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1、房地产经济学论文姓名：刘丽蝶学号：2学院：建筑工程学院班级：工程管理2009级一班指导老师：李猛 日期：2011年12月4日星期日浅谈地价与房价的关系摘要：地价是房价构成费用之一。由于我国土地政策的特殊性，地价不单是房价的一个构成部分，而与房价有了更深一层的关系。本文主要分析地价方面、房价方面来分析它们之间的关系。关键字：房价、地价、土地政策、一、 有关地价理论【一】地价的概念在西方经济学中，土地的价格是购买土地或土地的预期经济效益所付出的代价【二】地价的分类（一）按土地使用权交易管理层次划分1）、基准地价 各级土地某一时点的平均价格；2）、标定地价 以基准地价测评的具体宗地价格；3）、出让底
2、价 政府出让时的最低价；4）、交易地价 实际成交价（二）按土地的出让方式划分1、招标价；2、拍卖价3、挂牌价；4、协议价（三）按土地的开发程度划分1、熟地价 已完成征地拆迁，七通一平等；2、生地价 未完成征地拆迁，七通一平等；（四）按地价的计算方式划分1、地面地价2、楼面地价（五）按地价的估算方式划分1、收益价2、市场价3、成本价【三】土地价格的特征（一）土地价格是土地权益价格；（二）土地价格一般是由土地需求来决定；（三）土地价格有强烈的地区性（四）土地价格呈总体上升趋势【四】影响土地价格变动的因素（一）一般因素（对各种土地的价格高低及其变动具有普遍影响性的因素）1、行政因素（国家干预土地价格
3、，影响很大）；1）土地制度 v 如：土地所有制； 土地无偿使用 土地有偿使用；2）住房制度v 如：福利分房 货币分房；住宅供应体系；3）土地出让方式 v 如：协议出让 招标、挂牌、拍卖出让；4）地价政策v 如：高、低地价政策；5）税收v 如：税额转嫁问题；契税减免；土地增值税；6）交通管制v 如：老金碧路、武城路、正义路与南屏街；7）行政隶属变更v 如：海南建省；昆明五区重新划分；8）城市规划 v 如：呈贡新城总体规划；某地区控制性详细规划;2、人口因素 （最主要的社会经济因素）1）人口密度 v 人口密度提高带来的正负面影响；2）人口素质 v 素质高低人群的影响；3）家庭结构 v 家庭小型化带
4、来的需求增加3、社会因素1）政治安定状况 v 如:香港回归前夕；2）社会治安状况 v 犯罪多发区；3）城市化 v 城市化的概念；城市病；如:深圳 ；4、心理因素1）交易的心态 v 如:对成交的渴望程度2）心理预期v 例：追涨杀跌的心态；3）价值观 v 例：楼盘洋名现象；风水5、国际因素1）政治对立状况。与其他国家政治对立，遭遇经济封锁，对外经济严重受损，内部经济受不良影响，地价下跌。v 例：我国开放程度与地价的关系。2）军事冲突。发生军事冲突的地方，无法正常地工作生活，地价暴跌；3）国际经济状况。外向型国家受全球经济影响大，后者不好，则前者也将不好，进而影响国内消费与投资，使地价低迷。4）国家
5、竞争。6、经济因素1）国家宏观经济政策v 如：财政政策和货币政策中，扩大公共支出和降低、提高贷款利率的影响；2）经济发展状况v 衡量指标包括：国民收入、居民消费、储蓄与投资、物价、利率、就业率等。3）房地产投机 v 视具体情况分析，投机会带来三种影响：促涨、促跌、稳定。（二）区域因素 （土地所在地区的影响地价的因素，主要是以上因素在某一特地区域的具体化）v 对不同性质的用地（商业用地、工业用地和住宅用地），主要的区域影响因素不同。（三）个别因素1、物理因素 1）肥力；2）土质；3）地形、地势；4）面积；5）土地形状；6）日照；7）温度、降水量；8）通风；9）地块规划控制指标2、环境因素1）交通
6、通达度（到达时间） ；2）临街状况（宽度、深度、是否临街地等）；3）噪音（如: 金康园高层公寓）；4）空气污染（如: 东方玫瑰园）；5）视觉（如:顶层豪宅）；6）清洁;7）周边设施二、关于房价房屋价格的构成（从供给方来看）v 以房地产开发商开发的住宅用于销售为例；（一）（地价）土地费用；1、内容：取得房地产开发项目用地而发生的费用。2、估算方法（要根据土地获取的方式，分别估算）v 挂招拍方式：土地费用=成交价+契税（=土地评估价格3%）+手续费v 转让方式：土地费用=成交价+契税+手续费v 协议出让方式：土地费用=土地使用权出让金（=土地评估价2050%）+城市基础设施建设费+拆迁补偿安置费v
7、 划拨或征用方式：土地费用=农村土地征用拆迁费（土地补偿费+青苗补偿费+地上附着物补偿费+安置补助费+新菜田开发建设基金+征地管理费+耕地占用税+拆迁费+其它费）或土地费用=城镇土地征用拆迁费（地上建筑物、构筑物、附着物补偿费+搬家费+临时安置费+周转房摊销+停产、停业补偿费+拆迁管理费）v 盘活国企土地方式：土地费用=土地使用权出让金（=土地评估价格020%）+原土地使用者补偿费用 （二）前期工程费用1、内容：主要包括开发项目的前期规划设计、可行性研究、水文地质勘测及三通一平等阶段费用支出。2、估算方法1）前期规划设计、可行性研究、水文地质勘测所需的费用，一般按：前期工程费用=项目总投资a%
8、，其中：v 前期规划设计费=建安工程费3%（或=建筑面积15元/）v 可行性研究费=项目总投资0.21%（大项目） 或=项目总投资13%（小项目） 或总投资额0.5%（按95咨询报告中介收费规定）水文地质勘测费用=设计概算0.5%（中产地产：=土地面积0.7元/）2）三通一平等阶段的费用（主要包括通水、电、路、场地平整和地上原有设施拆除的费用）v 根据土地情况，有的已经包含在“土地费用”里。v 根据实际工程量，参照有关计费标准估算。 （三）基础设施建设费用（又称红线内工程费，七通一平费用）1、内容：建筑物2米以外和项目用地规划红线以内的各种管线和道路工程，包括供水、供电、供气、排污、绿化、道路
