物业经营管理知识

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1、-第一章1、 物业经营管理强调为业主提供价值管理效劳，满足其物业投资收益或企业开展战略及主营业务开展目标的需求；2、 *写字楼具有良好的地理位置，建筑物实物状况良好，建筑质量到达有关建筑条例或标准要求，建筑物有功能陈旧因素影响，有自然磨损存在，该写字楼最可能属于乙级；3、 在一个大型城市中，*零售商业物业建筑面积为12万平方米，内设置大面积百货和超市大卖场，里面拥有大量不同行业的各类专卖店、家居家电、儿童及青年游乐设施、文化广场及餐饮，有效商业效劳半径达200公里。则该零售商业物业的类型最可能是区域购物中心；4、 下面选项中发球甲级写字楼特征的有1、优越的地理位置；2、有完善的物业管理效劳；3

2、、收益能力与新建成的写字楼相当5、 区域购物中心的特征包括1、业态业种复合度高；2、有效商业效劳半径可达200公里6、 物业经营管理活动除了包括以保证物业正常适用的运行操作管理，还包括将物业作为一种收益性资产所进展的1、资本投资决策；2、市场营销；3、租赁管理；4、本钱控制7、 物业经营管理活动的管理对象主要包括1、写字楼；2、零售商业物业；3、工业物业；4、酒店和休闲娱乐设施8、 物业经营管理效劳的目标是在实现物业各期净收益最大化的根底上，保持和提高，物业的市场价值及未来开展潜力9、 图11所示为*房地产投资信托的组织构造。从图中可以看出，该集团承担的物业经营管理工作同时覆盖了1、资产管理；

3、2、物业管理；3、基金管理10、 *物业管理企业受业主委托对物业经营管理绩效承担综合责任，履行策略性物业管理的职能，该企业设置假设干专业化分公司，履行物业运行过程中专业物业管理的职能。则该物业管理企业属于综合型物业管理企业11、 物业经营管理企业中，能为业主提供物业管理参谋、咨询效劳的企业一般有1、管理型物业管理企业；2、综合型物业管理企业12、 在物业经营管理活动中，物业管理和设施管理的主要作用是为租户提供及时的效劳和保证物业的持续收入和现金流13、 物业经营管理活动中，通过对人和工作的协调，以为*一机构创造一个良好的生产、办公环境为主要功能的管理活动是设施管理14、 在物业经营管理企业中，

4、负责审定*物业的投资方案，并考察资本开支能否有效提高物业价值，来决定是否批准该投资方案的企业是房地产资产管理公司15、 在物业经营管理活动中，理解和执行物业业主的投资目标，评价资产管理公司的表现，为物业业主提供最大化目标管理资产方案，这些特征属于房地产组合投资管理16、 物业经营管理通常将其分为1、物业管理或设施管理；2、房地产资产管理；3、房地产组合投资管理17、 物业经营管理三个层次工作中，属于物业管理主要职责的有1、保持与租户的联系并收租；2、控制运营本钱及保存财务报告记录；3、资本性支出方案；4、物业维护及平安管理18、 物业经营管理三个层次工作中，属于资产管理主要职责的有1、制定物业

5、开展战略方案；2、监控物业绩效；3、管理和评价物业管理企业19、 物业经营管理三个层次工作中，属于组合投资管理主要职责的有1、制定并执行组合投资策略；2、设计和协调物业资产的资本构造；3、负责策略资产的配置和衍生工具的应用等20、 在物业经营管理的战略性工作中，影响投资决策的关键因素是1、预期收益；2、风险水平21、 在物业经营管理的常规工作现金流和本钱管理中，不属于物业效劳支出的是物业管理企业财产保险费用22、 以下关于物业经营管理的常规工作，表述正确的有1、现金流和本钱管理是物业经营管理常规工作的重要组成；2、应由物业管理企业的专门人员对设施设备进展管理维护；3、如假设希望发生事故造成的损

