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1、项目、广场商铺、综合文体中心商业用房运营管理服务企划简案前期策划是敢 为而执行力是所 为，是策划的原动力！目录一、对项目规划策略的解读二、对广场商铺、综合文体中心商业用房规划策略的解 读三、项目顾问团体四、项目总体商业运营管理策略（ 1）总体理念（2）整体纵横向策略（3）商业运营管理阶段步骤策略（ 4）商业运营管理具体职责四、项目物业管理策略五、商业运营管理服务价格管控策略六、人员配备及运营成本七、结束语一、对项目管理规划策略的解读（1）自然：区内原来有水流、高坡、森林等自然条件，保持原 始面貌，为项目提供自然娱乐的资源。（2）中心：项目设计为旅游产业核心区域，充分表达城市内涵 诉求。（3）交
2、通：强调步行道路系统，根据自然地形状况，内部道路 采用弯曲的形式，增加趣味性和人情味，减少交通流量和噪声干扰。（4）风格：项目的设计，是自始至终贯穿一个特定的风格，强 调现代商业街区复古情节、山水园林情调。通过建筑、布局、户型、 材料、标志、色彩、设计等因素强烈地反复强调主题风格，强调品味 感，使整个商业街的形象得到突出表达。（ 5）文化体现 ：土苗文化 -民族的就是世界的； 桃源文化 -理想境 界，是现代人向往的理想生活境界；州府文化 -XXX800 年州府文化 底蕴；穿越文化 -填补现代人心灵缺失部分。二、对广场、文体中心商业用房项目管理规划策略 的解读（ 1）中心： 广场、文体中心商业用
3、房项目的中心充分表达城市 发展的诉求，是城市全新 CBD、创新CBD、自然风情CBD，进而吸 引更多更高端的消费群体。（2）现代都市的田园生活概念 ：现代消费者要求既能享受都市生 活的活跃、安全，又能体验田园生活的舒适、宁静、情调。另一方面 人们也更加珍视文化沉淀与自然风貌的结合，渴望更多地接触自然，净化心灵，放松身心，享受生活。（3）联动：三大规划区域之间在互动，项目设计功能配套与现代消费者的需求在互动，开发商与入驻商户在互动，最终联动-蝴蝶效应。（4）建筑力量： 用建筑群的力与美， 荡起现代人都市心中的涟漪， 把 XXX 人的骄傲与自豪书画在钢筋混泥土之上，激发消费者的地域 情节，进而可以
4、培养消费忠诚度。（ 5）不夜：项目的功能配套设计贯穿现代人生活行为轨迹，一旦 进入可以不用走出，人在“圈”里，近乎完美的夜景灯光效果保证 24 小时不停歇的运转。三、项目顾问团体顾问：传媒支持 ：网络支持 ：社会团体支持 ：本地社会团体支持：四、项目总体商业运营管理策略（1）总体理念在管理服务模式上实行 “统一管理 ,分散经营 ”，在运作营销上 采取 由三个可持续性的主题概念作为总谱， 适时引入市场的题材。 一 切运营管理服务行为都是为了盘活项目，达到项目最初的愿景。2）整体纵横向策略： 三投三泛四造人性投入： 担当价值创造重任，真情真心服务于业主人才投入： 注视策划人才引入，注重“职业经理人
5、”培训 资金投入： “刀刃上的钱”不保留不含糊泛博物馆： 让博物馆述说 XXX 的风雨历程，让项目成为的一项 旅游资源和人文景观、城市名片。泛会所：水街T水吧T依山游览走廊T古亭茶屋T游艺健身T书 画琴室T儿童撒野天地T古楼美食T露天音乐歌舞场 T森林夜场T养生堂T浪漫酒店泛体育场： 对项目体育资源的合理配置，形成一个有效的健身系统，达到全民健身和健身管理的双重作用。造“形”： 全力打造项目品牌形象。造“人”： 引入名人参与项目其中，推广培养项目内名人。造“热”： 主动制造正面报道新闻事件，策划炒作亮点。造“物”：运用科技多媒体手段创造历史沉淀古物、 现代潮流品3）商业运营管理阶段步骤策略第一
6、阶段的策略主题为：宣传、引导、培养时间点： 启动 1 年内第二阶段的策略主题为：整体推广时间点： 1-2 年第三阶段的策略主题为：价值提档时间点： 2-4 年4）商业运营管理具体职责：从商业管理结合物业管理的专业角度，对项目的规划设计、商业炒作、营销活动策划、广告宣传、业主经营管理质素提升等的关键工作提供全程、全面、科学、合理的意见、实施方案及执行。1）商铺信息管理： 包括商铺业主信息、经营项目、职业经理人、 特色菜谱等进行信息建档管理。2）项目品牌形象塑造： 项目主题、 LOGO、VI 视觉识别系统传 统媒体设计。打造项目网络形象， 包括网站建设、 网络口碑、 QQ 群建设、微博建设等。3）
7、商铺运营管理咨询服务： 根据商户经营项目、产品价格、人 员配备等综合因素制定商铺运营管理策划书，为入驻商户提 供必要的员工礼仪培训、岗前管理、职业经理人培训。4）项目食品卫生安全管理服务： 制定食品卫生安全管理制度， 定期定员进行巡查管理。5）商铺营业时间管理服务： 对商铺经营时间统一安排，避免各 商家经营时间参差不齐，破坏整体形象；对货物、器材进入项目 时间管理，保证商铺主题经营。6）商铺信息发布管理服务： 为保证项目统一主题形象，对商铺 的广告宣传形式、招聘信息等进行管理，为商铺提供统一的设计 广告图、效果图等，统一发布招聘信息。7）完成业主委员会决议的其他工作。5） 协助招商策略1）积极
