步行街开发与策划商业步行街策划与经营创新(doc 23页)

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1、步行街开发与策划商业步行街策划与经营创新 一、商业步行街的发展特点 1.商业步行街的发展历程 商业步行街发源于中国，唐代时期，长安就有著名的商业街：东 市和西市。到了宋代，清明上河图就是典型的商业街，到了近代 和现代，我国商业街发展落后于法国等西方国家。 从全球来看商业街发展大体分为七个阶段。第一个时期就是集市 贸易。第二个时期这些摊贩慢慢地开始进店，形成店铺格局，在道路两侧形成不同数量不同规模的店铺。第三个时 期，实际上随着商业街的发展，有些地方形成小的商业中心。第四个时期，大型商业街的出现。第五个时期，是规 范化的商场和超市业态加入到流通领域以后，实际上就给商业街的结构增添了骨干力量。第六

2、个时期是六十年代， 商业街由于中产阶级搬到郊区居住进入低谷时期。第七个时期，商业步行街增加shopping mall 购物中 心，出现购物、文化娱乐、休闲、展示等趋势，商业步行街开始在各国获得大发展。 2商业步行街对城市发展的影响与作用 (1).商业步行街是城市的商业文化名片，是城市繁荣的象征，是城市运营的点睛之笔。 (2)重振原有商业中心，带动城市新一轮发展 (3)塑造新的城市中心，没有大型商业步行街，新城区就无法形成城市的中心。上海徐家汇的开发改造非常成功， 拥有地上商业区、地下商铺网、周边支持商业网和多个广场型活动中心，并由多种垂直交通将整个系统连通成为一 个环形的商业区

3、，其实质是一条地下通行的环状商业街。由于徐家汇商业区的带动，楼价从3000元上升到8000元， 迅速成为新城区。 (4)步行街对城市商业结构更新，改变了单一购物结构，通过发展旅游文化等多种功能，提升了城市生活品质。 (5)强化城市中心的价值和凝聚力，改变城市空心化的格局 (6)步行街对城市文化影响较大，它是对都市文化的提升与再造。商业步行街所倡导的不仅是城市文化的堆砌或变 迁，它蕴藏着文化移植、文化嫁接、文化转换的城市发展，因此步行街将商业文化提升为社会文化层次。 3.国际一流商业步行街的发展特点 国际一流的商业步行街具有特征： 1、硬件设施一流，包括市政、交通和商场乃至购物环境的硬件设施。

4、2、它应该是多功能的，比如购物、休闲、文化、娱乐、餐饮、旅游六个方面。 3、商业步行街管理水平应该是一流的，不仅要具备普通的商业物业管理功能，而且在步行街整体形象宣传 方面，公共服务与商业服务水准方面也应该是一流的。 4、 世界著名步行街具有较高的文化内涵与艺术品味。 法国巴黎的香榭丽舍大街就是国际一流的商业大街 它的发展印证了上述特征，香榭丽舍大街建于1670年，西起戴 高乐星形广场的凯旋门，东至矩形协和广场，街道全长1800米，宽120米，中间车行道可并行10辆汽车。爱丽舍大 街是法国最繁华的街道，是法国繁荣富裕的象征。这条大街将巴黎所有的名胜古迹，如东边的波旁宫、卢浮宫、市 政大

5、厦、巴士底狱广场和西边的凯旋门，联系在一起了。大街的改造工程是于1991年5月正式开始的，整个工程耗 资达2.4亿法郎 改造后增加了地下停车位，交通更加方便。 图1香榭丽舍大街入口凯旋门 香榭丽舍大街是巴黎之魂，大街的东半部分是700米长的林荫大道，两侧绿树成行，郁郁葱葱，如诗如画。成群结 队的飞鸽在草坪中悠然散步，是闹市中不可多得的是一块清幽之处。 爱丽舍大街西段长约1180米，是商家云集之地，不太长的街道两旁布满了法国和世界各地的大公司、大银行、航空 公司、电影院、高档商店和餐馆。在这条街上，仅电影院和电影发行公司就有50多家，著名的有“高蒙”、“巴 黎”、“乔治五世”等。这里每天都有法国