6、失得到赔偿，业主应事先与保险公司签订合约23、 关于物业经营管理中的效劳费，以下说法中正确的有1、效劳费用实际是由租户支付；2、包括供暖、排污、电梯等公共效劳设施；3、包括针对整体物业的保险或维修24、 关于物业经营管理活动中对物业的维修与维护，以下说法中正确的有1、通常业主会寻找能够全部承担各种维修本钱的租户；2、维修方案应该从短期和长期两个方面考虑；3、日常维修和维护的开支来源需要租约各方通过沟通来确定具体履行方式25、 案例分析题：在一宗已开发的物业甲旁边有一小块土地，该土地适合进展开发建立，但是由于该地块排水系统出现问题，致使该块土地无法进展实际的开发运作。作为物业甲的物业经营管理企业

7、，对于该块土地，正确的做法是1、防止他人利用*些权利或者名义对自己的土地所有权造成侵害；2、检查土地的栏护情况，确保临近的土地使用者没有侵占其土地；3、对土地进展等级评定和保险；4、不定期查看土地，确保没有负面因素作用在土地上第二章1、 以下关于物业经营管理的说法中，不正确的选项是物业经营管理主要以非收益性物业为管理对象2、 投资者进展房地产投资的目的主要有1、获得房地产业主的荣誉；2、获得较高的收益和资本增值；3、降低投资者投资组合的总体风险；4、抑制通货膨胀对投资者的影响3、 以下关于房地主直接投资与间接投资的说法中，不正确的选项是不管是直接投资还是间接投资，投资者都需要参与房地产经营管理

8、4、 以下房地产投资行为中，属于房地产直接投资的行为有1、进展房地产开发投资；2、进展房地产置业投资5、 以下房地产投资行为中，属于房地产间接投资的行为有1、购置房地产开发企业的债券；2、购置房地产开发企业的股票；3、购置房地产投资信托基金的股份；4、购置房地产抵押支持证券6、 以下关于房地产开发投资的说法中，不下确的是开发投资不可能转变成置业投资7、 以下关于房地产置业投资的说法中，不正确的选项是作为投资，将购入的物业出租以获得稳定的经常性收入，这样的房地产投资不属于房地产置业投资8、 *人购置房地产市场上的二手房用于出租的行为，属于以下哪一种投资行为房地产直接投资中的置业投资9、 *人购置

9、房地产市场上的别墅以用于自助的行为，属于以下哪一种投资行为房地产直接投资中的转业投资10、 以下过程中，属于房地产开发投资内容的有1、购置土地；2、进展房地产产品的规划和工程建立；3、将房地产产品推向市场进展销售11、 以下关于房地产投资信托基金的表达不正确的选项是房地产投资信托基金风险较小，因此收益水平比一般的股票收益低12、 在购置住房抵押支持证券的过程中，债权的转移过过程为银行证券化的专门机构SPC投资者13、 房地产投资信托基金即REITs的优点主要包括1、REITs收益相对稳定，因为其投资收益主要来源于拥有物业的经常性租金收入；2、REITs流动性好，投资者很容易将持有的股份转化为现

10、金；3、REITs选择的投资领域非常广泛，涉及各种类型的房地产权益和抵押资产；4、REITs股份可以在证券交易所交易，这使得买卖REITs的资产和股份比买卖房地产更容易14、 按照租户的意愿及时调房地产的使用功能是非常重要的，这反映了房地产投资的适应性15、 *城市地铁交通线路的建立，使得沿线房地产大幅升值，这反映了房地产投资的相互影响性16、 以下关于房地产经济寿命的说法中，正确的选项是房地产较长的自然寿命可以令投资者从一宗置业投资中获取几个经济寿命17、 以下关于房地产投资利弊的说法中，错误的选项是在通货膨胀的时候，房地产能够迅速升值；但在经济衰退的时候，也会迅速地贬值，所以不是一种有效的

