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1、分析住房价格从物业管理着手一、摘要：伴随着近些年来全国大中城市楼价上涨速度加快，高房价已经成 为了一个人们公认的普遍事实。围绕着房价的调控，即将推出的物业 管理税能否有效的调控住房价格成为了人们日常生活讨论的焦点。在 研究物业管理税的调控作用的过程中，运用辨证的思维，充分考虑其 调控作用的双重性，并通过科学的方法，最大程度地发挥物业管理税 的作用。二、关键词语：物业管理税 住房价格 双重性三、前言：中国社科院发布的“2006年房地产蓝皮书”显示：2000年以来, 土地开发面积和价格几乎成直线上升趋势。2003年以后各类商品房 价格上涨加速，其中2006年的住宅价格是2003年的1.4倍，200
2、6 年的住宅、办公楼和商业用房销售面积分别达到2000年的3.3倍、 2.8倍、3.0倍。房地产市场的持续升温，房价的持续上涨，吸引了 全社会的目光，也牵动着政府的神经：房价还会涨吗？宏观经济政策 将何去何从？房价牵系民生，而抑制房价过快增长税收手段首当其冲。2003 年10月，十六届三中全会通过的中共中央关于完善社会主义市场 经济体制若干问题的决定中指出：“实施城镇建设税费改革，条件 具备时对不动产开征统一规范的物业管理税，相应取消有关收费”。我国即将开征物业管理税的消息一经传出，就立刻引起了房地产 业和普通百姓的广泛关注，人们对此持有不同的看法，众说纷纭。而 作为第一个以老百姓的不动产为征
3、收对象的税种，物业管理税被赋予 了太多的使命，既指望它能抑制炒房、降低房价，还要为地方政府提 供稳定税源，又希望以此缩小贫富差距。每一项使命都很艰难，这让 物业管理税步履维艰，但在房价越来越高的背景下，物业管理税的任 何进展都会让市场草木皆兵。物业管理税究竟会对中国住房的价格产 生什么影响，是值得大家深刻思考的问题。四、目前住房价格高涨的主要原因房价坐上了直升机，不断上涨，金额不小的土地出让金被冠以 “罪魁祸首”的名号。而且有一些专家、学者不断宣称“征收物业 管理税来代替土地出让金，就能降低房价。”理由很简单，降低开发 商的开发成本，从而降低房价，形成“买易住贵”的楼市格局。听起 来，这样的说
4、法颇有道理，可是，房价真是仅由开发商的开发成本决 定的吗？显然答案是否定的，我们认为，以下两个因素是决定目前住 房价格高涨的主要原因：（一）住房市场供小于求住房项目的价格主要是由区域经济发展情况和需求决定的。根据 最新的分析，中国目前的住宅房地产市场总体上是处于供小于求的情 况，中国商品房的需求还处于饥渴的状态，需求非常旺盛，因而供给 方可以通过提高售房价格将税收成本转嫁给消费者。（二）土地供应不足大幅度地收缩土地供给，是目前最大的问题。最近一段时间的房 价报复性反弹，就是近几年压缩土地供给的结果。压缩土地供给，打 乱了正常的房地产生产节奏，不利于连续生产，容易导致供求失衡。 结果就是住房市场
5、报复性反弹，房价越来越高。土地紧缩给购房者造 成住房供不应求的恐慌心理。五、物业管理税调控房价的双重性从目前国家宏观调控的动机分析，中央政府希望能借加息和信 贷紧缩等政策来稳定房价，一旦这样的政策都不能奏效，就会立即征 收物业管理税。因此，物业管理税已经被视为拯救我国房地产市场的 一根救命稻草，那么物业管理税调控房价的效用究竟是怎样的呢？（一）物业管理税调整房价的积极效用。1、物业管理税在推出后的短时期内会强烈地打压房价。我们把 这种现象归结为物业管理税的“非预期效应”和“排挤效应”。非预期效应是指一部分拥有多套住房的业主，当初购房时并没 有想到有朝一日政府会出台物业管理税，现在面对提高了的住
6、房支 出，出现现金紧缺，不得不抛出手中的存货，从而增加房子的供应量， 减少了空置率，使房地产市场的供给增加而导致房价下跌。排挤效应是指正在准备购房的家庭，必须要从他们买房储蓄中 扣除物业管理税这笔新增的费用，造成购房有效需求和购买力下降, 同样引起房价下跌。2、降低住房的生产成本。建设部专家赵燕菁认为：目前国内所 购的住宅属于把50年至70年的财产税（地租和规费）一次性交齐， 而其他国家大多采用逐年缴交的办法。如果改用财产税的形式分期支 付地租和税费，现在的开发成本就可以大幅下降。据赵燕菁估算，如 果现在的建设成本按100元/平方米计算，把地价和其他费用所占开 发成本的比例降到国外的一般水平，
