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1、#一期一标段A区交付风险检查报告INSPECTOR广州市啄木鸟装饰顾问有限公司2011年10月#项目一期一标段A区交付风险检查报告r项目#E况1、计划交付范围：#项目一期一标段A区毛坯交付77户，别墅结构。2、计划交付时间：2011年12月1日二、风险检査様况1、检査内容：交付前房屋质量风险检査，以业主关心的室内房屋质量为主。2. 抽査样本：12月1日即将交付的批次毛坯房。一共抽查四户，毛坯房203房、1001房、1004房；装修样板房为1203房。三、合同法规类风险检査内容:检査项目预计获得时间实际获得时间合同耍求文件房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表C4-C15栋9月10号A10
2、-A12,B区C1-C3已获得房地产（住宅）质量保证书2007-09-2（印制）房地产（住宅）使用说明书2007-09-2（印制）临时管理公约中间类文件建设工程规划验收合格证7月5日己获得工程竣工验收报告9丿J5|丨已获得建设工程质量监督意见书关于XX建设项目竣工环保验收的函7月2日己获得广州XX（区）供电局工程验收通知单、供用电合同、安装一户一电表申请书及安装完毕一户一电表的证明无此项永久水表安装完毕报告表、广东省城市供用水合同、安装市政管道工程水质证明无此项专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质址关HOMEnmINSPECTOR书、广州市二次供水技术咨询服务中心出具的水质检验报告建设工程消防验收
3、的意见书或建设工程竣工验收消防备案受理凭证8月15日已获得人防工程专项竣工验收备案意见书规划无要求电梯验收证明无此项广州市燃气输配及应用工程（交工验收证书）无此项通邮申请表档案验收证明C4-C15栋9月10号A10-A12,B区C1-C3已获得竣工面积测丈报告8月31日评定意见:1、目前C4-C15栋的竣工备案证和ABC区竣工而积测丈报告未获得;2、A、B区住宅质量保证书、住宅使用说明书己完成草稿；3、C区住宅质量保证书、住宅使用说明书还未完成草稿；影响程度：影响入伙。风险指数：四、销售承诺类风险风险现象：C4、C5、C6入户花园无下沉式花园、地下室无窗户、地下室无室内下地下室楼梯，与销售户型
4、手册不符。C5-1-102合同附图.销售手册QC-1A.jpgJPg影响程度：已引起业主投诉。解决方案：1）、业主方而：解释-地下室窗户、套内去地下室楼梯和下沉式花园设置布局因楼栋、楼层、单元和周部结构不同而不同，前期展示中的样板房是情景HOUSE中的一种户型，是装修示范单位并非所有户型和交楼标准:现场的销售手册仅为示意图，并非交付标准，最终以双方签定的买卖专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质彊关2）、公司层面：对于C4C6栋地下室无任何采光、通风窗户情况下，从工程采光通风规范耍求和客户关怀角度考虑：需耍对此区域增加防火窗户（即同C7-C15栋地下室开窗做法）。风险指数：五. 合同附件风险问题照片
5、：现象及部位:C7-C15下沉花园楼梯下方及一楼花园结构板下方多出空间面积,一户一图未体现此空间。下沉花园进深加大，面积增大。影响程度：业主使用空间、面积增大，存在交付不符实风险小。处理建议：提前做好答疑统一口径。风险指数：问题照片:专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质址关么JHOMEffimQINSPECTOR现象及部位：c区C2-1：301；C3-2：301客厅地面多一地梁，户图无此结构。影响程度：业主使用空间、面积减小，存在交付不符实风险。处理建议：现场整改，如果不能完全整改提前预案答疑口径，并设置“收楼专家”答疑。风险指数：问题照片:现象及部位：现场花园无草坪、护栏、院门、入户门台阶石材、
