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1、房地产估价师房地产估价理论与方法考资格考试内容及模拟押密卷含答案参考1. 【单选题】某宗房地产的收益年限为无限年，预计其未来第一年的总收益和总费用分别为30万元和8万元，此后每年的总收益和总费用在上一年的基础上增加2%，该类房地产的报酬率为10%，则该宗房地产的收益价格为()万元。A.300B.280C.275D.270【正确答案】C2. 【判断题】楼面地价是一种特殊的土地单价。()【正确答案】对3. 【判断题】在直线趋势法中，由于X=0，所以XY=0。()【正确答案】错4. 【判断题】当被征收房屋被认定为违法建筑或超过批准期限的临时建筑，可以进行征收估价，只是评估价值要进行减价调整。（）【正
2、确答案】错5. 【多选题】下列哪些可列为市场法适用的对象？()。A.房地产开发用地B.普通商品住宅C.清真寺D.标准工业厂房E.军事设施【正确答案】ABD6. 【单选题】下列关于建筑物寿命和经过年数的说法中，正确的是（）。A.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数也短于实际经过年数B.建筑物的经济寿命长于自然寿命，有效经过年数也可能长于实际经过年数C.建筑物的经济寿命与自然寿命相等，有效经过年数与实际经过年数也相等D.建筑物的经济寿命短于自然寿命，有效经过年数可能短于也可能长于实际经过年数【正确答案】D7. 【多选题】房地产估价报告中，合理且有依据的说明估价假设，其作用是（）。A.说明估价
3、的合法性、真实性B.说明估价的独立性、公正性C.规避估价风险D.保护估价报告使用人E.防止委托人提出高估或低估要求【正确答案】CD8. 【多选题】砖混结构一等：生产用房的耐用年限为()年，受腐蚀的生产用房为()年，非生产用房为()年。（答案顺序对应）A.40B.30C.50D.60E.65【正确答案】ABC9. 【单选题】搜集内容（）的交易实例，是提高估价精度的一个基本保证。A.充实和完整B.丰富和完整C.广泛和真实D.完整和真实【正确答案】D10. 【判断题】谨慎原则不是技术性原则。()【正确答案】错11. 【单选题】下列哪一个属于房屋权属证书？()A.房屋所有权证B.房屋租赁证C.房地产他
4、项权证D.房屋使用证【正确答案】A12. 【判断题】当预计装饰装修改造后房地产价值的增加额大于装饰装修改造费用时，应以转换用途为前提进行估价。（）【正确答案】错13. 【多选题】下列关于供役地和需役地的说法正确的有（）。A.允许他人通行的为供役地B.需役地是指具有地役权的土地C.设立地役权通常会使需役地的价值下降D.供役地与需役地的价值都上升E.设立地役权通常会使供役地的价值下降【正确答案】ABE14. 【判断题】房地产真正需要专业估价的基本条件是房地产具有独一无二和供给有限这两个特性。（）【正确答案】错15. 【单选题】()是城乡规划主管部门作出建设项目规划许可的依据。A.城市总体规划B.城
5、市控制性详细规划C.城市修建性详细规划D.土地利用总体规划【正确答案】B16. 【多选题】建筑物的物质折旧包括()。A.功能衰退B.正常使用的磨损C.环境恶化D.意外的破坏损毁E.样式落后【正确答案】BD17. 【单选题】根据()，在同一市场上，相同的商品，具有相同的价值。A.替代原理B.经济学原理C.估价原理D.均衡原理【正确答案】A18. 【判断题】房地产估价从某种意义上来讲是评估房地产权益的价值。()【正确答案】对19. 【单选题】房地产估价是评估房地产的（）。B.价格C.理论价格D.成交价格【正确答案】A20. 【单选题】说明估价师依据的法律、法规和标准，委托人提供的有关资料，估价机构
6、和估价人员掌握和搜集的有关资料的是()。A.估价原则B.估价依据C.估价机构D.估价定义【正确答案】B21. 【单选题】预测某宗房地产未来第一年的净收益为40万元，此后每年的净收益会在上一年的基础上增加2%，收益年限可视为无限年，该类房地产的报酬率为6%，则该宗房地产的收益价格为（）万元。A.667B.1333C.1000D.500【正确答案】C22. 【判断题】一个路线价区段是指具有相同价格的地段。()【正确答案】错23. 【多选题】成本租金的构成中有（）因素。A.折旧费B.维修费C.管理费D.保险费E.投资利息【正确答案】ABCE24. 【判断题】房地产价格受其土地形状、土地面积、建筑规模
7、的影响。形状不规则或面积、规模过小的房地产，价格通常较低。()【正确答案】对25. 【单选题】某宗房地产净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率为12%，土地资本化率为10%，则该宗房地产的土地价值为（）万元。A.260B.450C.460D.500【正确答案】A26. 【多选题】标价是商品房出售者在其价目表上标注的不同()的商品房的出售价格。A.楼层B.朝向C.户型D.面积E.结构【正确答案】ABC27. 【判断题】在平均增减量法中，由于越接近价值时点的增减量对估价越重要，因此，对过去各期的增减量如果能用不同的权数予以加权后再计算其平均增减量，则更能使评估价值接近或符合实际。
