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1、青岛东风盐场商品房开发建设项目建议书（代可研）目 录第1章 总论31.1项目名称及项目承担单位31.2承办单位概况：31.3 项目概况31.4 项目建议书（代可研）编制依据41.5项目建议书（代可研）结论4第2章 项目建设背景及建设的必要性62.1 项目的提出背景62.2 项目建设的意义及必要性8第3章 市场分析与项目定位113.1 房地产市场分析113.2青岛高新区规划133.3青岛高新区住宅市场需求分析153.4项目周边地理环境优势：163.5项目定位17第4章 青岛东风盐场商品房开发建设项目规划194.1青岛东风盐场商品房开发建设项目的功能定位194.2设计目标194.3总平面规划设计1
2、9第5章 项目地址及外部配套条件215.1项目地址215.2 自然状况235.3 地震烈度255.4 地质条件255.5 外部配套条件25第6章 建设方案276.1 设计依据276.2建设方案27第7章、环境保护、劳动安全卫生、消防和地震安全317.1环境保护317.2劳动安全卫生357.3消防357.4地震安全36第8章 节能378.1项目概况378.2项目所在地能源供应情况378.3合理用能标准和节能设计规范388.4能源消耗种类、数量及使用情况398.5节能措施408.6能耗指标448.7节能效果分析44第9章 项目组织管理与劳动定员459.1项目组织459.2项目实施管理459.3劳动
3、定员46第10章 工程招投标4710.1编制依据4710.2招标范围及内容4710.3招标组织形式4710.4招标方式48第11章 项目进度计划49第12章 方案投资估算比选与资金筹措5012.1 投资估算依据5012.2 项目投资估算比选5012.3资金筹措与使用计划55第13章 项目经济评价5713.1财务评价的依据和范围5713.2财务评价的基础数据5713.3成本分析5813.4新增营业收入、税金及利润5813.5贷款偿还6013.6现金流量分析6113.7盈亏平衡分析6213.8财务评价结论62第14章社会效益分析6314.1项目对社会的影响分析6314.2项目与所在地互适性分析63
4、14.3社会风险分析65第15章可行性研究结论6615.1研究结论6615.2建议66第1章 总论1.1项目名称及项目承担单位项目名称：青岛东风盐场商品房开发建设项目承办单位：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司1.2承办单位概况：青岛高新区东风盐场房产置业有限公司成立于2009年，注册资本1000万元。法定代表人：官集太，拥有职工50人，主要经营房产置业，开发销售。公司房地产开发技术力量齐全，售后服务优良，公司现正在建设经青岛市政府批准的东风小区经济适用房项目，总建筑面积4.3万平方米，主体工程已全部结束，计划2009年底全部竣工。1.3 项目概况1.3.1 工程位置该项目地点位于青岛高新区2
5、8号线西侧，东风新区东侧，高新区7号线北侧，河东路南侧，交通网络四通八达，地理区位优势明显。1.3.2项目建设规模及内容青岛东风盐场商品房开发建设项目在东风盐场代建职工宿舍的初步用地区域内，占地20亩，规划用地13340平方米，建筑面积20000平方米。规划用途为普通商品房开发。本项目采用两个备选方案，第一方案为6个6层的多层建筑，第二方案为5个小高层建筑，其中两个15层，三个9层建筑。根据市场和投资估算分析，推荐采用第一方案。工程第一方案建设内容主要是：6栋6层砖混住宅楼的工程的土建、装饰、给排水、电气、小区绿化、景观、水电配套，给排水管网配套、路面硬化工程（不含暖气安装、热力配套工程）。燃
6、气管道由燃气公司负责。1.3.3 工程投资及资金来源项目第一方案建设投资3670.9万元。资金来源包括：职工住房拆迁补偿金2746.8万元；建设单位贷款600万元，建设单位自筹324.1万元，。1.3.4 建设周期项目第一方案建设期为1年, 计划2009年5月开工，7月底前土地平整，底座探测、基坑下桩等基础部分施工结束。2009年9月开始对各标准层进行建设，2010年5月底前主体工程全部完工并开始进行外墙装饰、室内装修、正楼配套设施及附属工程建设，2010年6月底整个项目工程除部分绿化工程外，全部建设完成。1.4 项目建议书（代可研）编制依据1、青岛高新区2009年服务业重点领域发展规划2、胶
7、州湾北部高新区高新技术产业发展规划3、青岛市总体规划（1995-2010年）4、国家发展改革委、建设部2006年出版的建设项目经济评价办法与参数（第三版）；5、国家计委办公厅2002年出版的投资项目可行性研究指南（试用版）；6、工程区域1：500地形图。8、青岛高新区东风盐场房产置业有限公司提供的项目其他相关资料。1.5项目建议书（代可研）结论本项目为青岛东风盐场商品房开发建设项目,符合青岛市高新区建设规划,可以完善青岛高新区岙东路、河东路周边建设环境，创造良好的配套居住小区，促进青岛高新区房地产业发展。同时项目建成后可以改善周边居民居住条件，改善周边环境，推动城市化进程，具有较好的社会效益。
