作用。【 2】珠港大道、珠海大道建设， “五纵、三横”公路网规划目标，形成珠海市至省会和邻近城市小时交通圈。3.3.3 珠海市城市发展规划对本项目的影响【 1】在近期规划建设图中我们可以看出，本地块处于中心城区，近期的规划建设将使得该地块各种体育、文化、教育、医疗等设施完善。这将减轻我们楼盘的基础设施的投入，减轻建安成本。【 2】城际轻轨的建设将会给我们楼盘带来更多的消费群体，降低资金回笼风险。4、项目开发地块环境分析地块概况该地块是珠海国土储2007 01 号地块宗地面积约平方米其中 S-1 地块 ,S-2 地块平方米，S-3 地块平方米， S-4 地块 ,S-5 地块平方米。其中规划用途为 S-1,S-4,S-5 为住宅， S-2,S-3为商业、酒店、办公、
