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1、 中海广场产品调整建议中海广场产品调整建议中海广场项目作为集团决心打造的高端写字楼项目，经过多方努力形成了目前的设计方案。目前方案是在诸多规划条件的限制下对项目进行较优化的设计。但是，作为一个2009年面世的项目，将面临同区内国贸三期等多个高档写字楼项目同时推出的竞争局面。所以，除了具备地段等先天条件外，还需要项目在建筑、内部设计、硬件设施及软性服务配套等方面更契合市场需求并适当具备一定的超前性。影响客户对办公物业选择的主要因素有办公形象、办公实用及舒适性、硬件设备设施及商务配套等。下面在项目目前设计方案的基础上，仅从市场角度提出以下产品优化建议。一、 办公形象1、 楼宇造型及立面本项目与国贸
2、毗邻，西面临规划主路商务中心轴路（接驳长安街，CBD主要交通道路），项目先天昭示性好；因此，具有标志性、个性化的楼宇造型或立面将为项目带来巨大的形象价值。l 建议项目的建筑造型加强标志性l 立面处理减少线条更加简洁大方l 通透幕墙玻璃材料在办公使用过程中由于窗帘的影响不利于立面统一，同时增加能耗，建议考虑无缝对接幕墙玻璃，以简洁、高雅、稳重风格为主l 以圆形或其他设计代替退台折角设计，折角的处理影响标准层办公的景观视野并降低实用性l 裙楼立面单薄缺少变化，建议裙楼部分窗墙降低到50% 以方便户外广告牌的设置l 在外墙保温隔热上，可考虑呼吸幕墙概念，降低能耗，提升舒适性； 中海广场 国际贸易中心
3、 中钢国际广场 凯德置地广场2、 办公大堂大堂是客户最容易感受到也是最关心的形象因素之一，也是众多办公物业提升档次形象重点投入部分。在设计上不仅考虑空间的气派，更要考虑大堂设计的人性化、生态、健康理念以及内装的材质和艺术性。l 项目大堂进深较深但高度不够，整体空间不够开敞l 可考虑引入生态型内广场式大堂（也称首层广场）理念，广场内设置绿色景观以及咖啡厅等休闲场所l 可考虑引入立体绿化或平面式立体生态水族系统等生态健康设计l 将园林艺术引入大堂，形成绿色园林式大堂，形成项目的差异化亮点 凯德置地广场大堂 国贸大堂 绿色生态大堂示意3、 电梯等候厅电梯等候厅为客户上下电梯的主要区域，是客户逗留时间
4、较长的公共区域，也是项目形象的重要展示点。目前高端项目电梯厅宽度普遍在3.5-4.5米之间。 凯德置地广场电梯厅 万达广场写字楼电梯厅 银泰中心电梯厅 国际贸易中心电梯厅4、 办公标准层走道走廊的宽窄不但影响写字楼内部的交通组织功能及写字楼的使用率，而且也影响物业的档次。走廊过窄虽增加了写字楼使用率，但其降低档次并不利于租售。 目前北京市场高档写字楼走道宽度普遍在1.8-2.0米之间，CBD的主要客户为外企，出于外籍员工的体型及使用习惯等原因喜好选择较为宽敞的公共空间，本项目受标准层面积所限宽度低于1.8米，对于CBD主要客户外资企业的使用将带来一定的影响。 国际贸易中心标准层走道 光彩国际大
5、厦走道二、 办公实用及舒适性1、 标准层面积、结构目前北京高端写字楼标准层面积普遍在1800平米以上（详细数据见CBD主要项目指标对比表），这与CBD主要客户的公司规模、租赁组合习惯有关。CBD办公主力客户最小租赁面积在900-1000左右，大面积客户也可以在这个面积分割基础上按需要成倍租赁。 l 本项目标准层面积在1500平米以下，不利于客户租赁选择；未来租赁可能存在半层不够、一层过多、零散部分难以组合租赁的风险l 单层办公面积偏小，若规划受限难以扩大可考虑增强空间灵活性，例如LOFT设计、局部复式联通设计等2、 标准层跨度、层高标准层跨度、层高对办公舒适性影响较大，跨度过小不利于大开间办公
