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1、乌也产诸葛亮澤之老总访谈（1）从武汉工业地产开发看房企的战略转型1、您如何看待武汉产业地产的发展现状与前景?F or pers Ona 1 use only in study an d re s earch； not f or comm e r cial use产业地产的开发在武汉地区应属发展的初级阶段，由于十多年来 以住宅为主体的房地产发展保持着迅猛势头，涉足于产业地产的企业 不多，且先期大多是国企。近几年来由于国家不断加强对房地产调控 的力度，且竟争己日趋激烈，造成相当数量的房企被迫转型涉足于产 业地产的开发，同时其它行业的企业由于利益趋使，期往涉足于房地 产开发，而产业地产是其一个迅速入
2、市的领域。因此，总体上来看产 业地产的开发对大多数企业而言，均处于探索阶段，真正发展成型的 企业和模式并不多。我十分看好产业地产的发展前景，首先产业地产顺应国家经济发 展战略，将得到地方政府的欢迎和政策的实质性支持。同时各地大中 城市产业规划和建设均走上快车道，未来城市的发展空间和需求将对 产业地产开发提供有效的支扌常。其次产业地产具有发展的可持续性特 点，对于许多房企而言，是实现其企业战略转型和升级的一个较好的选择.2 F o r p e r s o n a 1 use on 1 y in s tudy and resear ch； not f or commercial use3、4、对于
3、武汉房企而言，开发产业地产项目的常见难题有哪些？ 应该如何解决？Fo r pers o n a 1 us e Only in study a n d r e s e a rc h ； not f or commerci a 1 use目前开发产业地产项目最常见的难题概括起来主要有四难：1、定位难2、招商难3、人才难4、赢利难一些转型类的开发企业，仍以住宅开发的思维来进行运作，草 率定位，盲目建设，以产定客，或单纯以价格和优惠政策来吸引客商, 结果往往就是供需不对路，事与愿违。另外产业地产招商与房地产住 宅销售差异很大，难度和要求也相差很多.产业地产木身就是一个探索的领域，因此成熟的人才本身就十
4、分 稀缺，这从产业地产服务商方而就可以佐证，各地均拥有大量的从事 房地产开发的策划和招商销售的服务商，而能够为产业地产提供专业 策划和招商销售的服务商则十分稀少。所以产业地产开发“找人”十 分困难。“赢利”是产业地产一大难题，由于开发周期本身较长，若定位 不准或招商不畅，项目会处于收支严重失衡，且转型十分困难。各地均 有一定数量的开发区和产业园处于仃滞甚至荒废的现象。3、您认为武汉的产业地产项目应该怎样定位？这个问题只能宏观地讲，因为必须针对每个项目的具体情况进行 策划。我这主要针对工业地产谈谈自己的一些观点，我认为产业地产 的定位要注意三点(1) 一个方向产业地产的开发要确立综合性开发的这个
5、思维方向，产业城市化 发展是这个行业发展的趋势，由于多数产业地产地处开发区或城市 近郊等城市新兴发展区，单一的产品开发往往难以解决现金流和赢 利问题，只有复合思维并阶段性运作，使项目顺应城市建设的节奏 而发展，这才是真正的科学发展观。(2) 二个对象产业地产的开发要服务好二个对象，即政府和客户。对政府要争 取在地方经济发展格局中扮演重要的角色，以投资和税收就业作为 对地方经济的贡献,这样才能得到其有力的支持。产业地产的开发若 无政府的支持就难以顺利发展。对客户，产业地产的开发实质上是 打造了一个平台,为其的经营或投资带来经济及社会效益.(3) 三个环节一是客户定位要精准：精准就是具体准确，产业
6、地产的客户 定位是在摸清和掌握区域经济发展木质及规律的基础之上，策划 构建项目利益发展链，进而划定属于自己的客户类型。再加上前 期招商工作，来进一步验证并确定客户定位.二是产品定位要成熟:产业地产为客户提供的是产品和服务, 它必须是十分成熟的，不要盲目追求创新和领先。三是形象定位要有高度：产业地产是打造了一个平台，政府 和客户都希望通过这个平台给自己带来利益,并提升自身的形象, 所以说项目代表了二个对象的形象。4、以总部基地为代表的工业地产产品，经常出现企业将此类产品 作为投资品转手售卖，导致许多总部基地空置率上升的情况,而许多 孵化器也同样如此，您是如何看待这些行业现象的？总部基地实质上是一
