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1、中海物业管理ZHONGHAI PROPERTY MANAGEMENT CO，LTD编号：ZHPMWI/G版本：A建筑/装修管理工作手册 日期： 日期： 日期： 文件受控章声明：未经许可，不得翻印。 责任部门：工程部建筑/装修管理手册WI/G-目录 ZHPMA/0 1/2编号标题版号/状态WI/G-001 公共建筑设施的保养 A/0WI/G-002房屋维修标准A/0WI/G-003 房屋完损等级评定A/0WI/G-004 临时用电管理规定A/0WI/G-005 供水管理规定A/0WI/G-006 房屋维修管理规定A/0WI/G-007 维修工作流程图 A/0WI/G-008 维修语言流程图A/0
2、WI/G-009 房屋维修的回访A/0WI/G-010维修过程的检验A/0WI/G-011 维修服务A/0WI/G-012 工程分包商选择评定规定A/0WI/G-013 工程验收制度A/0WI/G-021 房屋装修管理规定 A/0QR-001G公共建筑设施保养计划A/0QR-002G公共建筑设施保养记录A/0QR-003G房屋分幢完损等级评定表A/0QR-004G房屋完损等级汇总表A/0QR-005G公司房屋完损等级汇总表A/0QR-006G维修回访记录A/0QR-007G维修记录A/0QR-008G派 工 单A/0QR-009G维修统计表A/0QR-010G周巡视记录A/0QR-011G分包
3、商初审记录A/0QR-012G分包商复审记录A/0QR-013G合格分包商名单A/0建筑/装饰管理手册WI/G-目录 ZHPMA/0 2/2编号标题版号/状态QR-014G工程竣工验收证明A/0QR-015G工程结算协议书A/0QR-016G解除缺陷责任证书A/0QR-017G水池（箱）加药记录A/0QR-021G装修许可证A/0QR-022G装修登记表A/0QR-023G装修缴费通知单 A/0QR-024G装修巡查表A/0QR-025G装修违规通知单A/0QR-026G临时动火/用电作业申请表A/0QR-027G装修承诺书 A/0QR-028G防火责任书A/0QR-029G 装修管理月检记录
4、表A/0附资料：1、深圳市小型（家庭）装饰工程施工合同2、深圳市家庭居室装修开工申请表公共建筑设施的保养WI/G-001A/0 1/3 1.目的：通过对建筑有计划的保养，使建筑美观耐用，保持完好，延长其使用寿命。 2.原则：日常发现建筑有缺陷的，及时进行维修；并有计划地对建筑物实行系统的保养。 3.职责：一般情况下，建筑物的清洁保养由清洁班按照清洁绿化管理手册中有关规定负责执行，填写相应的清洁记录；其它保养内容由维修班负责执行，填写公共设施保养记录。维修班长每年初根据公共建筑设施保养计划标准，结合管理处实际情况，制定出公共设施年度保养计划。 4.内容： 4.1 屋顶。每年对隔热层进行保养一次，
5、对面砖破碎或裂缝较大的应及时更换，并对面砖表面用白水泥勾缝。 4.2 外墙饰面。每年对重点部位进行清洗；每年进行全面清洗；在清洗时，发现有外墙饰面脱落的应及时进行修补，恢复原样；对于外墙渗水的，请参考房屋维修加固手册修理。 4.3 内墙饰面。每年进行全面保养。对粉刷面发现有裂缝应修补；对磁砖面裂缝较大的应予以更换，对认为可疑部位用小铁锤轻轻敲击，发现有空鼓的地方，进行更换或在以后日常巡查中注意，发现有脱落及时修补。 4.4 楼梯间。楼梯间踏步每年进行保养一次，发现问题及时修理。楼梯间墙面粉刷，日常发现有裂纹、龟裂、剥落等应及时修理；每年进行一次全面保养，对粉刷内部有损坏的，用小铁锤在可疑的地方
