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1、第十讲 假设开发法一、 内容提要：假设开发法的基本原理，假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取，假设开发法运用举例。重点、难点：熟悉假设开发法的基本原理，掌握假设开发法的基本公式，现金流量折现法和传统方法，假设开发法计算中各项的求取。二、 内容讲解：7 1 假设开发法的基本原理7 1 1 假设开发法的概念假设开发法又称开发法、预期开发法、剩余法，是将预测的估价对象未来开发完成后的价值，减去未来的正常开发成本、税费和利润等，以此求取估价对象的客观合理价格或价值的方法。7 1 2 假设开发法的理论依据假设开发法是一种科学实用的估价方法，其基本理论依据与收益法相同
2、，是预期原理。假设开发法估价的基本思路，用下列模拟一个典型投资者思想活动的例子，可以较好地反映出来。假如我是一个房地产开发商，同时有一块可供开发建设的土地，我将愿意以多高的价格来购买它?无疑，我明白购买该块土地的目的不是为了自己享有，而是要通过它赚取利润。我也清楚想得到该块土地的开发商不止我一个，他们都怀有与我一样的动机。因此，我不能企求从这块土地的开发中得到超乎寻常的利润，否则，争夺该块土地的竞争将使我得不到它，从而我会一无所获。但是，我打算从这块土地的开发中获得的利润也不能比别人所愿意获得的最低利润少，或将此资金、时间和精力投到其他方面所能取得的正常利润少，否则我还不如将此资金、时间和精力
3、投到其他方面（此点是基于机会成本的考虑 ） 。所以，我只求得到社会上同类房地产开发项目的一般正常利润。而为了得到这块土地，我首先得仔细分析这块土地的内外条件，如坐落位置，面积大小和形状，基础设施完备程度和土地平整程度，地质和水文状况，规划允许的用途、建筑高度和容积率等。根据土地的内外条件，我知道了这块土地在规划许可的范围内最适宜做何种用途、规模多大、什么档次，例如是建商场，还是建写字楼或住宅。在做了这些工作之后，我要预测这座建筑物假如建成后连同土地一起出售，将会卖到多高的价钱；为了建造这座建筑物我将要花多少费用，包括投资利息（我投入的这些资金要么是自己的，要么是从银行贷款的，但都要计算利息。这
4、也是基于机会成本的考虑）；此外，我不能忘了在交易中要缴纳有关税费 （包括购买土地时作为买方要缴纳的税费和出售开发完成后的房地产时作为卖方要缴纳的税费）及要获得开发利润。确定了这些之后，我便知道了愿意为这块土地支付的最高价格是多少。毫无疑问，它等于预测的未来开发完成后的价值，减去各种开发成本、费用以及利息、税费和利润等之后所剩的数额。由上可以看出，假设开发法在形式上是评估新开发完成的房地产价格的成本法的倒算法。两者的主要区别是：成本法中的土地价格为已知，需要求取的是开发完成后的房地产价格；假设开发法中开发完成后的房地产价格已事先通过预测得到，需要求取的是土地价格。假设开发法更深的理论依据，类似于
5、地租原理（可详见本书第 9章第 5节“地租理论和地租量的计算 ”） 。只不过地租是每年的租金剩余，假设开发法通常测算的是一次性的价格剩余。7 1 3 假设开发法适用的对象和条件假设开发法适用于具有投资开发或再开发潜力的房地产的估价，如待开发的土地（包括生地、毛地、熟地卜在建工程（包括房地产开发项目卜可装修改造或可改变用途的旧房（包括装修、改建、扩建，如果是重建就属于毛地的范畴），以下统称为 “待开发房地产 ” 。对于有城市规划设计条件要求，但城市规划设计条件尚未明确的待开发房地产，难以采用假设开发法估价。因为在该房地产的法定开发利用前提未确定的情况下，其价值也就不能确定。如果在这种情况下仍然需
6、要估价的话，估价人员可根据所推测的最可能的城市规划设计条件来估价，但必须将该最可能的城市规划设计条件列为估价的假设和限制条件，并在估价报告中作特别的提示，说明它价果的影响，或估价结果对它的依赖性。在实际中运用假设开发法估价的结果的可靠性如何，关键取决于下列两个预测： 是否根据房地产估价的合法原则和最高最佳使用原则，正确地判断了房地产的最佳开发利用方式（包括用途、规模、档次等）。 是否根据当地房地产市场行情或供求状况，正确地预测了未来开发完成后的房地产价值。由于这两个预测包含着较多的可变因素，假设开发法有时被指责为较粗糙。这一点也可以从同是参加土地使用权拍卖、招标出让，均是采用假设开发法测算报价