11、保值手段18、 以下属于房地产投资特性的说法中，正确的有1、如果投资的房地产适应性很差，则意味着面临着较大的风险；2、房地产市场上不可能有两宗完全不同的房地产；3、政府的土地供应、住房、金融、财政税收等政策的变更，会影响房地产的市场价值，进而对房地产投资产生影响19、 以下属于房地产投资缺点的有1、流动性差；2、投资数额巨大；3、投资回收期较长20、 以下关于房地产投资风险的说法中，错误的选项是风险和不确定性没有显著区别，是一样的意思21、 *写字楼工程，预计其2007年末的价值在2100万的可能性为50%，2300万的可能性为50%22、 投资者将资金投入房地产后，失去了其他的投资时机，同时

12、失去了相应可能的收益，这样的风险叫做时机本钱风险23、 永久拥有的房地产与暂时拥有的房地产相比，其未来的收益和转售价格的预测会困难得多，这样导致的风险叫做持有期风险24、 房地产投资的风险主要表达在1、投入资金的平安性；2、期望收益的可靠性；3、 投资工程的流动性；4、投资管理的复杂性25、 以下风险中，属于不易判断和控制的系统风险的有1、通货膨胀风险；2、利率风险；3、政策风险26、 以下对于房地产投资中区位的理解，不正确的有投资场所的区味不会随时间改变27、 在对房地产投资的区位进展选择的时候，对生活类市政公用和公建配套设施完备程度要求最高的是居住物业28、 以下关于居住物业的投资区位选择

13、的表达，正确的有1、居住物业的投资偏向于选择市政公用和公建配套设施完备的区位；2、居住物业的投资偏向于选择公共交通便捷的区位；3、居住物业的投资偏向于选择自然环境状况出色的区味；4、居住物业的投资偏向于选择人口素质高、支付能力强的区位第三章1、 以下关于绘制现金流量图的根本规则的说法中，不正确的选项是现金流量图中垂直箭线的箭头，向上者表示现金流出，向下者表示现金流入2、 以下关于下边现金流量图图31的说法中，正确的选项是时点2的箭线表示现金流入3、 以下房地产置业投资行为中，属于流动资金投入的投资行为是购置备用路灯4、 以下房地产置业投资行为中，属于购置投资的投资行为是购置电梯5、 以下关于房

14、地产置业投资的说法中，不正确的选项是购置原材料、燃料的投资属于房地产购置投资中的一种6、 以下关于潜在毛租金收入的说法中，不正确的选项是潜在毛租金收入在每个月的报表中变化幅度一般很大7、 以下关于房地产投资经营过程中税金的说法，不正确的选项是城市维护建立税和教育费附加，是依托营业税征收的一种税费，税额分别为应纳税销售出租收入的7%和3%8、 以下关于收益性物业的现金流的说法中，不正确的选项是税后现金流税前现金流所得税9、 以下关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的选项是有效毛收入潜在毛收入其他收入10、 以下关于房地产投资的现金流的说法中，不正确的有、从潜在毛租金中扣除空置和收和收租损失后，

15、就得到了有效毛收入；、有效毛收入的最大化是考察物业管理企业管理工作成功与否的主要方面；3、收益性物业的运营费用是包括抵押贷款还本付息在内的物业发生的所有费用；4、专项维修基金属物业管理公司所有11、 以下关于房地产投资的现金流的说法中，正确的有1、抵押贷款还本付息不包括在收益性物业的运营费用里；2、准备金通常用于支付物业经营过程中的资本性支出，包括房屋及设备、设施的大修理和更新；3、从潜在毛租金中扣除空置和收租损失后，再加上其他收入，就得到了有效毛收入；4、专项维修基金一般是由业主缴纳12、 以下选项中，对于房地产开发投资工程来说，属于现金流量中的现金流入的有1、销售收入；2、贷款本金收入；3、利息收入13、 以下选项中，对于房地产开发投资工程来说，属于现金流量中的现金流出的有1、土地费用；2、还本付息；3、税金；4、运营费用14、 将100元存入银行，年利息率为10%，按照单利计算和得利计算，5年后的终值分别为单利终值150元，复利终值161元15、 将11223344元存入银行，年利息率为10%，按照单利计算和复利计算分别计算5年后的本利和。比较二者，以下说法中正确的选项是单利计