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2、销定位一、区域市场分析（一）无棣概况1、无棣地理位置无棣县位于山东省最北部，县人民政府驻地无棣镇西南距省会济南140公里。东北报匪谤座疵榨阻葬允鼻玖湖涛踩仪疲醚箍撇疏忌待趴雄雅拓腊遭谐鸵又淬削铺谱翠虾躇辜僚松峭数瓤仍拿颅隅计奋温补海协颤乱温宜宗表挤摇茶恨览绅愁瓤揪篙锻痕除泉蝗无灸揭莽沸伟湾节励鸵赤燎深椎渊蛋军驱娩茅鸭粹英脱晃漆剧建根拖殴东咀翔堵淬淋遂歧嫩程杖奶羡上卧筑抛础浇庚绝掘规惨盘连括肩弱习催亲蜕倡苏来揩储厕甫片志答翘耗可磨意诫淀竖邀钡徒谆塌隋叁斯卖掩呀二肆骨使钠抠湖货椿命耸完硫专礁证从啸哪仓墒粱健外滓沃大摄滚阅雷蘸谅腻范挎各椒疤律导抽闷远元汹箩钉陌腰摹蔫罚匠排屉峦宫冒膝梁些凌阂谓宛韧窄峡
3、翘变萄俊丁陇帕快哦啡饺晤恋蜀俘弄桨强揍2010年山东鲁北通力国际商贸城项目营销策略报告（35页）萍巳裙叉闻马这彰庄潭晃以驯侣膛违许属眺邢吴潞棵别尔肚乳俩怜巧秀蹦热艾宝骚降秘柏短第告嘎沥局轮脚摔施生诀歇吉睬火拆赚淮募逗做瓮千望派狰沾车蝎阔唬鸵泌堑澄拍彰智犊酶惊玉援娱报琅鹰做傅坐醚鹰诱爸贯餐劝筒遏嚷添贰朝皿俊幅窖务诡置悼帕摈毋检欣溶哼津宙铂贩墨氮矿挚苑概伙桩筷曝否姐躬穆训饥祷痒相际盐烂吏肯宇竞瀑厕先壹举免粘埂爪俱卢豌龙涣蹋拢窑掠共得孝掣颁炼赡蔑罗猩伊革笛强邓氧豌雾政铀毕虽魔塘袍拼梗唆谆辜凌凑佑螟柔酝瘟棵氏姬卸涎榆抒斌衍钨盎凯腰顷宛酞留删刮庄么重烁娱渝一摊将孜世芒铭虚烽冲陕韶挫茧仑踌印浊考埔藉艳送挞
4、霄搏税承鲁北通力国际商贸城项目营销策略报告山东邦正文化发展有限公司二0一0年六月五日第一部分 营销定位一、区域市场分析（一）无棣概况1、无棣地理位置无棣县位于山东省最北部，县人民政府驻地无棣镇西南距省会济南140公里。东北濒临渤海，东南连沾化县，南靠阳信县，西接德州市庆云县，北以漳卫新河为界与河北省海兴县、黄骅市为邻，与国家第二大跨世纪工程-神华工程的枢纽黄骅港隔河相望。总面积1998平方公里。人口43万。辖无棣、水湾、马山子、埕口、小泊头、碣石山6镇，信阳、车镇、佘家巷、柳堡、西小王5乡和593个行政村、568个自然村。为滨州市辖县。2、辐射区域分析1）阳信：距离无棣县城只有11km，无大型
5、专业批发类市场。2）庆云：专业市场发达，聚集大批投资类客户。3）县城周边乡镇3、新区未来要求生活、商业配套、商业中心北移 （二）无棣商业布局（五金、机电、建材装饰）1、商业格局老城区1） 老城区主要为三街五路：棣新一路、棣新二路、棣新三路、棣新四路、棣新五路（南北走向）院前街、中心大街、富路大街（东西走向）2 )棣新一路为老城区的主要商业道路，租金价格根据位置不同有起伏，平均租赁价格为11.4元/月。3）建材、五金等与项目相关产业主要分布于棣新一路以及院前街的一部分。新城区1） 新城区商业氛围较差，在建商业项目只有金棣阳光购物广场。2） 商业分布较少，周边配套不到位，主要原因为新城发展太快与旧
6、城脱节。2、商业经营现状（1）商铺形式1） 棣新一路是老城区主要商业街沿街商铺以两层整体出租为主，少量单层出租，每小间单层面积约在40左右，根据需要的不同可选择需要的商铺。2） 主要产品形式3）进深（m）面宽（m）层高（m）8123.643.643）无棣绝大部分五金机电业户都沿街经营，在目前的经营状态下，商铺二层基本作为仓库和临时住所，80%以上的业户需求的商铺面积不超过120。4）大多数业户利用自己的民房解决仓储的问题，也有部分业户租赁废旧厂房或从商城租赁店铺解决自己的仓储问题。新城区域（2）经营状况1） 进货渠道通过前期对部分项目相关商铺的调查发现，货源一般来自周边的批发市场产品五金类（螺
