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1、运营策划第一阶段：项目市场调研1 项目背景包括项目的基本概况，项目研究的目的、研究的方法及相关的经济技术指标。2 宏观环境调研（1） 城市经济发展环境。A 城市的经济发展水平。B 城市居民的人均收入水平、可支配收入水平、储蓄和信贷水平、消费支出水平模式和消费结构状况。（2） 城市人口环境。包括城市的人口总量，人口的地理分布状况，高收入人群、中等收入人群、低收入人群等各自所占的比例及其分布状况，居民的职业特征及年龄结构、性别结构、民族结构特征等。（3） 人文环境。 包括价值观念、宗教信仰、道德观念、审美观念和世代相传的风俗习惯等。（4） 商业环境。包括城市零售消费总量；城市主要商业区的分布状况及
2、其规模、性质、商圈特征；城市商业网点的密度及其分布特点；主要的大型零售商店和商业物业的经营状况等。（5） 其他宏观环境。 包括城市的规划环境、房地产开发的法律法规环境、城市的自然资源生态等。3 项目地段环境调研（1） 周边居民环境。包括：周边区域的人口规模、人口结构、购买力水平、消费倾向以及周边居民环境的风俗习惯等特征。A 地段交通环境。B 地段交通道路的性质。C 地段交通辐射的区域。D 地段交通车流状况。E 项目地块交通条件状况。F 其他对外交通设施。（2） 地段商业环境。A 地段环境中商业区的类型。B 地段环境中商业区的经营规模、销售规模。C 地段环境中商业区商业构成及业态组合情况。D 地
3、段环境中商业区的规划布局及租金水平等。（3） 地段区位特征。 包括地段所在的区域性质、特征以及在城市中的地位等。（4） 地段未来规划状况。包括地段区域未来的交通规划、商业规划、居住区规划及其他公共设施的规划状况等。（5） 项目地段开发条件。通过对地段的形状、高差、可进入性、可视性等物理性状进行调查，分析判断地块是否适宜于进行商业项目的开发。4 项目商圈调研分析。 （1） 项目商圈范围的确定。A 预测分析项目的商圈范围。B 商圈调查。C 描绘项目的商圈范围。（2） 商圈分析。A 商圈消费者的人口统计特征，包括人口规模与密度、人口的年龄结构和性别特征、人口的受教育程度、人口的职业分布、人口收入水平、商圈中商品零售总额等。B 商圈消费者的社会特征，包括商圈居民的社会水平、社会阶层、家庭生命周期、时间分配等。C 商圈消费者的心理因素，包括认知程度、行为倾向以及期望的经营形式等。（3） 经营者调研分析。 包括各类商户的承租能力、承租条件、对项目的要求等。