8、掌握现行招商策略，制定符合招商需求的管理方案2）拜访战略型企业、重点引进品牌寻求合作3）参与到具体招商工作中四、 项目物业管理策略1）具体职责范围 管理区域地点：、广场商铺、综合文体中心商业用房，总建筑面 积: 约 7 万平方米。2）基础管理职责 装修服务管理、 设备设施维保服务管理、公共绿化园林小品的保 养及管理、车辆停泊管理、建筑物的养护及维修管理、物业管理 档案资料的建立和管理、保安服务管理、保洁服务管理、商铺保 险管理、业主服务管理房屋本体及配套设施的维修保养和管理、 公共秩序的维护及管理3）前期启动策略 由于本项目在城市规划成形区域，属于城市核心风景区、政治经 济文化中心，涉及大量旅
9、游接待、 会议会务会展、 文体活动中心， 在项目启动前期即招商期、项目预热期，及在商户入驻率较低的 情况和招商政策普遍实行入驻前一年免运营管理费用等情况下， 仍然需要开展高品质的物业管理、 商业运营工作， 本着加强管理， 保证商业街顺利开街、 后期运营服务质量及商业街价值提升保证 项目顺利发展，支持管理机构履行职责及发展的宗旨，建议实行 业主补助形式：补助标准为月度经营成本费用预算约 6.8 万元， 补助时限截止为整体商铺入驻商业政策缴纳运营管理服务费且 入住率达到 60% 前。基本费用保证后，业主不再补助。（4）商业运营管理具体部分工作内容阐述1. 接待与联系 接待与联系是商业管理运营服务的
10、重要内容之一， 是商业运营管理方 为商户、消费者提供服务与交流的平台。2. 纠纷、投诉接待 对顾客在项目因环境服务因素产生的投诉进行管理。3. 走访回访一是听取商户对物业管理服务的意见、 建议；二是对报修后的维 修结果进行回访；三是对商户的礼仪、形象、环境、广告、装潢等方 面的不足之处作出提示、督促改进，晓之以理，动之以情。4. 内外联系项目内部联系：项目的内部联系包括向商户收取租金、管理费、 水电能耗费、 铺位的报修抢修费等； 向项目方收取物业管理、 能耗费 项目的外部联系：协调好项目与街道、居委、警务、消防、劳动、 环保、水、电、煤、电信及媒体5. 装修服务管理：主要包括：审核装修申请、签
11、订 “装修管理协议 ”， 现场监督管理、施工图审核等。6. 租赁管理：对转租、合租等其他形式的租赁形式变异建立周全、详 细、便于操作的管理制度； 专人负责对工程实行严格的监督；选定资 质高、信誉好的工程承包商进行装修；对装修现场进行监督管理。7. 设备、设施维保服务管理：根据商业物业、旅游物业的特性，在各 种设施、设备养护及维修管理的上加大频率。五、商业运营管理服务价格管控策略第一期（项目启动1年）：中高环境收取中低商管价格一一迅速 塑造人气具体方案：A ）入驻首年全免；B）第二年起，每户每月按县物价部门审批的价格折 扣后收取物管费。商业管理费执行基础管理费，暂 按每户每月1元/平方米执行，如
12、需调整由业主委员 会商议确定；第二期：较高环境收取中低等价格 （项目启动3年后）第三期：最高环境收取适宜价格 （项目启动3-4年后）备注：项目启动后期，管控价格主导思想低开高走，随国家政策 变动、通货膨胀、建设开发进度等综合因素进行整合，通过业主委员 会审定最终确定。六、人员配备及运营成本（1 ）人员配备人员配备理念：传承土苗文化、 XXX文化内涵、深挖旅游地产 价值、担当城市名片的重任、创新管理模式经营理念。人员性质岗位名称职能人数 （位）薪酬（兀/ 月）合计（元）商业管理主管全面负责商业运营服务工作管理135003500办公室行 政文员办公室行政120002000财务人员财务2200040
13、00商业管理策划人员负责项目商业炒作、 广告等经营活动策 戈y；商铺信息管理232006400公关专员协助招商；媒体沟 通、协调；负责商务 活动组织、执行；客 户关系维护126002600市场营销负责商铺运营管理咨询服务；营销活动策划、实施128002800旅游营销负责旅游公司、团队 联络协调、政策制定 工作128002800多媒体设 计负责为入驻商户设 计广告宣传方案、各 类图表；多媒体设备 添置方案等230006000培训师负责商户冈前培训， 职业经理人等各项 培训工作130003000物业管理主管全面负责物业管理工作135003500水电工给排水服务；水电设施管理130003000保安保
14、安服务；车辆管 理；公共秩序维护418007200保洁员1保洁服务416006400 :土建工程 师装修管理；建筑物的 养护及维修管理130003000弱电技术 员负责弱电服务；技术 指导、协调125002500合计2458700以上物业管理人员是按照前期需求配备，根据物业入驻情况实行调整 备注：含基本养老保险、基本医疗保险、失业保险、工伤保险（2）办公器材（公司自行投入）项目数量单价（元）合计（元）工作服24人*4套30028800对讲机10部5005000清洁工具4套240960保卫器材4套180720办公电脑4台400016000打印机1台50005000投影仪1台80008000办公桌椅1套1000010000合计74480结束语最好的计划是滚动计划，市场随着时间的变化而变化，任何计划 都不可能一成不变。并且，市场是一个挑战想象力、执行力的战场， 管理过程中实际出现的问题都需要有专注、专业的团队默契配合，灵活应对，从而真正决胜于未来！