8、（）【正确答案】对28. 【单选题】如果房地产价格时间序列的逐期增减量大致相同，最适宜用下列哪种长期趋势法进行测算趋势值？()A.数学曲线拟合法B.平均增减量法C.平均发展速度法D.移动平均法【正确答案】B29. 【单选题】在求取建筑物折旧的市场提取法当中，建筑物的经济寿命等于()。A.年折旧率的倒数B.残值率的倒数C.残值率D.年折旧率【正确答案】A30. 【多选题】下列关于重新购建价格的说法中，正确的有（）。A.重新购建价格是指重新开发建设全新状况的估价对象所必需的支出B.重新购建价格是在价值时点的价格C.重新购建价格是客观的价格D.建筑物的重新购建价格是全新状况下的价格E.土地的重新购建
9、价格是法定最高出让年限状况下的价格【正确答案】BCD31. 【多选题】在房屋征收估价中，被征收房屋的房地产市场价格与被征收房屋的（）直接相关。A.性质B.用途C.所有权人D.使用权人E.面积【正确答案】ABE32. 【单选题】下列房地产中，()包含无形资产。A.公寓B.汽车加油站C.办公楼D.商业门市【正确答案】B33. 【单选题】最适用的房地产价格指数或变动率是（）。A.全国房地产价格指数或变动率B.某地区房地产价格指数或变动率C.全国某类房地产价格指数或变动率D.某地区某类房地产价格指数或变动率【正确答案】D34. 【判断题】名义价格是指在成交日期时讲明的，一次付清的价格。()【正确答案】
10、错35. 【判断题】新建的经济适用住房的价格，不包含土地价格在内。()【正确答案】对36. 【判断题】当借贷资金的供给大于需求时，利率会下降；反之，利率会上升。()【正确答案】对37. 【判断题】路线价法主要适用于城市商业街道两侧土地的估价。()【正确答案】对38. 【单选题】假设开发法估算待估不动产价格利息时，只考虑建筑开发费等三项，而暂不计利息的是()。A.专业费B.不可预见费C.地价D.租售费【正确答案】D39. 【判断题】估价对象及其范围和内容，应根据估价目的，依据法律、行政法规并征求委托人认可后综合确定。()【正确答案】对40. 【单选题】某套住宅建筑面积为100m，可使用面积为80
11、m，分摊的共有面积系数为10%，套内建筑面积下的价格为2600元m，该套住宅建筑面积下的价格为（）元/m。A.2080B.2288C.2340D.2392【正确答案】C41. 【判断题】预计某宗房地产的年净收益为2万元，且该房地产尚可使用15年，房地产的报酬率为8%，则房地产的收益价格为17万元。（）【正确答案】对42. 【判断题】【真题】市场法求得的价值是最真实、最可靠的，因为它是市场价格的体现。()【正确答案】错43. 【单选题】有时为了一定的需要，持有一定房地产的可能会合并相邻的一宗房地产，则价格往往会()。A.偏低B.与市场吻合C.偏高D.其他【正确答案】C44. 【多选题】【真题】长
12、期趋势法可以用于()。A.推测、判断房地产的未来价格B.预测收益法中未来的租金、空置率等C.市场法中对可比实例的成交价格进行房地产状况调整D.比较、分析两宗或两类以上的房地产价格的发展趋势或潜力E.填补某些房地产历史价格资料的缺乏【正确答案】ABDE45. 【单选题】某公司购买一宗房地产，土地使用期限为40年，不可续期，至今已使用了8年。该宗房地产当时在正常情况下第一年获得净收益6万元，以后每年净收益增长2%，从第8年开始，净收益保持稳定，该宗房地产的报酬率为7%。则该宗房地产的现时收益价格为（）万元。A.85.45B.87.16C.88.50D.88.90【正确答案】B46. 【单选题】运用
13、市场法估价的步骤顺序是()。A.搜集交易实例选取可比实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格B.搜集交易实例选取可比实例进行交易情况调整建立比较基准进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格C.搜集交易实例建立比较基准选取可比实例进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格D.选取可比实例搜集交易实例建立比较基准进行交易情况调整进行市场状况调整进行房地产状况调整求取比准价格【正确答案】A47. 【多选题】应用路线价法需要进行（）等修正。A.临街深度B.土地形状C.交易日期D.交易情况E.临街宽度【正确答案】ABE48. 【单选题】搜集
14、什么样的资料，主要取决于拟采用的估价方法，则对于成本法而言主要是搜集()。A.交易实例资料B.成本实例资料C.收益实例资料D.估价实例资料【正确答案】B49. 【多选题】宗地价格原则上可采取()。A.直接运用比较法、成本法、收益法、假设开发法等来评估B.有了基准地价的地区，可通过基准地价的修正来评估C.直接用基准地价法来评估D.用宗地价格=市场价格一生产成本进行计算E.直接用总地价除以总面积来求出【正确答案】AB50. 【多选题】下列这些建筑物的估价中，成本法特别适用于()。A.房地产交易中心B.商业门市C.图书馆D.化工厂E.写字楼【正确答案】ACD51. 【判断题】房地产在经济萧条时期比在经济繁荣时期的变现能力强。（）【正确答案】错52. 【单选题】现实中土地的使用、支配权要受到多方面的制约，其中政府的城市规划属于（）方面的制约。A.建筑技术B.土地权利设置C.相邻关系D.使用管制【正确答案】D53. 【判断题】收益年限是估价对象自有收益日期开始至未来可获收益的年数。()【
