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1、蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁
2、蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅
3、螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿
4、薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄
5、螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈
6、蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节
7、蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿羅节蒄螈肇蒈螃袇腿芀虿袇节蒆薅袆肁艿薁袅膄薄蒇袄芆莇螆袃羆薂蚂袂肈莅薈羁膀薁蒄羁芃莄螂羀羂膆蚈罿膅莂蚄羈芇芅薀羇羇蒀蒆羆聿芃螅羅膁蒈蚁肅芄芁薇肄羃蒇蒃肃肅芀袁肂芈蒅螇肁莀莈蚃肀肀薃蕿蚇膂莆蒅蚆芄薂螄蚅羄莄蚀螄肆薀薆螃腿莃蒂螃莁膆袁螂肁蒁螆螁膃芄蚂螀芅葿薈蝿 高级购物中心经营管理注意事项 一、投资回收期长、对自有资金回报率是个考验高级购物中心，作为
8、企业持有物业是长线投资，资金的长期沉淀需要较长的时期，未来收益主要来自两点：一是今后长期稳定的现金流，二是资产的变现。当然，如果能进行公允价值记帐，长期沉淀资本也可以在企业账面价值进行体现。二、选址与市场定位购物中心选址非常重要，首先是交通与区域环境，商业地产对地段的要求更强于住宅和酒店，在交通便利、人流密集、资讯发达的成熟商业区为首选，在城市规划新区选址面临未来城市规划实现可能性的风险很大。目标消费群体影响购物中心的市场定位与开发档次。高级购物中心的消费者的消费行为完全不同于大卖场，沃尔玛、家乐福主要是针对大众客户，高级购物中心客户是高端消费者，两者消费群体的差异不仅表现在客流量，更体现在产
9、品类别、服务方式、装修水平、购物体验上，同时在业态引进中也有区别，如餐饮、娱乐、休闲产品。通过招租经营是购物中心运营的主要方式，因此在规模上要适度控制，尤其是层高与层数。一般来说，规模越大的购物中心越难管理，国内盈利性较好的购物中心规模一般在58万平米，首层租金最贵，在北京可以达到1000元/平米/月，出租率也比较高。三、主力店决定成败主力店不仅能为购物中心带来人气，更重要的是一些其他高端品牌会跟随主力店同时进入。当初金融街购物中心与亚洲首席时装名店LaneCrawford(连卡佛)签约后，世界顶级品牌LouisVuitton、Dior、Gucci、Ferragamo也纷纷进驻。主力店进驻后，
10、接下来就是购物中心次主力店、特色店与互补产品店。四、购物中心规划设计首先是交通体系规划，包括平面交通、竖向交通、人车分流、出人口设计、停车设计、卸货区安排。第二是层高与荷载设计，不同的业态对高度、荷载的要求是截然不同的。如果只是单纯的珠宝首饰、高档服装、名酒超市每平米负载1200KG足够。如果配备餐饮，在设计时还要提前考虑排油、排烟、新风、供水、排水。五、成本控制国内做高端购物中心的开发上，在材料选择、档次规划上不遗余力，结果是成本普遍偏高，由于是经营型物业，在以后的租金策略制定与投资回收期上会遇到麻烦，因此成本控制非常重要，结合金融街购物中心的建造经验，在一些装修材料选择上，国内品牌就可以满