8、项目主要经济技术指标见表1-1。表11 项目方案一主要经济技术指标表序号名称单位数量备注1建设投资万元3670.92资金来源2.1拆迁安置补偿万元2746.82.2建设单位贷款万元6002.3建设单位自筹资金万元324.13总成本费用万元3718.774新增销售收入万元4486.85总投资利润率14.206内部收益率12.06税前内部收益率8.99税后7投资回收期年2.27动态投资回收期年1.97静态8新增岗位个129建设期年1第2章 项目建设背景及建设的必要性2.1 项目的提出背景住房是居民的基本生活需求。“十五”以来，我国房地产市场发展十分迅速，呈现了过热的趋势。在国家对房地产调控不断加强
9、的前提下，全国商品住房价格涨幅虽然总体趋缓，但部分大城市房屋价格上涨仍然过快，群众对于稳定房价、完善住房保障体系的呼声日益强烈，2007年，美国房地产次级债危机爆发，接着演变成了2008年席卷全球的金融海啸，从07年年底开始,中国房地产市场开始调整,08年下行速度开始加快,下滑幅度加大,房地产价格也随之开始回落。一线城市的房地产价格出现了一定幅度的调整，房地产成交量也很低迷，总体来看,目前全国市场呈现量价齐跌的形态。国务院总理温家宝在2009年两会作政府工作报告时指出，促进房地产市场稳定健康发展。采取更加积极有效的政策措施，稳定市场信心和预期，稳定房地产投资，推动房地产业平稳有序发展。加快落实
10、和完善促进保障性住房建设的政策措施，争取用三年时间，解决750万户城市低收入住房困难家庭和240万户林区、垦区、煤矿等棚户区居民的住房问题。对住房转让环节营业税，按不同年限实行有区别的税收减免政策。促进普通商品住房消费和供给，加大对中小套型、中低价位普通商品房建设的信贷支持。加快发展二手房市场和住房租赁市场。鼓励引导各地因地制宜稳定和发展房地产市场，加强住房市场分类管理。继续整顿房地产市场秩序，规范交易行为。帮助进城农民工解决住房困难问题。深化城镇住房制度改革，满足居民多层次住房需求，努力实现住有所居的目标。青岛城市建设新路线确定，实施“依托主城、拥湾发展、组团布局、轴向辐射”的城市空间战略，
11、确立了实施“一主三辅多组团”拥湾发展的战略构想。这个规划的最大特点是使城区土地和海景房得到盘活，使老工业搬迁改造将在四方和李沧创造出几十平方公里的土地，两者加起来将达100平方公里，如果加上红岛等环湾地区，则将盘活400平方公里的土地。这对青岛城市发展提供了巨大的空间。并提出北部滨海城区重点发展现代服务业中心、产业核心基地和高新园区，重点打造四方国际邮轮港区、海云庵商贸文化旅游区，北岭商贸居住休闲区、高校都市科技产业区、沧口商贸居住区、红岛新城区和北部高新区七大板块。新政策最不同于以前政策就是不再提及滨海大道，政策支持主要转向胶州湾畔，这对滨海大道两侧的楼盘将产生一定的不利影响。依据青岛市委、
12、市府“环湾保护，拥湾发展”的战略部署和将青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，未来几年周边将崛起人口为60-80万的新城区。现该项目南临的高新区新产业团地全面进入招商引资高峰期，园区各种配套设施齐全完备，大型企业集团不断涌进，北靠高新区新材料团地，现正开始全面招商引资，部分企业现已进入园区。特别是在高新区坚持以招商引资、项目建设为主线，以完善设施配套载体功能、提升形象品味为基础，以创新运行机制、改善投资环境为保证，与时俱进、奋力拼搏，扎实工作，呈现出朝气蓬勃、快速推进的大好局面，随着2009年50亿的饱和性投入，2009年年底到2010年，高新区核心区17条线路全面贯通，企业的不断进入，人员
13、不断增多，住房需求量进一步加大，为普通商品房的开发打下了基础。积极筹建青岛东风盐场商品房开发建设项目，是青岛高新区东风盐场房产置业有限公司为实现青岛盐区建成青岛北部新城区核心区的布局，付诸实施，做出的具体行动，也是该公司融入青岛发展大环境、抓住契机，搭建长远发展新平台、不断壮大综合实力的重大举措。2.2 项目建设的意义及必要性2.2.1胶州湾北岸高新区拥有巨大发展潜力。胶州湾北岸高新区位于胶州湾底部，总规划面积约58平方公里，一期面积约34平方公里，土地性质为国有工业建设用地，无需征用农用地和搬迁居民，是临近青岛市主城区唯一的大面积待开发区域。该区域距前湾港45公里，距市中心35公里，距流亭国
14、际机场10公里，紧邻环胶州湾高速公路、济青高速公路、胶济铁路等交通主干线，物流方便快捷。区内已具有一定产业基础，目前落户产业项目47个，预计总投资168亿元，产业领域涉及电子信息、新材料、先进机械制造、海洋生物与医药、仓储物流等。周边青岛出口加工区、环海经济开发区、空港工业区等园区产业集聚效应较为明显。一期范围内12平方公里已达到“五通一平”，基础设施投资累计19.9亿元，自来水供水能力5.5万立方米/日，污水处理能力4万立方米/日，供电总容量近100千伏安，供热能力近500吨/小时，天然气供应能力3万立方米/日，具备承接项目的基本条件。市委、市政府为胶州湾北岸高新区的发展营造了良好的政策环境
15、，赋予高新区更高的经济管理权限，除享受国家、山东省制定的优惠政策外，还享受青岛市支持科技创新的相关扶持政策，这将促使该区域成为青岛市北部最为活跃的经济带，在全市经济发展战略布局中发挥越来越重要的作用。虽然胶州湾北岸高新区产业发展具有很多有利条件和良好机遇，但也面临着一些亟待解决的突出问题和制约因素，主要有：全市高新技术产业整体水平有待提升，高端“龙头”项目不多，拥有自主知识产权的高新技术产业产值比重不高；科研机构的专业分布与我市重点产业发展方向存在较大差异，科技资源难以有效整合利用，科技创新服务体系还需进一步加强和完善；支持自主创新的市场化风险投资机制尚未形成，鼓励创新创业的投资环境有待完善，创新集群的培育与先进城市相比存在较大差距；胶州湾