6、。目前CBD高端项目标准层跨度普遍在12米以上、层高净高（除去网络地板）不低于2.7米。低于这个跨度标准难以满足CBD客户的大开间办公需求l 中楼南侧、南楼北侧跨度仅9米，除去走道后办公进深7米左右，影响整层的使用用率，降低租赁价格更可能成为租赁滞留面积l 项目目前设计层高2.85米，除去网络地板高度约为2.7米，建议通过减少板梁厚度（目前是1.21米，部分项目可做到1米左右）增加净高度，使项目具备一定竞争力3、 标准层其他配置l 建议配置网络地板，网络地板便于线管布置，增强办公空间美观便于维修，目前CBD高端项目均配置网络地板，其高度在10-15cm之间l 采用呼吸窗、遮阳板等新技术实现节能
7、及增强项目的科技含量l 顶层CEO办公室可考虑增设独立卫生间l 各层增设茶水间l 顶层外部屋顶建议考虑绿化，引入楼宇绿化环保概念，提升品质圆形处理增加景观及采光面提高使用率走道宽度1.8米，上世纪90年代作品设计超前，至今保持CBD最高租金记录北京首个采用柱网结构12.5米 柱距 国贸中心标准层平面图 万达广场标准层平面图折形退台设计减小景观面、浪费西面绿地景观资源、且降低办公使用率标准层跨度仅9米除去走道后进深太浅，不利于大开间办公布置，实用性差破坏商业平面整体性，降低首层价值不利于商业运营浪费规划主路展示面，若还原成双面街铺将增加商业收益三、 硬件设施设备1、 电梯电梯是楼宇垂直交通的重要
8、设施电梯的档次及舒适度成为客户选择写字楼时的重要参考依据之一。建议选用世界知名品牌的原装进口电梯，高区电梯的速度在56米/秒，低区电梯速度在2.53米/秒，轿厢尺寸在目前建筑规划指标的基础上，尽量做到宽敞、舒适。电梯是客户最关心的硬件设备，在电梯数量已定的情况下，可考虑增加电梯速度将减少电梯等候时间和到达时间。建议本项目平均等候时间在30-40秒/人的电梯配置标准。2、 空调高端办公物业的空调系统不仅要满足各区域的空调使用要求，还要适应经济全球化的24小时商务模式、增强使用者的自主性及管理性同时降低客户运营成本。四管制空调系统较为落后，无法满足客户节能、二十四小时办公的需求，目前面市的新项目均
9、采用具有新风功能的VAV或VRV系统。其中VRV空调系统是在电力空调系统中，通过控制压缩机的制冷剂循环量和进入室内换热器的制冷剂流量，适时地满足室内冷热负荷要求的高效率空调系统。可以按照各个房间的用途和装修特点，选用不同形式、不同容量的室内机，该系统在部分负荷运行时保持较高的能效比，实现办公时间比较人性化和弹性化。l 建议考虑采用VRV空调系统，保持一定超前性，增强项目竞争力l 采用独立新风系统在各层办公区间设置单独的风机，向各独立使用空间输送室外新鲜空气，调节室内的空气质量，符合现代健康办公的商务概念四、 商业裙楼及地下部分CBD商业以国贸为核心，而本项目近邻国贸，处于CBD的核心商圈。从目