11、足要求，石材、地板、玻璃、电梯涂料建议国产高级品牌。在成本控制方面，建议依托集团优势采取集中采购，可以和写字楼、酒店用材保持一致，尤其是对厂商的选择上，在施工过程中，甲方对施工队伍的管理也很重要，图纸会审要精细，减少今后变更的数量，同时与施工单位签订一次包死合同。六、物业服务物业服务是购物中心能否保值升值的关键。购物中心的物业管理不同于住宅的物业管理。商业物业管理很重要一点内容，就是需要补充招商。任何一个店的招商工作结束后，并不意味着招商就结束了。所有的商店在开业一年内，租户置换率达到20%-40%，只有等到开业三年稳定后，租户置换率才可能降至2%-3%。 俗话说，谋定后动。购物中心运作成功与
12、否，战略规划起决定性作用！来源：联商论坛购物中心战略规划工作至少包括下列内容：调研信息、明确定位（核心目标客户、边缘目标客户） 、招商层次与比例规划、招商（租户）引入考核标准、场地规划、业态分布设计、业态比例控制、整体运营计划、部门运营计划以及租户KPI、部门KPI、员工KPI，等等工作。这是未来购物中心有效、健康运作的坚实基础。招商管理必须严格遵从购物中心的整体战略规划！物业管理、服务管理、企划管理和商品管理（当存在自营部分时，可能会涉及到商品的进、销、存、价格管理及相应的供应商管理和专柜管理，故以其他颜色显示以示区别）是购物中心的服务核心，核心服务对象为租户，补充服务对象为顾客。会员管理将
13、使购物中心以更加统一的形象、统一的服务、统一的推广、统一的活动来面对客户。对象明确的会员管理，不仅是提升核心目标客户忠诚度的有效方法，更是吸引边缘目标客户转化为核心目标客户的一记良方！购物中心为租户、顾客所提供的各种服务是否有效，是否到位，最终将在财务指标上体现出来。同时，财务管理对外也是一项服务-能否清晰、准确、及时的提供帐单明细（固定租金、提成租金、临时租金、科目费用、保证金、滞纳金、押金、服务明细，等）、能否便捷的为租户管理好预付款并进行帐单自动抵扣，等等，这些细节都显示出购物中心的规范管理水平。对于某些商业地产开发商开发的购物中心，其经营模式是将产权部分或全部出售给业主，然后由购物中心
14、管理公司将产权反租。此时，购物中心的运营管理者不仅仅需要管理购物中心，还需要管理业主及其定期回报。确切的讲，在实际运营中，增值过程不是一条单纯的链，而是一个环！各种管理支撑系统所维护与采集的大量数据，经过筛选、汇总与挖掘，为运营管理决策分析提供强有力的数据支持！分析决策提升再分析再决策再提升只有遵循这样的循环，并以此不断的来指导、支持流程的优化、效率的提高、考核的客观调整，等。由此，管理与服务水平才会得到持续的提升！ 上图中每一个节点都是一个最简的增值过程，步步推进，循环往复。理论上讲，从第一个节点运作开始到最后一个节点结束，购物中心实现了盈利。那么针对不同管理机制的购物中心，微观上是如何获得
15、盈利的呢？根据管理机制的不同，分偏物业和偏百货两种类型。下面我们来了解一下这两种不同类型购物中心的运作增值过程。下图显示了偏物业型购物中心业务操作增值模型：规划准备工作是将购物中心的战略规划在战术上实现，并通过购物中心管理系统描述出来。而租户引入工作最主要的参考和指导依据就是购物中心的定位。夯实了这些基础，租约维护、产生销售提成、相关费用、出具帐单和收款将在购物中心管理系统的支撑下一气呵成的完成，每一步都将是一个增值的过程。同时，我们应该注意到，所有的增值点都是依靠服务贯穿起来的。换句话说，忽视了服务或者服务不到位，增值链将断裂！ 经过最后的决策分析，结合租户、部门和员工的KPI指标进行分析与考核，进行必要的调整、提升与淘汰。下面，我们再来看偏百货型购物中心业务操作增值模型：显然，偏百货型购物中心的运作增值过程就是物业型购物中心的运作结合了自营百货的管理。而自营百货管理的业务核心简言之是进、销、存与专柜管理。这些内容讨论较多，在此不再赘述。综上所述，我们认为，真正的购物中心决不是一个零售企业，而是一个管理企业、一个服务企业！购物中心土地开发的配置由于所在区位的差异，其土地取得的难易程度影响着土地取得的多少以及土地使用计划，因此主要土地配置计划会依所在区域位于繁华区与否而有所不同，但基本仍有数项原则是二者皆须考虑的：（一）住宅区应与购物中心及人行步道相结合。（二）购物中心应与其他
