天津新开路项目可行性研究报告

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1、2007房地产策划大全策划必备资料库！全国货到付款 0755-83513598 QQ：69031789房策网 专业的房地产营销策划资料提供商 深圳华信基业营销策划机构新开路可研报告一、项目概况31、宗地位置32、项目区域在城市规划中的定位53、宗地现状54、项目周边情况6（1）交通状况6（2）项目周边配套环境85、大市政配套96、项目规控的要点10二、市场分析预测111、市场供给与可比项目111.1 市场供给分析111.2 可比项目分析161.3 本案与周边项目价格比较191.4 项目SWOT分析212、市场需求与目标客户232.1市场需求232.2目标客户群263、产品定位与建议26（1）可

2、比项目户型配比分析26（2）产品建议32三、项目开发进度计划及销售计划341、时间安排342、销售收入计划35四、投资估算及财务评价361、投资成本预测362、税务分析383、资金平衡分析384、经济效益分析41一、项目概况1、宗地位置项目地块属于河东区，北依华昌路，东南临新开路，西南靠津山铁路。位于天津站东南1.3公里，距离海河0.5公里。如图所示：1、区域位置示意图2、位置详图 该地块由京津城际铁路绿化带、新开路和久福园小区南边缘围合而成。2、项目区域在城市规划中的定位该地块已拆迁完毕，并完成三通一平。河东区政府预规划该地区为住宅用地5.6万平米，商业用地1.2万平米。3、宗地现状 四至范

3、围：该地块为倒三角形，西南由京津城际铁路绿化带、东由新开路、北由久福园南边缘围合而成。 该宗地地势平坦，达到三通一平，且此地块无文物古迹。 该宗地的西南边缘为城际铁路绿化带，新修沥青路石墙子大街将项目与之隔离。4、项目周边情况（1）交通状况 华昌道，新开路。 公交907、847、856、7、42、600、35、902、635、23、836、640、827、639等线路。 项目周边规划有地铁二号线经过，二号线计划在2007年通车。一号线已开通，如下图所示：天津地铁规划线路 项目西面距天津站1.3公里，赤峰桥0.5里，东面距外环线津汉桥8.7公里，距天津滨海国际机场不足10公里。（2）项目周边配套

4、环境 位处城市中心区，周边建有天津工业大学，天津音乐学院，32中，河东区实验小学，河东一幼等教育机构， 拥有一中心医院北院，华北医院，中新药业，广安大药房等大型医院及药店， 沃尔玛超市，华润超市，国美电器，嘉华国际商业中心坐落周边，其教育，医疗，生活等公共配套设施比较完善。另外距南站CBD商务区，和平路商圈约3公里，区域内商务、商业氛围比较浓厚。5、大市政配套周边居住区大市政配套状况： 道路状况：项目紧邻内环新开路， 供水状况：市政供水； 污水、雨水排放：市政排水； 通讯（有线电视、电话、网络）：市政网络； 燃气：燃起管线已铺至地块周边； 供暖：集中供暖。 供电：市政电网。6、项目规控的要点

5、可用地面积：680000平方米 总建筑面积:：198100平方米； 居住建筑面积：166900平方米； 商业建筑面积：31200平方米； 住宅容积率：2.98 商业容积率：2.6；二、市场分析预测1、市场供给与可比项目1.1 市场供给分析（1）天津总供给2005年天津房地产投资额为327.54亿元，比2004年同期增长24.1；住宅投资额为234.93亿元，比2004年增长34.1；经济适用房投资额为28.27亿元，比2004年同期下降17.1。房地产施工面积为2470.57万平方米，比上年同期增长21.1；新开工面积为1579.87万平米，比上年同期增长29.9；竣工面积为1479.22万平

6、方米，比上年同期增长33.5。2006年16月天津房地产施工面积为2338.27万平方米，同比增长17.3；新开工面积为569.3万平方米，同比增长15.7；竣工面积为392.74万平方米，同比增长15.9。2006年17月天津房地产开发投资额为20.816亿元，同比增长21.4；住宅开发投资额为142.35亿元，同比增长30.6；经济适用房开发投资额为15.11亿元，同比下降13.1。（2）河东区供给量2006年1-10月份天津共批准预售许可证357个，批准套数为80702套，批准预售面积877万平方米，其中市内6区占批准总量的20%，即175.4万平方米。2006年1-9月天津商品房预售批

7、准情况区县批准预售许可证批准销售面积批准销售套数每套平均面积个数平方米套平方米/套和平区4119926791151.6河西区235101193170160.9南开区449352667497124.8红桥区112459932175113.1河北区167042736271112.3河东区22504357565989.1从上表可以看出2006年1-9月份河东区住宅市场供给量是504357平米，占市内六区总供给量的16.7%。经济较繁荣的和平和河西区主要以150平米以上的大户型供给为主，而河东区则以平均100平米以下的中小户型供给为特色。（3）新开路板块供给量新开路板块位于河东区，东至王串场一号路，西

