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1、 镇江新区精英公寓（二期）前期物业管理方案扬州嘉宏物业管理有限公司精英公寓（二期）前期物业管理方案通过我司市场部和拟驻场项目经理的多次考察，结合产权单位的介绍，根据项目现状结合精英公寓从规划规模和配套设施及周边环境，我们建议将此项目定位为“高档物业管理”品质项目，因此，从前期入场之日起就要高标准管理，创一流服务，就应严格按照ISO9000国际质量管理体系运作，努力使之成为镇江市此类物业 “高档物业特征、优质服务标志”的象征，让精英公寓的业主真正享受到“精诚服务”与“精彩生活”，使得入住精英公寓的各界精英倍感尊贵和自豪。一、管理总体思路及管理目标（一）总体思路:针对镇江市物业发展现状和精英公寓项
2、目的实际情况，我们确定精英公寓物业管理的总体思路为：一体化管理；高质素队伍；半军事化管理；规范化运作；高标准服务。（二）管理目标 以“超越业主期望”为管理目标，通过高标准的物业管理服务模式，营造一个具有现代生活气息和幽雅生活环境相结合高档社区，开启镇江白领公寓居住文化新时代。二、管理处组织架构和人员配置（一） 组织架构：扬州嘉宏物业管理有限公司产权单位市物业处 行业指导 精英公寓物业管理处 监督考核核隶属关系客服中心环保部工程维修部秩序维护部管（二）人员的配备：序号岗 位 设 置人 数备 注1管理处经理12经理助理13客服中心主管14客服内勤15出纳16客户接待37文员18管理员49工程部主管
3、110维修工411安全秩序维护部主管112门岗1613巡逻岗814车辆秩序岗415消控、监控控制中心值班员416环保部主管117保洁员1618园艺工119绿化工4合计73三、精英公寓物业管理服务内容物业的接管验收入 伙门岗、道口检查楼层、外围巡逻安全护卫服务楼层清洁消控中心监管清 洁地面清洁清洁绿化服务园林绿化养护绿 化园景修枝造型物业管理房屋本体维护水电设备维护消防设备维护公共维修维 修 服 务公用设施维护住宅维护智能化系统维护护装修管理水电维修有偿服务物品搬运放行日常管理服务投诉来访处理代订代办各类家政服务客户特约服务开展各类义务劳动服务举办各类社区文化活动四、精英公寓物业管理服务模式设计
4、目前，大多数成功的物业管理企业基本上是严格按照ISO9000质量管理体系运作，但精英公寓物业定位在一个高品质、高品位、高享受、充满浓郁人文精神的高档公寓，因而建议在建立ISO9000质量管理体系标准的基础上，将精英公寓导入我司成熟的酒店式物业管理服务，竭诚为精英公寓租户业主展示其尊贵、高雅、浪漫。（一）、建立接待服务中心(二)、建立酒店服务模式（三）、提供标准、规范、有序的服务（四）、为业主提供针对性、便利性的专项服务（五）、受业主委托提供尽善尽美的特约服务除为业主提供专业服务和专项服务外，还可为满足业主的个别需求而随时提供单一的特约服务。五、管理范围、内容、标准1、服务范围精英公寓二期规划红
5、线范围内。2、服务内容、标准按镇江市普通住宅小区物业管理服务等级标准以下简称市级，商业用房参照此标准执行基本要求: 按市级五级执行房屋管理: 按市级五级执行公共设施设备维修养护: 按市级五级执行协助维护公共秩序: 按市级五级执行保洁服务: 按市级五级执行绿化养护管理: 按市级五级执行环境设施设备： 按市级五级执行六、物业管理人员、装备保障（一）人员保障承诺人员采取由公司提供主要管理人员，一般工作人员在外部招聘，并参加公司组织的培训考核，考核及格后正式录用，人员组织设计按标准进行，在数量上和质量上不打折。（二）装备配置及管理方式（1）物业项目的开办物品可由我司申报预算，物业开办费预算经产权单位审
6、核同意后，由我公司采购。另外也可有产权房采购，开办物资购进后形成固定资产，按固定资产统一管理。（2）前期开办费开办物品明细清单项目子项目数 量单价合计（元）办公设备电脑4400016000复印件175007500传真机05000打印机116001600电话机62001200数码相机135003500柜式空调245009000挂壁空调7260018200饮水机1450450标志标识1100001000办公桌椅接待台150005000休息桌椅112001200经理办公112001200管理人员136007800值班室26001200文 件柜经理办公室26001200行政办公室36001800验钞机
7、1200200保险柜1500500沙发、茶几6250015000会议桌椅150005000员工服装工作服6660039600维修工具数字万用表1200200组合工具1800800钳形电流表1300300兆欧表1350350工具柜25001000管道疏通机115001500电焊机03000冲击钻1300300电锤115001500高压水枪112001200绿化工具草坪修理机138003800打草机125002500修边机（绿篱剪）135003500小推车3300900保洁用品垃圾桶204008000保安用品对讲机85004000低值易耗品办公用品一批1000010000清洁工具一批1000010
8、000维修工具一批1000010000绿化工具一批1000010000保安器材、消防器材一批1000010000合 计218000注：前期物资装备的配置含上述表内，不在重新列表。后期根据管理服务实际需要逐步配置到位，不另行追加装备配置及其他开办费用。 七、管理费用测算（分酬薪制和包干制）（1）前期介入管理费用测算（酬薪制）前期（酬薪制）人员配置表序号岗 位 设 置人 数备 注1管理处经理12客服内勤13客服中心主管15物业管理员26工程部主管17维修工28安全秩序维护部主管19门岗810巡逻岗311车辆秩序岗213环保部主管114保洁员815园艺工116绿化工1合计33注：此配置为项目实际需要
9、由产权单位和我公司协商配置，除（薪酬制费用明细表）所列费用外，其他费用由产权单位列支。如今后仍按薪酬制管理，其人员配置及管理费用按项目进展及时调整。薪酬制费用明细表序号项目内容说明费用（元）1人工工资及福利33人*4000元/月*人，1320002通讯费800元/月计，8003交通费800元/月计，8004办公用品办公用品、耗材、按2000元20005误餐费人均8元/天*33人*30天计79206管理酬金加合理利润按1-5项10%计143527税收按1-6项8.6%计135778小计1714499开荒保洁费用总建筑面积112000*11120001011合计283449（2）管理费用测算（包干
10、制）物 业 服 务 费 测 算理论收入（月）序 号项 目面 积单价： 元/平方米*月金额： （元）1镇江新区精英公寓11.20万平方米2.5028万元一、行政人员综合报价（月）职称人数工资社保(2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假(工资/22.5*5/12)节假日加班(工资/22.5*3*11/12)小计经理14500703.0820013.383.3550.06050助理13500703.0818013.364.8427.84889主管42800703.0815013.351.9342.216242管理员41800703.0815013.333.322010799内勤11800703.0815013.333.3220.2920出纳12000703.0815013.337244.43148接待31800703.0815013.333.32208760文员11800703.0815013.333.3220.2920合计163740052708二、维修工综合报价（月）职称人数工资社保（2170*32.4%)工作餐意外伤害险(160/12)年假（工资/22.5*5/12）节假日加班(工资/22.5*3*11/12)超时加班工资小计水、电工22000703.0815013.333.3244