10、前国贸商圈的写字楼商业经营情况开来，商业对项目整体利润贡献不可小视。而商业成功运营的前提是项目自身建筑设计合理以及对商业规律的把握。本项目商业部分缺乏对地铁接驳商业设置的考虑。由于设备及电梯的分割，整个商业平面零散缺乏整体性不便于人流设计及将来的经营分隔。作为将来规划主路的沿线商业，街铺没有达到最大化，以及缺乏对将来经营灵活性的设计预留。下面就目前设计方案作出细化建议：1、 首层商业l 目前方案商业部分扶梯设置在北楼与中楼裙房连接处，破坏了商业部分平面完整性且临近商业主入口，这将大大降低首层商业价值，建议重新考虑摆放l 遵循街铺价值最大化原则，四周人防楼梯设置建议调整，建议与核心筒集中布局，以
11、增加商业实用率与价值l 商业部分垂直电梯与办公部分应分开，避免影响办公档次同时考虑方便写字楼与商业的保安管理；可考虑布局南北两侧设垂直电梯，中间设扶梯，形成一条线人流动向l 中庭广场建议增加采光面的同时提高中庭高度，彰显气派2、 23层商业l 空调机房及人防楼梯最好集中布局，建议布局在外墙为封闭石材或中间核心筒处，外围幕墙处，通透性好，商业展示效果好，应尽可能设置商业，提升商业价值l 如果设计可行的话，可考虑将办公大堂设在三层或四层，在南楼与中楼之间中庭、中楼与北楼中庭处以扶梯直通楼上办公大堂，这样可有效将商业人流与办公人流相分离，提升办公楼品质，同样首层与二层是否可以不设置办公楼电梯，如可行
12、的话，可以增加首层商业及二层商业面积，这一点需要从专业设计角度进行评估l 2-3层商业应考预留燃气管道、排烟管道、排污管道等，以便后期餐饮食商家进驻3、 4层平台应考虑园林绿化，其中包括绿化所需管道及用水安排；4、 地下一层l 预留燃气管道、排油烟通道、排污管道等，以利于后期餐饮食商家进驻l 自动扶梯可考虑与办公电梯相邻布局，使商业面积保持完整性l 西面突出地面部分，建议采用地下沉式广场，增设广场绿化及水景设置，并由西面写字楼广场增设扶梯或台阶下地下一层商业，一方面增加地下商业的自然采光，另一方面有助于人流汇聚，达到地下商业地面化的效果（类似华润万象城下沉广场）l 西面突出部分建议以中空或透明
13、玻璃形式从西面广场引入自然光下地下商场l 将地下一层西面停车位改为地下商业，增加商业面积，地下一层缩减车位在负二四层解决l 地下负一层空调机房占用面积较大，且空调机房与人防楼梯布局位置不集中，占据有利的商业面积，建议将空调机房与人防楼梯与写字楼核心筒集中布局，以增强商业实用性l 因地下设有商业，应适当考虑设置货梯l 可适当考虑地下沉广场、或中庭采光，引入自然光与立体绿化，提升负一层商业价值l 地下一层应考虑接驳问题，一方面与国贸地下接驳，另一方面与中海广场二期接驳5、 地下24层l 空调机房、设备用房及物业用房占用面积较大，建议适当压缩以增加地下停车位，同时在布局上，最好将这些设备用房相对集中
14、布局于核筒南北两侧，以利于地下车库划分与车辆出入绕行规划l 应适当考虑立体车库设置要求五、 CBD项目主要技术指标对比表中海广场国贸大厦凯德广场金地大厦银泰中心万达广场标准层面积147014173160180021011908跨度9m10m13m12m12m12m走道宽度1.5m2 m1.8 m1.8 m1.8 m1.8m标准层净高2.85m（不含网络地板）2.6 m无网络地板3-3.2m（除15cm网络地板）2.65m（除10cm网络地板）2.7m（除15cm网络地板）2.9m（除15cm网络地板）电梯-原装进口富士达16部迅达40部高速电梯25部原装进口OTIS双轿箱12部原装进口三菱9部空调四管制中央空调四管制中央空调特灵/开利中央空调VAVVAVVAV入伙时间预计2009年1990年2006年2007年2007年2007年8中海地产顾问公司