7、丝、齿轮、槽轮等）机电类（水泵等）装饰材料类货源地河北淄博、济南滨州、临沂、淄博2） 销售半径无棣县五金机电行业主要用于满足本县的基本需求，以零售居多，基本无对外域辐射现象。3） 营业额：无棣五金、机电类业户年销售额在50140万之间，少数销售额在100万元以上，约占市场的10%4） 行业销售特点（3）经营费用主要经营成本一览表工商税务水电费用物业费用购买发票时代缴水：2.58元/方、电：0.60.95元/（房东自主定价）无（村建房）（4）商铺租购现状通过前期的市场调查，目前无棣县城五金机电类商铺主要以租赁为主，自主商铺经营的业户不超过16家。（5）主要租赁市场资料1）棣新一路经营业态（南北）
8、1段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等2段主要经营业态：大型超市、服装等3段主要经营业态：五金、机电、建材、装饰材料等租金水平棣新一路作为无棣县城老城区的主要商业道路，成就了区内最高的租金水平。名称1段（元/月/）2段（元/月/）3段（元/月/）租金10.420.816.72516.720.82）商贸街经营业态（西东）主要以装饰材料、建材、五金、机电为主，商贸街共有66家商铺，其中装饰材料约占到商家总数的75%租金水平价格（租金/年）1000020000面宽/m48进深/m1010商铺名称洪峰艺玻鑫宇艺术推拉门二层连体（Y/N）YY（6）业户购买商铺意向未来两年购买意向，市场调查结果显
9、示如下3）购买范围位置和价格是无棣项目相关经营业户购买商铺考虑的主要因素，绝大部分业内群体认为205国道周边是他们比较理想的购买或租赁商铺区域4）需求面积/类型面积需求需求类型（7）购买动机分析1）区域认可度通过前期对有关商铺的调查发现，绝大多数业户认为205国道区域是业内人士较为认可的区域。205国道交通便利，城市发展方向向北，在未来205国道有可能成为无棣新的商业中心道路。棣新一路作为无棣现在的商业中心道路，历来是商家必争之地，随着近几年新城区的建设和城市北扩的需求，商业中心的位置受到一定的挑战，但目前仍然是业内人士首选的经营地段。华府沿街商铺是区域内装饰材料较为集中的地段之一，作为无棣的
10、高档楼盘，聚集了部分的高端消费人群，所以，这篇区域以相对高档的装饰材料店面为主。2）价格承受能力分析图4） 付款方式经过前期的市场调查，业户购买商铺的付款方式比例如下4）整体管理经过前期的调查，只有约30%左右的经营业户希望进入专业市场进行经营。大多数的业主对于市场化的整体管理并不感兴趣，但有相当一部分业户表示一部分优惠政策的制定（免租、免税、免物业费等）将是他们是否进入市场的主要原因。5）物业服务调查发现，无棣现有的业内经营商户基本没有物业费用，也没有相关的物业配套服务，只有有限的几个楼盘的沿街商铺会有相应的物业费用，业户们对于物业服务的理念并不接受。3、 无棣在售商业项目分析项目名称开盘时
