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1、FuJlan University Of Technology毕业论文题 目：商业地产项目定位及影响因素分析学 生：指导老师:系 别：班 级：学 号：目录摘要： 11 引言 32 商业地产相关概述 32.1 商业地产的概念 32.2 商业地产的特点 43 商业地产项目定位分析 43.1 商业地产项目定位概述 43.1.1 商业地产项目定位意义 43.1.2 商业地产项目定位要求 53.2 商业地产项目定位影响因素分析 63.2.1 经济环境因素分析 63.2.2 政策环境因素分析 73.2.4 消费者行为因素分析 73.2.5 开发企业的相关因素分析 74 商业地产项目定位存在的问题分析与应对
2、策略研究 84.1 商业地产项目定位存在问题分析 84.1.1 对商业地产定位理论缺乏研究 84.1.2 商业地产前期定位水平低 84.1.3 盲目套用住宅项目的定位模式 84.1.4 定位与现实支撑的差距较大 84.2 商业地产项目定位存在问题应对策略 84.2.1 完善商业地产项目定位相关理论研究 84.2.2 明确商业地产项目的定位方式 94.2.3 规范行业管理，保持市场竞争优势 94.2.4 重视产品品牌，制定企业发展策略 95 商业地产项目定位研究 95.1 商业地产项目定位策略 95.2 商业地产项目的定位流程 105.3 商业地产定位具体方法115.4 商业地产项目定位内容11
3、5.4.1 项目选址定位115.4.2 经营规模定位 125.4.3 目标客户定位 125.4.4 经营模式定位 135.4.5 产品价格定位 135.4.6 产品功能定位 145.4.7 形象和档次定位 145.5 商业地产定位模式 145.5.1 功能组合定位模式 145.5.2 错位经营定位模式 155.5.3 特色经营定位模式 166 总结 17致谢语 18参考文献: 19商业地产项目定位及影响因素分析摘要：这几年随着我国经济的不断发展，商业地产也出现发展高峰，不少企业随之进军商业地产界 但是随着开发商的不断涌入不少商业地产项目出现空置、运营亏损等问题。这些问题的出现与缺乏详 细的市场
4、调查和科学的定位研究有着不可磨灭的关系。进行项目精确定位是商业地产开发能否成功的 关键要素之一。因此对商业地产项目如何精确定位等相关问题的研究已经刻不容缓了，这对商业地产 开发成功，推动社会经济的发展具有深刻、重要的意义。本文首先了解商业地产在国内的发展现状以及趋势，结合商业地产地位理论并以此为基础对商业 地产项目定位及开发过程存在的问题和不足进行研究。通过结合商业地产发展的实例，对商业地产项 目的影响因素进行分析归纳，分析商业地产定位过程需要考虑哪些因素的影响，并对各因素之间的相 互影响关系进行研究分析，科学的总结出一套全面完善的商业地产项目定位体系，最后加以分析研究 论证。关键词：商业地产
5、 项目定位 定位分析Commercial real estate project positioning andinfluence factors analysisAbstract: With Chinas economy developing constantly in recent years, the commercial real estate also reaches its development summit. At the same time many companies has entered the commercial real estate sector. But ma
6、ny problems such as vacant, operating losses is appearing in lots of commercial real estate projects along with the continuous influx of developers. These problems have a close relationship with and the lack of detailed market research and scientific positioning study. Precisely positioning of the p
7、roject is one of the key elements in the success of the commercial real estate development. Therefore, research on how to precisely locate commercial real estate projects and other related issues have been pressing and it has profound significance for the successful development of the commercial rea
8、l estate, as well as the promoting of the social and economic development.Firstly, the thesis learned about the development of commercial real estate in the current situation and its domestic trends. Then, combining with the commercial real estate status theory and at the base of which the thesis ha