6、和世界的最新影片上映。这里报刊杂志社众多，巴黎竞赛画 报、她、致敬、联盟、雷次等30多家在这里落户安家。 世界各大公司争相把这里作为向世界展示自己实力的窗口。“雷诺”、“白茹”、“雪铁龙”、“奔驰”、“菲亚 特”等欧洲名牌汽车公司在这里设立汽车展销大厅；日本的“索尼”、“精工”等名牌公司在此开设专卖店；法 航、俄航等众多航空公司在这里开设了售票处；高档的时装店、皮鞋店、首饰店、箱包店、香水店鳞次栉比；夜总 会、歌舞厅、咖啡屋星罗棋布；巴黎三大夜总会之一的“丽多”就设在这里。这一切加上凯旋门和协和广场吸引了 各国的游客。“流浪音乐家”、“街头画家”、“街头艺人”，也为这条大街增添了异样的情调。

7、图2法国香榭丽舍大街 二、国内商业步行街的发展水平与存在问题 国内商业步行街道发展经历三个阶段 1.第一阶段：加强交通管理，吸引顾客 2.第二阶段：体现对步行者的关怀 3.第三阶段：成为社区活动中心 国内商业步行街道大部分是原先基础良好的商业街区，后来将机动车道路改建为步行道，其建筑格局、商业布局等 基本延续多年来已经形成的风貌。 由于先天不足，后天改造水平有限，国内商业步行街普遍存在如下问题： 1、经营序列矛盾。 2、商业利润下滑。 3、商业功能单一，文化休闲功能不强。 4、空间序列和尺度与消费者心理行为存在差异。 5、交通系统滞后，内外部交通组织不畅。 北方步行街以北京王府井为代表，不断进

8、行升级与完善，2002年5月北京市东城区区长陈平提出王府井升级战略的 目标和措施。 为适应经济全球化和科技的高速发展，以及电子商务的普及应用，王府井商业街将实施功能、结构、档次、形象的 全面调整与提升。 完善功能。从单一购物的初级化市场，向购物、旅游、休闲、娱乐、会展、文化等多样性的高级化市场功能转 变。 调整结构。将传统的商业结构向现代化、国际化商业结构转变。按照国际通行的中心商业区结构和业态分布进 行调整，商业占，餐饮企业占，休闲、娱乐、酒店、服务等占。 提升档次。王府井要融入世界经济大潮中，引进跨国公司、世界知名品牌，国际管理集团，使王府井成为引领 时尚潮流展示世界名品的舞台。 特色商业

9、街成功六要素 2004-8-11 几乎每一座国际化大都市，都有一条引以为自豪的特色商业街，如法国的香榭丽舍步行街、美国纽约的“唐人街”步行街、中国上海的南京路步行街、北京王府井步行街，它记载着一座城市发展的足迹和历史，并成为这座城市的标志性街道而吸引着成千上万的外地人。在河北保定，建成后的鑫龙湾商业特色街，就是这样一条黄金特色商业街。 建华北路两侧的鑫龙湾、建华批发市场、东风桥服装批发市场等在古城乃至全省的名气可谓“响当当”，这些市场吸引了许多人前来购物。鑫龙湾特色街的建成，它将吸引各地的投资者和经营者的眼球，未来将是保定商气最浓的一条街。 辐射 笑迎南来北往客 特色商业街的功能要辐射整个城

10、市而不是仅在某一地区某一范围内发挥作用。换句话说，特色商业街应是一座城市的开放窗口，它是整个城市经济和商业发展的中枢，是南来北往的客流集散地。 目前，建华北路鑫龙湾商业街可以说是面向本地，辐射全国。许多国内外名吃、名店、名品将进驻鑫龙湾，他们的加入将带动建华北路众多的客商，聚合在鑫龙湾，未来的鑫龙湾将形成“买全国、卖全国”的局面，并逐步与国际接轨。 地段 风水宝地黄金街 特色商业街应位于城市的黄金地段。地价和土地的利用率最高，交通极为便利，建筑物高度集中，有现代化的市政、信息环境，对国际跨国公司有巨大的吸引力。 处于黄金地段的建华北路，交通非常便利，其周围有裕华路、百花路、东风路，使建华北路具