6、轻轻敲击，如发出空壳声，则有起壳现象，确定起壳范围后进行修补。 4.5 门。对防火门日常发现有生锈或掉漆的，应及时修理；每年全面保养一次，对生锈、掉漆或起皮部位应重新刷漆；对防火门轴承上油一次。对其它类型门每年对轴承上油一次。4.6 防盗网、花园围栏。根据损坏程度确定重新刷油漆的周期，原则上每年应刷油一次，最长时间不超过4年。 4.7 窗。每年保养一次，对门窗框松动、翘曲，应将锚固铁脚的墙体凿开，将铁脚取出扭正，损坏的应焊接好，并将门窗框矫正后，用木楔固定，墙清理干净洒水润湿后，用高强度水泥砂浆把脚重新锚固，并填实墙洞，等砂浆强度达到要求后，撤去木楔，把门窗框与墙壁间的缝隙修补好。对断裂损坏部
7、位可按原截面型号用电焊接换。翘曲或损坏严重的门窗扇，应卸下进行矫正，焊接后重新安装。每年对配件上油一次。公共建筑设施的保养WI/G-001A/0 2/3 4.8 公共地砖。日常发现损坏及时维修，每年进行全面保养一次，发现地砖损坏或裂缝严重的应更换。 4.9 吊顶。日常对吊顶进行检查，发现有破损的应及时更换，每年揭开石膏板查看吊顶钢丝，有生锈严重的应取下更换。 4.10人行道、车行道。日常发现有损坏的人行道、车行道应及时修补；每年保养道路一次，对表面起砂的应先用榔头把酥松起砂的部分敲松，然后用高压水枪冲刷干净后，用高强速凝水泥砂浆修复。 4.11管道。原则上管道每3年应全部刷油一次，但对重点部位
8、，有必要时可以增加次数（如室外一楼地面的管道可以每年刷油一次，对室内管道，严重污染的应随时刷油）。 4.12污水井。每年揭盖检查清理污泥一次。 4.13挡雨篷。每年全面检查一次，对螺丝部位进行加固，对脱胶部位进行补胶；在大雨或台风等天气来临前，应视情况增加保养次数。 4.14玻璃幕墙(包括玻璃门)。每年对玻璃幕墙进行一次全面清洗及保养，对玻璃幕墙（玻璃门）的玻璃胶进行检查，发现有脱胶的应补胶，对玻璃门轴上油一次。 4.15在台风、大雨等来临前夕，应对窗户、玻璃幕墙仔细检查，发现问题及时处理，以免发生意外。 5.相关文件及记录 5.1公共设施保养计划 5.2公共设施保养记录公共建筑设施的保养WI
9、/G-001A/0 3/3附：公共建筑设施保养计划标准序号公共建筑设施名称保养周期备 注01屋顶每2年及时更换破碎的隔热层面砖02外墙饰面每3年每年对重点部位进行清洗03内墙饰面每3年对于裂缝较大的及时予以更换发现有胶落及时修补04楼梯间每3年对粉刷损坏的及时修补05门每1年对生锈或掉漆的门应及时修理06防盗网、花园围栏2-4年根据损坏情况确定刷油漆时间07窗每1年08公共地砖每3年发现损坏或裂缝严重的应更换09吊顶每3年发现有破损的应及时更换10人行道、车行道每1年发现有损坏应修补11管道每3年有必要可以增加刷油漆次数12污水井每1年13挡雨篷每1年在大雨或台风来临前应增加次数14玻璃幕墙(