7、将使房屋开发成本立刻降到58 元/平方米。3、物业管理税可以调节资金流动方向。如果说每年征收1%的 物业管理税，那么投资回报就会降低一些。如果投资房地产的回报和 投资其他行业的回报比较均衡的话，那么房地产市场就能稳定下来。（二）物业管理税调整房价的负面效用1、长期来看，物业管理税实施后购房时考虑的一个主要因素非 预期效应将会消失；但排挤效应将会永久性地提高住房持有成本。长 期来看物业管理税影响的只是购房成本，而不能影响房屋的供求关 系，因为房价是一个动态均衡的过程，在当前住房需求大于供给的条 件下开征物业管理税。2、有些论点认为物业管理税一旦开征，以往在房价当中一次性 缴纳的税费包括地价，将按
8、年收取，这样一来，政府的卖地积极性就 会受到抑制。这有利于遏制为求短期政绩的卖地行为，并将土地财富 平均分配到每一届政府、每一代人手中。从这个意义上说，物业管理 税其实是一次新土改，是房地产行业健康、持续发展的保证。政府不 会为了挣到土地出让金而出卖每一寸土地，也不会因为没有现金流而 囤积居奇，土地出让有很复杂的背景。税制如果改革，购房者的购置成本降低，而开发商的开发成本则 降得更直接、更明显。在这种前提下，政策又极大地刺激了购房者的 需求，市场对土地的需求增加很难说不出现新的圈地运动，出现“羊 吃人”的情形，使更多农民失去土地。而且开发商会通过增加促销手 段和提高住宅居住环境等手段，变向地增
9、加住房价格，又由于市场对 土地的需求不断增加，从而使开发商有能力把相关税负转嫁到房价 中，让消费者承担。3、事实上，消费者以后每年支付的物业管理税折现值的总和， 与一次性付款的金额应该是相等的。因此，物业管理税的开征，不意 味着购房总成本的下降，倒是消费者房产升值所带来的收益则会因物 业管理税大打折扣。而且降房价而开征物业管理税，实质上是将开发 商缴纳的一部分税费转移给了消费者，消费者购房时的房价下降了， 但以后的使用费用却不断上涨，相当于增加了购房的成本。综上所述，我们以为物业管理税在短期来看在一定程度上会起 到抑制房价的作用，但是从长期来看，物业管理税不仅不会降低房价， 反而会加剧供不应求
10、的情况，进而引起新一轮的房价上涨。六、发挥物业管理税效用最大化的几点建议为了能最大化的发挥物业管理税的积极效用，尽可能地减少其负 面效用，我们认为应该采取以下措施：1、防止市场对土地的需求增加而可能出现的新的圈地运动，政 府在推行税制改革的过程中，要伴之以土地定量科学供应的制度。2、物业管理税的征收应该坚持“宽税基，少税种，低税率”的 原则：宽税基，是指除了对公共、宗教、慈善等机构的不动产实行免 税外，其余的均要征税。少税种，是指设置的有关住房的税收种类相 对较少。一方面，可以避免因税种复杂而导致的重复征税；另一方面， 可以降低税收征管成本，提高税收效率。低税率，是指物业管理税税 税率不要太高
11、。3、征收物业管理税，应以抑制商品房的投机性需求为重点，从 而缓解供求紧张的矛盾，达到抑制高房价的目的。从国外的经验看， 许多国家也都把打击投资性购房作为控制房价的重要手段。购房者必 须向政府交纳多种与房屋有关的税，如地皮税、住房税、空房税等。4、要制定一个科学的免征额，为下岗、失业和低收入的群体找 到一个购买住宅的好办法，不能使这部分人生活受到损失。5、物业管理税应以房产市场价值作为计税依据，这是由物业管 理税的性质决定的，也是大多数已经开征物业管理税的国家普遍的做 法，我国也应该采用这种国际上通行的方式。6、提高物业管理水平，使得购房者的财产安全得到保障，充分 弥补高房价给消费者带来的心理落差，有助于平衡消费者的消费信7、科学合理地对房子价值进行评估。开征物业管理税，首先必 须制定出一个明确的评估标准，然后设立专门的不动产税基的评估部 门，由他们来对房产价值进行权威的评估。七、参考文献（1）倪红日：税收调控房地产的政策效应和趋势【J】，中国税务 2008年第2期（2）李莉：物业税是房地产市场的稳定器【J】，中国税务2008 年第2期（3）李燕燕：国外房地产税收制度的经验【J】，中国税务2007 年第6期（4）孙一冰：二手房交易税收情况调查【J】，中国税务2007 年第6期（5）冯源、庞伟：对物业税公平功能的思考【J】，税务经济2007 年第4期