11、有得天独厚的交通优势。建华北路附近还有火车站、长途汽车站、公交汽车站，极大方便了市民和外地游客旅游、观光、购物的需要。 客流 熙熙攘攘人气旺 人口因素是特色商业街发展的动力。建特色商业街首先要为商业街的客流量和客流密度作较准确的计算。有了客流的保证，就有了充足的购买力。 有关部门曾做过精密统计，建华北路每天的客流有5万至10万人次，12小时内最多客流可达15万人次。毋庸置疑，待建华北路两侧的项目全部建成后，这条街上的客流将会进一步增长。 历史 经年老街有影响 特色商业步行街要有浓厚的文化、历史氛围。有了浓厚的文化、历史基础，才能够吸引消费者的购买意识。商业文化特色不仅是商家追求的经营目标，也是

12、未来商业街建设的着眼点。建华北路是传统的商业聚集区，有着久远的历史。解放前在这里就形成了酱菜、铁球、春不老等一批保定最早的商业品牌。而随着建华北路鑫龙湾的全面开发，将成为市区最大的商业中心，形成浓厚的商业氛围。 我们可以看到，建华北路完全符合建商业特色街的六大要素，具有建特色商业街的绝佳优势。 商业街的空间限定和功能划分 2004-8-10 商业街不是简单的概念，更不是简单地把一条街道两边做成 店铺就完了。每个人对空间个性都会产生一种感受，每个不同的 广场、街道也都有自己的个性，怎样能够让消费者对购物环境有 一种良好的感觉？这就需要建筑师进行精心地设计。 现在中国处于反映了经济的大爆发时代，

13、特别强调气派，建 筑设计也是如此。很多大商厦，远看很雄伟，但缺乏人情味，不 是很好的购物环境。王府井大街经过改造以后，四、五十米宽的 大尺度，购物的人只能顺着一边走，不愿走之字形来回过到马路 对面购物。过去王府井是老店街、名店街，千姿百态，现在变成 一眼看过去就是像政府办公大楼的几栋大厦，没有人的尺度感。 现在开始慢慢地进行改善，马路中间围起一小块咖啡座，几个凳子，几个雕塑小品，试图在辽阔的广场尺度上做出 一点人情味。其实这些东西在原来的规划设计中就应该考虑到。商业街要特别强调平易近人，这样才能吸引人来。 尺度作为建筑用词，尽管尺寸是固定的，但小的尺度更能让人觉很舒服、很亲切。柏扬讲过美国的尺

14、度体现的是马 路非常宽，汽车非常宽，楼房非常高，好像是给巨人、神用的。亚洲是鬼的尺度，主要是香港、东京的楼房非常 高，给人非常压抑、狭窄的感觉。欧洲是一种人的尺度，小镇、小桥流水都很有人情味。所以尺度舒适应该以欧洲 的商业街、步行街这种模式，而不是像美国那种自大自狂的尺度。 现在商业街的外观设计已经不仅仅建筑材料，包括用装饰材料、灯箱广告，干花、灯饰、招牌等各种各样的软 性装饰，目的是为了营造繁华感和商业氛围。商业街的细部处理，跟业态定位、店铺档次有关。每个商业街应该有 自己的个性，而不是千篇一律，做餐饮酒吧一条街和国贸品牌店不应该采用同一种手法。 住宅和商业是互相支撑的，以前的商业街可能是出于配套的考虑，因为住宅小区有这方面的需要。但广东更注 重人人皆商，小区下面一定要有底商，商铺也很好出租。这种底商档次一般不高，但一应俱全，商业非常普及。北 京的高档楼盘大都规定不让餐饮业进去，实际上餐饮业也是小区配套需要的一部分。 谈商业街规划设计的有关问题 2004-8-5 商业地产和住宅项目区别很大 商业地产项目从规模和形态上分两大类，一类是大型的 Shoppin