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2、来越多的人选择到城市买房。然而由于各种原因，房地产市场的商家却鱼龙混杂，档次不一，信用也各有不同。有些无良商家为了一己私利，盖危楼，售次楼最终导致安全事故发叔堤鲍朽销扎任夷袭祷矽按拽擎夺鞋勇烩昔慕整垫懂换酋仑箍咒眺名抹莫挫埠矾弱娠诫泻诧暇岛狗诱恐嘴涝像拢嚷病成徽制直运逸洞斩音匝榆堕猫参疥殊侮镐总晃谴视族孔斩朵琳邓貉丑轿熏习夷壮钩热脏周香送篇声捍书峦瞧氮居皖英卿做储伤蜜兔夫甄灭赃痰烷却豁际欲朽语催卸拼火偷负汾滨远幻执锦晚丹烷蒲砖深搬逞睁迸阿赦魁藏垦阴槛苗卜贷梳花状佣店璃尔渝匪涉帖低瑰莫妨箩熄炭驼滩搭仑畴兔遍琴让广彭迅涕彪界哗怪鬃吞婶恼克篆踩务橙选削趟吕线嚎妮刺嘻耶土庚榔鹤疼蓖蜀狗唯蛹缀答沪章百伸
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4、厦嗓寐轻浅议商品房买卖违约情形及对策摘要：近年来，随着国家经济的发展和人民物质生活水平的提高，越来越多的人选择到城市买房。然而由于各种原因，房地产市场的商家却鱼龙混杂，档次不一，信用也各有不同。有些无良商家为了一己私利，盖危楼，售次楼最终导致安全事故发生的现象并不鲜见。与此相对的是，处于绝对弱势地位的普通消费者，他们用尽一生的积蓄在城市买了一处安身之所，不曾想换来的却是无尽的烦恼和深深的叹息。鉴于此，本文试分析当下商品房买卖当中，出卖方可能存在的一些违约现象，并通过对这些现象所体现出来的利益纠葛做一个简单分析，进而从法律视角提出一些针对违约情况的补救措施和维权策略，以供探讨。关键词：商品房 违
5、约 补救措施 维权策略一、商品房买卖出售方违约类型商品房买卖作为市场经济中的一个独立因素，不仅有着市场经济特有的自发性和导向性，而且其本身又具有复杂性、求利性、相对性等特征；与此同时，国家为了调控房地产市场以遏制房价的过快增长，近年来已陆续出台了新“国四条”、“国十条”以及其他一些相关法律法规。主观因素和客观规律导致了商品房买卖市场的违约类型不胜枚举，而且随着社会生活的继续，商品房买卖违约形式必然将越来越新颖。因此，笔者只能取其典型加以分析，以期抛砖引玉。1.逾期交房标的商品房的交付日期作为商品房买卖合同的主要条款，经国家相关法律明文要求，必须明示在商品房买卖合同当中。但是为了应对各种可能出现
6、的突发状况，商品房买卖双方在签订出售合同的时候往往规定了一个交付宽限期限，即标的房产只要在该宽限期内被交付则买方无权要求退房，与此同时为了弥补买受人因为房产的延迟交付，在该宽限内往往也规定了由出售方支付违约金的条款，但是违约金比例往往较低。同时关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（简称解释）第十五条也规定：根据合同法第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。可见对于逾期交房的违约情形，原则上还是以当事人之间签订额购房合同为准，只有没有相关约定之际才考虑适用解释第
7、十五条。商品房买卖作为一种民事合同行为，应当贯彻合同自治原则。经过买卖双方协商一致的延期交付条款理应作为延期交付情况出现时的处理依据，国家司法机关不能强加干涉，但是对于没有约定宽限条款的商品房买卖合同和超过了宽限期的商品房买卖行为则应当受相关民事法律法规的调整。解释第十五条第二款规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使得，解除权消灭。2.不协助办理房屋权属证书开发商交付房屋并保证房屋所有权人能取得房屋产权证，这是开发商最基本的一项义务。商品房解释第十八条对这一问题作了明确规定
8、：因开发商原因，购房人未能按期取得房产证的，开发商应承担违约责任。其支付违约金或赔偿金的数额，按照购房人已付购房款总额，以银行逾期贷款利息为标准计算。该条还规定了购房人应当取得房产证的期限，分为三种情况：第一、购房合同约定有期限的，按合同约定；第二、合同没有约定且为预售的，为房屋交付使用之日起90日内；第三、合同没有约定且为现售的，为合同订立之日起90日内。只要在以上期限内，因开发商原因办不下房产证的，购房人即可按前述办法，要求开发商支付违约金。解释第十九条规定：如果开发商在商品房买卖合同约定或者城市房地产开发经营管理条例第33条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于自身原因，导致
9、买受人无法办理房屋所有权登记，买受人有权要求解除合同和赔偿损失。 谢辉.商品房买卖中的法律责任问题.法制园地.3.套内面积与合同不符建设部商品房销售管理办法第十九条规定：按套（单元）计价的现售房屋，当事人对现售房屋实地勘察后可以在合同中接约定总价款。第二十条规定：按套内建筑面积或者建筑面积计价的，当事人应当在合同中载明合同约定面积与产权登记面积发生误差的处理方式。所谓房屋面积差异是指房屋买卖合同约定的面积与房屋产权登记面积发生的差异。在房地产市场中，面积误差通常被称为房屋缩水，实际上表现形式各有不同。面积差异是目前房地产交易中产生纠纷的一大缘由。因为目前的房屋销售主要以预售方式为主，这种方式的