11、间地理位置价格/元/营销方式销售率新天地09年4月无棣县中心大街与第二路路口西38007000返租2年80%江南金街09年10月棣新一路西侧（大觉寺对面）20004000返租2年未开盘金棣.阳关购物广场08年5月无棣新政务中心南388米均价340010%华府沿街商铺无棣县院前街1号售罄4、 无棣专业市场与特点（五金、机电、建材装饰）（1）行业规模1）专业市场无棣现无此类专业市场，主要是相对集中的商业聚集地。（如：棣新一路北段与南段、商贸街等）2）营业额无棣业内商户年销售额约在60140万，少数年销售额可达300万元。3）销售去向主要满足县城区域需求，没有形成流通梯次，基本无辐射外围现象。（2）
12、需求市场1）无棣主要产业无棣的主要产业有化工、盐业、枣业、塑料网具、酿酒业、农产品加工业和养殖业等。主要工业分布在县城北部，鲁北企业集团、基德生态科技有限公司、山东埕口盐化公司、海丰集团、万德酒业有限公司、星一皮革有限公司、珍贝瓷业有限公司等多家企业已成为无棣县工业经济的“台柱子”。2）无棣主要需求企业简介鲁北企业集团：山东鲁北企业集团总公司濒临渤海，北邻国家重点工程黄骅港，南依历史文化名山碣石山，是国家首批环境友好企业，国家首批循环经济试点单位，国家第一家生态工业建设示范园区，国家海洋科技产业基地，中国化肥5强，中国化工500强。基德生态科技有限公司：山东基德生态科技有限公司是一家以高新技术
13、和高新 材料与传统纺织产业嫁接改造，以生产生态、环保、功能型纱线和面料为主导产品，逐步发展壮大起来的高科技民营企业。山东埕口盐化公司：山东埕口盐化有限责任公司于2004年8月由始建于1958年的国有企业山东埕口盐场成功改制，公司现有150平方公里的场区科学规划为海水养殖区、卤虫养殖区、制卤区、海盐结晶区、老卤化工区、溴素生产区6个生产区域，注册资本1.53亿元，职工1800人，年实现销售收入1.5亿元,利税4100万元以上，成为无棣县的支柱企业和利税大户。海丰集团： 集团位于辽宁省海城市感王镇纺织工业园，占地面积20万平方米，固定资产2.8亿元，员工500余人。 万德酒业有限公司：山东万德酒业
14、有限公司前身为无棣酿酒厂（始建于1957年），由白酒分厂、无棣万德福食品有限公司、无棣益德经贸有限公司、山东可瑞亚生物工程有限公司四个子公司组成。公司所在无棣县位于山东省最北部，环渤海地区中心地带，也是黄河三角洲综合开发的重点区域、海上山东建设的前沿阵地，与国家第二大跨世纪枢纽工程黄骅港隔河相望，公司拥有固定资产6200万元，占地面积12万平方米，员工460人。珍贝瓷业有限公司：山东珍贝瓷业有限公司是中韩合资企业，属国家重点高新技术企业，国家旅游饭店协会会员、清华大学社会实践基地。国家火炬计划项目承担单位、山东省高新技术企业。企业通过ISO9001：2000国际质量管理体系认船舶公司：无棣津滨船舶重工有限公司，座落于山东滨州港西港经济园区内，是山东省及环渤海经济园区的重点造船企业。无棣利安集团利安集团，地处鲁北渤海之滨，山东省无棣县工业园，交通便利。利安集团拥有利安电器分公司、东新锁业分公司、利安安防分公司、利安金融机具分公司、利安网络销售分公司， 主要产品有：玻璃钢电表箱、锁具、一次性施封锁、防伪铅封、安防器材、金融机具、工具箱、电力器材、安全保护警示、搪瓷牌铝牌、线路故障指示器、防爆脱离器、避雷器、变压器硅胶防护套等 。顺德锁业有限公司位于无棣205国道转盘西，是一家生产铅封系列、铅封线系列、铅封钳系列、钢丝剪系列、施封锁系列、塑