7、，但不同的竞买者所愿意出的最高购买价格可能相差悬殊中反映出来（ 当然，各个竞买者在测算时所依据的自身条件可能有所不同。其测算结果为投资价值） 。不过，当估价对象具有潜在的开发价值时，假设开发法几乎是惟一实用的估价方法。另外，运用假设开发法估价的效果如何，除了取决于对假设开发法本身掌握得如何外，还要求有一个良好的社会经济环境，如： 要有一个明朗、开放及长远的房地产政策； 要有一套统一、严谨及健全的房地产法规； 要有一个完整、公开及透明度高的房地产资料库； 要有一个稳定、清晰及全面的有关房地产投资开发和交易的税费清单； 要有一个长远、公开及稳定的土地供给 （出让）计划。如果这些条件不具备，在运用假
8、设开发法估价时会使本来就难以预测的房地产市场的客观方面，掺人了许多人为的主观影响因素，使未来的房地产市场变得更加不可捉摸，从而对未来开发完成后的房地产价值、开发成本和税费等的预测也会更加困难。7 1 4 假设开发法的操作步骤运用假设开发法估价一般分为下列 6 个步骤进行： 调查待开发房地产的基本情况； 选择最佳的开发利用方式； 估计开发经营期； 预测开发完成后的房地产价值； 测算开发成本、管理费用、投资利息、销售费用、销售税费、开发利润及投资者购买待开发房地产应负担的税费； 进行具体计算，求出待开发房地产的价值。下面以评估政府出让地块的价格为例，说明如何调查待开发房地产的基本情况和选择最佳的开
9、发利用方式，其他步骤的内容将在后面分节论述。在中国现行情况下，政府开展国有土地使用权有偿出让的地块，主要是待开发土地。政府出让土地使用权的方式有拍卖、招标、挂牌和协议四种。无论是哪种出让方式，对于这类待开发土地，政府都需要估价，以确定出让底价或做到心中有数；有意购买者也需要估价，以确定购买时的报价或者作为与政府讨价还价的依据。这类待开发土地的使用年限、城市规划设计条件 (如用途、建筑高度、容积率)等，通常政府在事先已确定。购地者如果获得该类土地，只能在政府的这些限制之内开发利用。因此，政府的这些限制，也是评估这类待开发土地的价格时必须遵守的前提条件。调查该类待开发土地的基本情况主要包括下列 4
10、 个方面：(1)弄清土地的位置。包括3 个层次： 土地所在城市的性质； 土地所在城市内的区域的性质； 具体的坐落状况。弄清这些，主要是为选择最佳的土地用途服务。例如：位于上海浦东新区的一块待开发土地需要估价，弄清该块土地的位置，就需要弄清上海的性质、地位，需要弄清浦东新区的性质、地位，包括它与上海市区的关系以及政府对该区的政策和规划建设设想等，此外还需要弄清这块土地在顶区内的具体坐落状况，如周围环境、进出交通便利与否等。(2)弄清土地的面积大小、形状、平整程度、基础设施通达程度、地质和水文状况等。弄清这些，主要是为测算开发成本、费用等服务。(3)弄清城市规划设计条件。包括弄清规定的用途、建筑高
11、度、容积率等。弄清这些，主要是为确定最佳的开发利用方式服务。(4)弄清将拥有的土地权利。包括弄清权利性质( 目前均为使用权 )、使用年限、可否续期，以及对转让、出租、抵押等的有关规定等。弄清这些，主要是为预测未来开发完成后的房地产价值、租金等服务。选择最佳的开发利用方式包括用途、规模、档次等的确定。这些内容的确定都要在城市规划许可的范围内选取，也就是说在这个许可范围内的最佳。在选择最佳的开发利用方式中，最重要的是要选择最佳的用途。最佳用途的选择，要考虑土地位置的可接受性及这种用途的现实社会需要程度和未来发展趋势，或者说，要分析当地市场的接受能力，究竟市场在项目建成后最需要什么类型的房地产。例如，某块土地城市规划规定的用途可为宾馆，可为公寓，可为写字楼，但在实际估价时究竟应选择哪种用途?这首先要调查该块土地所在城市和区域的宾馆、公寓、写字楼的供求关系及其走向。如果对宾馆、写字楼的需求开始趋于饱和，表现为客房人住率、写字楼出租率呈下降趋势，但希望能租到或买到公寓住房的人逐渐增加，而近年能提供的数量又较少时，则可以选择该块土地的用途为兴建公寓。 Page7 1 5 假设开发法的其他用途假设开发法除了适用于估价，还大量用于房地产开发项目投资分析，是房地产开发项目投资分析的常用方法之一。假设开发法用于估价与用于投资分析的不同之处，是在选取有关参数和测算有关数值时，用于