8、至京山铁路、海河，南至十一经路、卫国道，北至狮子林大街、金钟河大街，本板块是河东区的繁华地段，商业气氛较为浓厚。配套成熟，交通便捷，区域升值潜力较大。此板块的位置如图蓝色区域所示：新开路板块示意图综合评价： 新开路板块自2005 年以来共开发了12个住宅类项目，住宅类总供给量为106.76万平米，其中普通住宅供给量为74.25万平米，占总供给量的69.5%；公寓供给量为32.51万平米，占总供给的30.5%。本板块无经济适用房供给。 北斗星城自2006年8月8日开盘以来销售良好，目前仍在销售中；远洋新天地二期即将开盘，其余楼盘的销售周期均不超过2年。 通过对新开路的踏勘，发现新开路附近有两块土

9、地尚处于拆迁中，一块在华北医院附近，另一块在巨福园北。 新开路板块基本已经拆迁重建完毕，地块供应量不大。（4）天津市成交状况分析：从图中我们可以看出自2006年3月天津住宅成交量盘升到70万平米/月以后，成交量一直在70万平米/月附近徘徊。住宅成交总体趋于平稳。（5）新开路板块成交状况及价格走势分析： 成交状况：2006年1-10月份新开路板块实现销售套数1118套，成交面积达到13.71万平方米，月均成交面积为1.371万平米，成交均价6793元/平方米。 新开路均价走势分析：从成交价格来看，在2006年，成交均价从年初的6000元/平米，经过5个月的时间迅速攀升到7400元/平米后，一直维

10、持在6900元/平米以上。随着该区域政策的利导，商业的繁荣及住宅需求的强劲和供应量的下滑，预计均价将进一步盘升。1.2 可比项目分析（1）按区位汇总的可比性项目：表1附近楼盘基本信息对比表楼盘 项目装修状况价格（元/平米）开盘时间非常公馆精装73002005.8.20海河新天地毛坯72002006.5.20美震时区毛坯62002004.9.23万春美钻时代毛坯62002005.11.12北斗星城毛坯63002006.8.8个案初步评价： 非常公馆推出50-70平米的公寓，此项目的优势优势在于物业方面增加了酒店式服务，深度市场细分，深度挖掘小户型的中高档需求人群。 海河新天地位于河东区河东内环新

11、开路与华捷道交口，椐了解一期已基本售完，二期即将开盘。本项目销售状况良好。 北斗星城位于河北区新开路与金钟河大街交口，其和海河新天地针对的都是中高档人群，但北斗星城由于区位原因在平均价格上比远洋天地低900元。 美震时区位于李公楼立交桥华昌大街与新兆路交口，与位于河东区华龙道与新开路交口的万春美钻时代在平均价格上基本一致。综合上述资料可以看出，周边可比楼盘均以中高档人群为目标客户，且销售状况均好，验证了中高档人群对于此区域内高档项目有很大需求。（2）典型项目研究：海河新天地远洋天地海河新天地是由中远房地产开发公司在天津投资开发的集住宅、商业、写字楼为一体的项目，项目位于河东区河东内环新开路与华

12、捷道交口。其中，海河新天地的高档住宅部分远洋天地，占地面积约11万平米，建筑面积约23万平米，共有建筑22幢，分割为东西南北以及中心区5个部分。此项目一期已经销售完毕,二期即将开盘。远洋天地已成为此板块最具吸引力的楼盘。远洋天地在一期销售过程中受整体房产价格走势及河东区的发展规划及市政配套建设等因素影响下，成交均价一路攀升。如图：1.3 本案与周边项目价格比较 住宅价格：表2 价格修正表合计区位区域认知景观区域发展项目整体产品特点产品技术品牌现售价格价格修正权重100%20%5%20%20%10%10%10%5%元/平方米元/平方米非常公馆10.05101091191210972007164远

13、洋天地10.411121011109111273007019美震时区9.051010711887962006851万春美钻时代8.95998108991062006927北斗星城9.398108109101263006774本项目1010101010101010106947 本案同档次物业的特征 平均售价：7000元/平米 开发规模：20万平方米 产品形式：多层、小高层； 平均消化率：95； 平均容积率：1.5-2.9；从上述分析可以看出，本案受周边项目及宏观政策等各项因素影响，均价制定在7000元左右较为合适。考虑到开盘至销售周期结束的时间节点，我们建议项目销售起至销售周期结束的价格区间为7

14、000元8000元。 商业价格：我们针对新开路社区商业进行了调查。新开路底商目前售价范围在10000元15000元之间。考虑到项目的区位和交通对商业的影响以及未来项目预期，我们认为，项目底商价格初步定为在13000元左右较为合理。1.4 项目SWOT分析S： 该地块处于天津市内环中心区，属河东区核心地块，地段优势不可复制。 紧邻新开路商业街，配套设施非常成熟，且有浓厚的商业气氛。 周边诸多老社区和近年新盘驻入，该区域已聚集很高的居住人气。 地块离天津站只有10分钟车程，且有多条公交线路通过，交通十便利。 通过津滨大道到达滨海新区十分便捷。 地块所在区域有地铁2号线停靠，地铁2号线是东西向贯通，可以解决居住者的外向型交通，即为居住者向城市外围区域出行提供便利。W： 该地块呈三角形状，加大