9、s a study on the shortcomings in the commercial real estate project and its development process. By combining examples of commercial real estate development, the thesis analyzes and summarizes the commercial real estate projects influencing factors, it also analyzes the factors which affect the comm
10、ercial real estate positioning process, studies the interactions and relationships between various factors, summed up a set of scientific comprehensive commercial real estate projects system, and finally to analyze, study and prove it.Key words: Commercial real estate Project orientation Positioning
11、 analysis1 引言自 20 世纪 90 年代以来，随着经济时代的发展，房地产行业不断成为众多商业大亨 们的投资目标，但是近几年来，随着住房地产类的竞争态势的白热化以及国家宏观政策 力度的调控下，住房类地产的盈利发展空间不断的缩小，不少房地产大亨们为了寻找新 的投资目标，开始纷纷涌入商业地产行业的开发中来。大多数的城市商业地产已经出现 盲目态势的发展，很多房地产开发企业在没有了解市场的情况下盲目的开发，不断追求 大规模的发展，在短时间内不断有大量的资金流入，使商业地产规模迅速的膨胀，以至 于很多企业入不敷出，出现资金断链，企业面临倒闭。商业地产不仅是房地产的重要组成部分，而且还是商业时代
12、经济发展不可缺少的载 体，对城市经济发展的影响越来越突出。随着国民生活水平的不断提升，各种餐饮、家 居等服务商业正在中国市场飞速的发展，同时对商业物业的需求量大大的增加了，推动 了商业地产在国内前所未有的发展。但是中国的商业地产的发展经验短暂，国内现有的 成功案例少之又少，不少开发商缺乏对商业地产开发的了解，盲目的借鉴国外发达国家 的商业开发模式，但是在中国的特殊的经济体制和政策背景以及多元的文化体系下，决 定了外国的商业开发模式不能简单的在中国的城市里复制粘贴或者是简单的克隆。影响 一个商业地产项目成功开发运作的因素有很多，如果对这些因素缺乏研究或者是处理不 当，就会使整个商业地项目开发失败
13、，这是由于商业地产项目与其他的地产项目相比之 下，商业产所涉及的范围太广，所需要考虑的因素太丰富。商业地产开发成功与否主要在于项目能否适应市场的需求，从而长久运营产生效益， 一份完美的项目定位是保证项目成功开发出市场需求的产品并确定运营方向的保障，这 不仅能够展现开发商的物业的潜在价值，而且还能有效的降低后期的运营风险，最终使 企业收益最大化。然而，房地产商业项目的定位一旦失败，就是投入再多的资金，配备 先进的优良设备，采用各种媒介对项目进行宣传推广，商业地产的开发也将会面临失败， 以至企业资金沉积无法运作。因此解决项目定位问题是商业地产成功开发的先决条件， 也是核心问题。2 商业地产相关概述
14、2.1 商业地产的概念商业地产是指为各种餐饮、零售、健身、娱乐、休闲设施等服务行业经营提供载体 的地产用途形式。商业地产的形式是多样化的，规模的大小也有很大的差别，大的商业 地产项目如万达的城市综合体，规模达到几十万平米的占地面积，小的如小商铺或者一 座写字楼，规模仅仅只有几百平方米的占地面积。对于较大规模的商业地产来说，基本 都是开发商整体开发，采取租售的经营模式运行，由开发商组建商业物业服务进行统一 的经营管理，通过收取租金或管理费用的形式来回笼资金；小规模的商业地产项目如公 寓、写字楼等项目包括底层的各类商业街、商业店铺一般都是采取出售，零散经营的运 营模式。从商业地产的功能区分来看，商
15、业地产的功能包括零售、餐饮、娱乐、健身活 动、休闲等，根据用途有的采取单一功能的运营模式，有的项目则采取功能组合的方式 来运营，还有的采取复合型的运营模式，将各种功能集中运营的项目。由此可见，商业 地产项目是远远不同于普通住宅地产或者其他地产的一种地产形式，是横跨地产业与商 业两个知识层面的一种地产开发模式。2.2 商业地产的特点商业地产与其他的地产一样也具有地产的普遍特性，但又与其他地产有所不同。首 先,资金的投入量大，这是地产所具有共同特性，在前期的开发过程中需要大量的资金投 入，但不同的是商业地产在运营过程中收益效益高，同时也具有很大的不确定性，商业 项目主要通过招商来收取租金并收取管理运营费用来获得收益，但项目的收益受很多因 素的影响，如周边经济环境、人流量、居住的人群或政府的政策等都对项目的发展成熟 具有重大的影响。其次商业地产的物业经营管理的方式多样化，并且要求较高，商业地 产与住宅等其他的地产相比，商业地产经营的方式变化极多，主要有租售结合、只租不 售、只售不租、自主经营、与商家联合经营等，在管理方面好的管理方式对商业地产的 运营和发展起到决定性的因素，因为商业地产的经营是直接面向市场的，竞争非常的激 烈，相对于其它的地产来说对其的经营管理要求是更高的，好的物业管理可以给企业带 来更高效益，开发商也能尽快的回收资金获得效益。3 商业地产项目定位分析3.1 商业地产项