9、、路灯、环卫设施等的建设费用，以及各项设施与市政主管线的接口费用。2、估算方法（一般采用单位指标估算法，即估算额=单位工程投资额工程量；粗略估算时，可按每平方米建筑面积或土地面积造价计算）（四）建筑安装工程费用1、内容：建造房屋建筑物所发生的建筑工程费用、设备采购费、安装工程费和装修工程费等。2、估算方法v 单元估算法=基本建设单元的综合投资额单元数 v 单位指标法=每平方米造价建筑面积v 近似匡算法=每单位概预算定额单价匡算工程量v 施工图预算法=预算指标施工图工程量v 类似工程经验估算法（根据有代表性的物业的建安工程费用的大致标准来估算）（五）公共配套设施建设费用1、内容：居住小区内为居民
10、服务配套建设的各种非营利的公共配套设施的建设费用。主要包括：停车场、公共厕所、派出所、幼儿园、垃圾站等2、估算方法：类似“建筑安装工程费用”的估算方法。（六）开发间接费用1、内容：房地产企业所属独立核算单位在开发现场组织管理所发生的各项费用。2、估算方法：开发间接费用=（三）+ （四） +（五）12%（七）管理费用1、内容：房地产企业的管理部门为组织和管理房地产项目的开发经营活动而发生的各项费用。2、估算方法：管理费用=（一）+（六）25%（八）财务费用1、内容：房地产企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括：借款和债券利息、金融机构手续费、代理费、外汇汇兑损失等。2、估算方法：主要采用计算利
11、息的方法。（九）销售费用1、内容：房地产企业在销售房地产产品过程中发生的各项费用。2、估算方法：销售费用=销售收入15%（十一）其他费用 1、内容：主要包括：临时用地费、临时建设费、工程造价咨询费、总承包管理费、施工图预算或标底审查费、招标管理费、合同公证费、施工执照费、工程质量监督费、工程监理费、竣工图编制费、工程保险费等。2、估算方法：其他费用=（三）+（四）+（五）6%（十二）不可预见费1、内容：指在可行性研究阶段难以预料而在项目实施阶段可能发生的费用。2、估算方法：不可预见费=（二）+（五）35%（十三）利润1、内容：开发商追求的项目目标利润。2、估算方法：利润=（一）+（十二）目标成
12、本利润率v 理论的房屋价格公式(从供给方的角度)注：以上大多引用老师课件内容。因为他归纳很全面，有助于我下面进行深层次的分析。二、 房价与地价的关系通过上面房价与地价的分别介绍，也许会觉得房价与地价没有太大的关系，它们无非是全集与子集的关系，地价只是房价多个组成中的一个组成部分。如果你这样想，那就很片面了，因为中国的土地政策和国家性质的特殊性也导致了土地与房价关系的特殊性。我国宪法第十条这样规定：城市的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 法律还规定，农村的土地不能用来建商品房，除非土地先卖给政府，商品房
13、只能建在国有土地上。土地管理法第四十三条任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地。土地管理法第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。通过这些法律我们不难看出国家的土地政策，相当于在整个房地产经济中国家占有很大的主导权。土地拍卖收入是各地方政府一项重要的财政收入，国家控制了土地使用权，它就有权利来决定土地的价格，而我们所说的房价主要是指城市里房屋的价格，土地本来就是一种稀缺性资源，加上我国目前为止化为城市土地的仅仅只占了全部土地的4%，所以政府对于土地的利用非常谨慎。对于目前来说，房地产商和土地之间有一种僧多肉少的关系。他们以高价取得土地
14、，在房屋造价上占有很大的比例，房地产开发商不是慈善家，它是一个以盈利为目的机构，为了取得相应的利润，他是不会低价出售房屋的。这是为什么房价一直持续上涨的一个主要原因之一。由于我国国情的特殊性决定了我国的房地产经经济不能单纯的说它是按哪一种经济模式在发展，因为一般外国的经济政府干预和调控很少，而我国不一样，经济调控是国家的一项基本职能，对于经济的不协调发展国家会采取相应的措施进行调控，它不是完全的市场自发调控，所以一些专家说我国的经济发展模式很难确定，这也是很有道理的。在这样一个大前提下，房地产经济也是这种情况，加上房地产作为目前一个支柱性产业来说更是不言而喻。因为房地产泡沫现象的严重性，国家就采取非市场的干预手段，试图遏制这种现象。而许多人认为这是不合理的，因为经济应该更多的是市场进行自发的调控，而不应该是政府的干预。他们觉得之所以房地产会出现泡沫现象，最根本的原因是因为政府土地政策的不合理。是相关法律限制了开发商开发利用农民的土地，使得少量的土地在市场上流通，并且这些少量的土地决定权又掌握在地方政府手中，使得开发商不得不在房地产开发过程中实行高买高卖的手段，所以，要房价降是难上加难。三、目前的土地政策争议从以上来看，似乎确实是政府土地政策有问题，我不否认这个观点，但我也不同意让开发商去开发农村耕地来满足土地需求。中国自古代以来就是一个以农耕为主的国家，这些历史都暂且不说，