10、玻璃门)每1年在大雨或台风来临前应增加次数房屋维修标准WI/G-002A/0 1/21、主体工程: 屋盖、梁、板、柱、剪力墙等在修缮时应查清隐患。损坏、变形严重的，应加固、补强或拆换；不合理的旧结构、节点，若影响安全使用的，大修时应整修改做；对钢筋混凝土构件，如有轻微剥落、破损的应及时修补；混凝土碳化产生裂缝、剥落，钢筋锈蚀严重的，应通过检测计算鉴定构件承载力，采取加固或替代措施。装修工程2、装修工程 a.门窗修缮后应牢固、平整、美观，开关灵活，接缝严密，不动。门窗开关不灵活、松动、脱榫、变形、腐烂的，应修理更换，小五金应修换配齐；大修时，内外玻璃一次配齐，打好玻璃胶；门窗损坏严重、无法修复的
11、，应更换，更换的门窗应与原门窗一致。 b.挂镜线、窗帘盒、窗台板等的装修，属一般损坏的，应原样修复；严重损坏的，应更新或在不降低标准、不影响使用的条件下，用其他材料代用更新。 c.踢脚板局部损坏、残缺、脱落的，应修复。3、楼地面工程 a.木地板的损坏占自然间地面面积以下的，可修复；损坏超过以上或缺乏材料时，可改做相应标准的高级地坪。 b.普通水泥地面起砂、空鼓、开裂，应拆补、修补或重做；水磨石或块料地面损坏时，应尽量修复，实在无法修复的，应改做相应标准楼地面。 c.面砖地面损坏、破碎、高低不平的，应拆补或重铺，室内潮湿严重的，可增设防潮层或做块料地面。4、屋面工程 a.屋面结构有损坏的，应修复
12、或拆换；不稳固的应加固；如因为原结构本身的原因造成屋面渗水、漏雨严重，按原样修复仍不能排除屋漏的应翻修改建。 b.屋面上的压顶、泛水、天沟、水落斗、水管等损坏渗水时，应修复；损坏严重时，应翻做。 c.女儿墙、烟囱等屋面附属构件损坏严重的，在不影响使用和市容的条件下，可改修或拆除。 d.钢筋混凝土平屋面渗漏，应找出原因，针对破损情况采用防水材料嵌补或做防水层；房屋维修标准WI/G-002A/0 2/2结构损坏的，应加固重做。 e.玻璃天栅损坏漏水的，应修复，损坏严重的可翻修，但一般不新做。 f.屋面上原有隔热保温层损坏的，应修复。5、饰面工程 a.外墙饰面起壳、开裂、剥落的，应照原样修复；损坏面
13、积过大的，可全部铲除重做，重做时，在不降低用料标准、不影响色泽协调的前提下进行。 b.外墙勒脚损坏的，应修复。 c.内墙饰面起壳、开裂、剥落的，应修复；每面墙损坏超过一半以上时，可铲除重抹；原无踢脚线的，可加做踢脚线；各种墙裙损坏的情况应根据墙身的需要予以修复；因室内外高差等原因，引起墙面长期潮湿，如有必要，可加做防水层。 d.天棚损坏：抹灰层松动，有下坠危险的，须铲除重抹；原线脚损坏的，按原样修复；损坏严重的复杂线脚，应全部铲除后，原样修复或适当简略。6、油漆粉饰工程 a.木门、裙板、木栏杆等油漆起壳、剥落、失去保护作用的，应周期性地进行保养，上述木构件整件或零件拆换应油漆。 b.钢门、铁晒衣架、铁栅、铁围栏、空调架、上水管、雨水管、煤气管、铸铁污水管或其他各类铁构件，其油漆起壳、剥落或铁件锈蚀，应先除锈，再刷防锈涂料或防锈漆，然后刷其他面漆；钢门或各类铁件油漆保养周期一般为年。 c.木地板原油漆褪落的，应重做。 d.室内墙面、天棚等修缮时可刷新，其用料应采取新型涂料，如胶白等；高级抹灰损坏应原样修复。 e.高层建筑外墙原油漆损坏的，应修复，其色泽应尽量与原建筑保持一致。房屋完损等级评定WI/G-003A/0 1/8房屋的完损等级是指对现有房屋的完好或损坏程度划分的等级，也就是现有房屋的质量等级。评定房屋完损等级是按照统一的标准、统一的评定方法，对现有整幢房屋进行综