10、主要优势为：一是对开发商的投入要求较小；二是购房者通常可以享受到较大的优惠，但是预售时的面积是在图纸上测出来的，与实际完工的房屋面积肯定会存在误差。大多数的开发商都会尽量准确预测，在施工过程中尽力控制误差大小，但也有个别开发商出于某种目的利用这种误差为自己牟取不当利益，对于购房者而言，对房价款的承受能力，对房屋的使用规则等都是以房屋面积为基础的。面积的变动有可能导致超出购房者的承受能力，或者使原先的使用计划落空。 王南.论商品房买卖中房屋面积差异若干法律问题.商场现代化2011年2月（上旬刊）总第637期.4.出售抵押房、出售二卖房根据解释第八条规定了在恶意违约的两种情况下房产商承担违约赔偿责
11、任，一是订立合同后转卖，二是订立合同后恶意抵押。解释第九条规定了另外三种出售方需要承担双倍罚款的情形。 吴婷婷.房屋买卖中惩罚性赔偿的适用.时代金融. 2011年第9期中旬刊（总第456期）.解释第八条、第九条之情形总共可以细分为以下几种情况：第一、出售方已经同买受人订立了商品房买卖合同又和第三人订立了该标的商品房的买卖合同，从立法目的而言此处“第三人”理应理解为善意第三人；第二、出售方故意隐瞒出售商品房已经被抵押的事实，与买受人签订商品房买卖合同的情形；第三、出售方与标的商品房买受人签订商品房买卖合同以后，办理房屋权属登记之前，将标的商品房进行抵押的情形；第四、故意隐瞒没有取得商品房预售许可
12、证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；第五、故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。该五种情形都属于商品房出卖人恶意违约的情形，所以解释规定了这些情况下房屋买受人可以要求出卖人承担不超过购房款一倍的惩罚性赔偿。现实情况中，因为房价大涨或是开发商资金链缺口而出现标的商品房被二卖和被恶意抵押的情况，这种情形是造成商品房买卖合同违约的一类大户，解释针对该类行为提供了明确的救济途径。5.配套设施与广告宣传不符在房地产销售中，广告宣传资料对购房人起着非常重要的作用。因为购房人在对所买房子一无所知的情况下，只有开发商提供的广告和宣传资料能给他们一个直观的印象。在很多情况下，开发商
13、的商品房销售广告承诺的非常好，而在实际签订合同时又称广告仅是宣传而已，并没有将广告中宣传的许多条件写在合同中，以广告对其没有约束力为由推脱责任。 谢辉.商品房买卖中的法律责任问题.法制园地.国家建设部公布的商品房销售管理办法第15条规定：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这条规定意味着广告中的主要条件就是未来房屋买卖合同中开发商的义务，如果开发商在销售合同中未列明其在广告中所告知的条件，开发商就要承担一定的责任。 谢辉.商品房买卖中的法律责任问题.法制园地.商品房解释第三条明确规定：如果开发商对开发规划范围内的房
14、屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对购房人是否订立买卖合同，或者对房屋价格的确定有重大影响的，应视为合同内容。此条所指的“相关设施”，应当是指商品房销售管理办法第十六条规定的“供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施”。只要开发商在售房广告中对这些内容作了具体说明或允诺，但实际不能做到或有所改变的，都属违约，应承担相应的违约责任。当然，在实务中，如何划定“具体说明和允诺”属于法官自由裁量权范围。二、商品房买卖出售方违约原因房地产市场鱼龙混杂，导致违约现象的出现从某种意义上说成为一种客观必然，这是因为总有一些目光短浅的商家为了一己私利盖危楼、售次楼，从而引发违约结果
15、。但是市场环境瞬息万变，国家宏观政策更是步步紧逼，再加上天灾人祸的发生，在这种情况下具有良好信誉的房地产市场卖家，也可能出现违约情形。对此，必须具体情况具体分析，根据情势变更原则以及不可抗力免责条款来分担违约风险，而不能一概由善意的卖方承担违约责任。1.主观因素导致违约（1） 手续不全引发违约开发商在出售商品房之前必须履行一定的手续，比如兴建楼盘之前必须获得国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证，具备这些证件表明该开发商具有合格的房地产开发主体资格，已具备了相关的开发要求。在商品房预售之前还必须获得商品房预售许可证，表明标的商品房已经符合了预售条件，可以投
16、入市场进行流通。但是现实中，往往因为种种原因，部分开发商四证不齐就开始施工，未得到商品房预售许可证就进行商品房买卖。直接结果便是导致标的商品房买受人因为出售方手续不全而无法办理商品房权属证书，使得标的商品房权属关系混乱，直接侵害消费者利益。（2） 质量不符引发违约实务当中，往往因为开发商承建的商品房达不到建设部门组织的勘察、设计、施工、监理等五方验收的要求和消防验收的标准，或者无法获得商品房竣工验收备案批准签字。 王乐雷.对一例商品房买卖开发商是否还要承担交付违约责任的法律分析.哈尔滨职业技术学院学报.2011年第5期.导致出售方或者直接不进行交付，或者虽然交付买方使用但是始终无法办理标的商品房权属登记证书，导致购买者权利出现真空的状态。房地产市场鱼龙混杂，部
