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1、第一部分：房地产开发流程第一章：房地产开发总流程获取土地信息 市场调研、投资分析90天申领项目建议书招标/拍卖取得土地使用权签订土地出让合同、办理土地证70天方案设计建设用地规划许可证建设工程规划许可证40天施工图设计25天高层780天、小高层580、多层340天施工许可证工程施工阶段30天竣工验收备案40天申领入户许可证20天物业接管15天办理初始登记交房入住注： 1 工程施工阶段是指从打桩开始到交房结束的整个运作过程（高层按地上25层、地下两层考虑，小高层按地下一层、地上13层考虑，多层按6层考虑。主体施工：框架结构按8天/层考虑，砖混按10天/层考虑）2 项目从拿地到交房入住的总周期为：
2、高层建筑为1110天，小高层建筑为910天，多层建筑为670天3 本总流程汇总了房地产开发的12个关键节点，详细流程参加全流程第二章：房地产项目开发全流程一 房地产开发全流程（表格样本）发展中心/开发部设计管理工程管理成本控制招标采购策划营销计划管理物业管理招标/拍卖取得土地使用权概念设计投资估算设计单位招标项目及产品定位项目初级计划建筑初步设计审查意见通知书建筑方案设计审查意见书建设用地规划许可证国土使用证建设项目选址意见书开发设想提供土地拆迁初步设计、景观方案设计初步设计任务书方案设计方案设计任务书编制项目工程计划拉围墙、地质勘探目标成本制定成本测算地勘、文堪单位招标项目工程招标计划编制销
3、售指标确定销售部施工管理销售部设计销售部选址销售部选址营销策划项目运营计划完成编制项目运营计划初稿施工图审查备案建筑工程规划许可证施工许可证基础施工图建筑施工图设计三通一平总包单位确定监理单位确定甲供（指）材招标方案施工图审查备案销售准备（售房附图、销售道具、销售附图、售房合同配置标准）销售推广方案项目班子配置分项验收（消防、人防、规划、防雷、档案、环评）装修材料的选样及封样设计变更完成施工图设计、景观设计主体结构验收一般装修工程外墙保温、防水门窗、栏杆、精装修外架拆除室外配套管网景观道路砌体工程施工主体结构施工基础工程验收基础工程施工成本过程控制总结回顾进度款审核签证变更审核隐蔽工程收方成本
4、施工过程控制计划确定分包单位招标工作阶段性总结招标评价招标工作总结招标评价过程招标采购业主开放日销售管理（强销期、持续期、尾盘）开盘产权测量预售许可证定价开放销售培训运营管理总结、考核项目施工阶段运营管理（计划、控制、调整、考核）项目初级计划物业检查及接管施工过程提前介入综合竣工验收竣工备案向物业移交竣工结算交房交房准备（交房方案、交房附图）竣工结算交房后的整改物业管理商业经营说明：n 目的： 为规范房地产开发全流程的工作程序，明确房地产开发各个工作环节的逻辑关系、先后顺序，使每个有关职能部门都明确自己的工作介入点、介入时紧前和紧后关系，减少工作环节、避免重复工作，特制定本流程n 适用范围：
5、本流程适用于房地产公司所有项目开发的流程节奏把控n 定义： 房地产项目开发全流程：是指项目从签订土地出让协议（招拍挂、取得土地使用权）至完成项目开发移交至业主为止的整个工作流程n 工作程序： 详见工作流程说明n 支持性文件：无n 相关记录： 无二 房地产开发全流程n （网络计划样本）（一）工作类别 制定目标成本 投资估算 成本测算、 编制工程计划 甲供（指）才招标方案 三通一平28251915104 设计单位招标 地勘、文堪单位招标 拉围墙、地质勘探 工程招标计划 监理、总承包单位确定 临建搭设工程类 2714 施工图设计（有关 全套2173可概念设计 方案设计 初步设计、景观方案设计 部门口
6、头确定） 完成 景观设计完成技术类 行 性 调 查 结262422束项目选址 方案设计审查 建设用地规划 建筑初步设计审查 施工图审 建筑工程618131121 形 签订土地协议意见书 意见书 许可证 意见通知书 查备案 规划许可证 施工许可证发展类 成 报 按实际时间178 告 土地拆迁 国土使用证 售楼部选址 销售目标 销售准备（售房附图 道292316201295 产品定位 营销策划 售楼部设计 售楼部施工 确定 销售方案推广 具合同 配置标准）营销类0 时间n （网络计划样本）（二）工作类 别 44 施工过程中技术管控（设计变更、装修材料选样及封样等） 技术类 4837 预售 许可证 发展中心/开发部做好正常的政府职能部门的沟通工作发展类46 成本阶段性 成本施工过程中计划控制、工程进度款审核 、施工过程中的招标采购 控制总结4742 保温、防水 门窗 外架 室外管网454341403635333130 土方工程施工桩基工程 基础工程 五层结顶 主体封顶 砌体工程 装修工程 栏杆 拆除 配套工程工程类 水、电、智能化等安装工程 3934 业主 产权测量493832 销售培训 开放1 定价 开盘 销售管理（强销期、持续期）营销类0