7、种类写字楼的工业地产产品，从城市商务用 房的发展规律来看，它具有较好的发展前景，尤于大多处于开发区和 城市近郊的地域特点，由于交通和配套等条件的改善也是随着城市所 发展走向而发展，总部基地项目先期的实际使用者会有从大中型公司 到中小公司为主这一过程，北京、上海等地的发展己验证了这一点， 所以我认为在城市主导的经济发展区目前许多总部基地空置率上升 是正常的。但在城市非主导的经济发展区若岀现大量空置，则是十分 危险的信号，需要在规划上进行总体控制.5、随着工业用地成本的攀升及高端产品的出现,行业的竞争格 局是否会发生改变?您对未来趋势如何判断？由于产业地产的开发在武汉地区应属发展的初级阶段，而地价
8、在 项目成木中所占成例有限，而产业地产的产品主要竞争主要并不体现 于档次，故这二方面短期不会产生大的影响。大型产业地产的开发未 来主要体现在开发模式方而的竞争，由于其专业性和综合性特性，对 开发企业的运作能力要求更高，如果在探索过程中尽快形成有效而成 熟的商业模式，是摆在己涉足和想涉足这一领域企业而前的一个课题, 未来必定“模式为王”。7、作为武汉地产经理人沙龙的业内发起人,您怎样评价这个活动 的价值？“武汉地产经理人沙龙”是一个非常好的行业交流平台，近 几年来，中国房地产市场短周期的政策调控愈加频繁，市场和行业均 呈现波动性强，发展预测困难，投资风险加大，许多企业己明显感受到 较大的发展压力
9、。但是这几年也是一批房企迅速发展壮大的时期，凭 借科学的战略定位、优良而顺应市场的产品、专业化的企业运营，目 前全国性的一线房企均为在此时期实现了较大的飞跃，以万达、万科、 恒大为代表的房企领头羊，己步入产值世界级企业行列。如何在新形势下找准自己的定位，实现企业的转型或升级？这 己成为摆在房企而前的一项必须解决的课题。前几年在武汉房地产开 发企业协会带领下我们一起发起组织了武汉地产经理人沙龙”，针对 企业的需求，围绕行业重点、市场热点问题，充分发挥协会这个房企 组织平台的作用，广泛地组织和开展行业交流和政策及专业研讨.大 家普遍感觉效果不错，都希望能够进一步完善和提高这个平台。因此 今年房企计
10、划在原有武汉地产经理人沙龙的基础之上,将其升级组成 “武汉房地产企业高峰沙龙”，我对这一举措非常赞同并将全力参与, 我认为这个平台应该依靠广大房企和专业机构，充分交流总结市场动 向和行业经验，在市场和行业信息、客户和产品研发、企业发展战略 和运营等方而开展工作，打造成为一个为政府提出行业发展的政策和 主张建议，为房企服务的专业化交流资讯平台。同时开展同全国一线 省市房地产行业协会和房地产企业之间的友好往来，积极开展经济、 技术、学术等方面的交流合作，实现全国性信息共享。我也呼吁房企 同行积极参与，共享资源并共同发展。木次专访老总介绍：张涛： 资深房地产战略顾问，武汉房地产开发企业协会、“武 汉
11、房地产企业高峰沙龙”特约顾问及发起人。具有25年房地产从业 经历，历任多家知名房地产企业高管，主持开发了多项大型房地产项ioFor p er s o nal u se only i n study and re s e a rch ； notfo r Commercial use.Nu r f u r den pe r so nliche n fur St u d ie n, Forschung, z u kommerzielle n Zwe c ke n verw e n det werden0Pour I etude e t la re c herche un i q uement a des fins pe r s on n e I le s ； pas a des fins commer c ia 1 escTo/ibKO a只 /iKfleh, KOTOpbie scno/ib3yOTCfl /yiA odyneHMA, ucc/ieflOBaHMM u He flonKHbi HCnO/lb3OBaTbCA B KOMMepHeCKMX Lie/lflX.