6、花园照明灯,与购房合同附件装修交楼标准约定不一致。够响程度：造成业主后期装修增加相关费用，会造成业主不满共至拒绝收楼。处理建议：建议按购房合同附件条款整改；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。风险指数：问题照片:现象及部位：现场厨房地面未做防水，与购房合同附件装修交楼标准约定不一致。形响程度：可能会造成业主不满其至拒绝收楼。处理建议：建议按购房合同附件条款整改；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。风险指数：六. 安全文明类风险问题照片：现象及部位：电梯井口、地下室通风口、二楼中空平台及楼梯口无安全防护。影响程度：有
7、严重的安全隐患，容易造成重大安全事故。处理建议：建议即时协调施工主采取临时安全防护措施。风险指数：专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质说关HOMEnmQINSPECTOR问题照片:问題照片:明査秋毫严把质虽关现象及部位：别墅内有遗留粪便未清理。够响程度：严重影响业主收楼体验，可能成为业主拒绝收楼的诱因。处理建议：建议全面清洁，以“提高业主收楼体验”为目的进行全而的毛坯别墅开荒清洁。风险指数：现象及部位：各工种交义污染。专业专注耕算经济帐么0HOMEffimQINSPECTOR形响程度：影响观感质量，造成交付业主因为体验较差面拒绝收楼。处理建议：在交付前彻底进行开荒清洁处理。风险指数：七. 陷类风险
8、问题照片：现象及部位：样板间5-2-203,橱柜与右边油烟机位凸出位置冲突，导致左边柜门不能完全开启。影响程度：将给业主以后使用过程造成不便。处理建议，完全封闭固定左边柜门，否则在正式交付前想好预案及话术。风险指数：问题照片:现象及部位：洗手间内仅有一条排水管（排污及排水合用一根管）；沉箱未设计二次排水。影响程度：影响正常使用，存在群拆风险。处理建议*设计单位、总包方及项目部协商设法采取补救措施。风险指数：问题照片:现象及部位：由于窗的位置过高（4m以上），推拉窗不方便开关操作。妙响程度：影响正常使用，引发业主在后期使用中的投诉，增加物业维修的难度。处理建议：将活动的推拉窗改为固定封闭玻璃；如
9、果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。风险指数：专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质彊关么JHOMEKimQINSPECTOR问題照片:现象及部位：阳台地漏排水管太小，排水不顺畅。影响程度：影响正常使用，存在群拆风险，有很大的交付风险。处理建议：设计单位、总包方及项目部协商设法采取补救措施；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。风险指数：问題照片:现象及部位：阳台地漏排水管采用外排式设计。影响程度：对外墙造成极大污染，增加后期物业维保压力；对业主使用也造成不便，对入住后业主的满意度影响比较大。处理建议：设计单位、总包方及项目
10、部协商设法采取补救措施；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付的影响。风险指数：八、工程质量类风险问题照片：现象及部位：墙面及地而水泥沙基层批荡大面积空鼓开裂。影响程度：有批荡层脱落的安全隐患，影响业主后期装修，影响业主满意度,形成拒绝收楼的一个因素。处理建议：将所有空鼓的位置打拆重新按照标准施工规范耍求进行修整处理。风险指数：专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质说关HOMEnmINSPECTOR问题照片:现象及部位：地漏培塞。形响程度：增加业主后期装修通管的费用，影响业主满意度，可能形成拒绝收楼的一个因素。处理建议：建议统一排查通管保证排水顺畅。风险指数：问题照片:
11、现象及部位：梁底不顺虫，不平整。影响程度：严重影响观感质量，有可能增加业主后期装修的费用，影响业主满意度造成业主拒绝收楼。处理建议：全面检査整改；如果不能在交付前整改到位则必须提前准备应对预案或答疑话术以降低对交付造成冃接影响。风险指数：专业专注耕算经济帐明査秋亳严把质城关么卜HOMEnmQINSPECTOR问题照片:现象及部位：墙顶而渗水。形响程度：影响业主正常收楼入住，在法律上认可其成为拒绝收楼的条件，所以可能成为业主拒绝收楼的直接原因。处理建议：施工单位与项目部及时协商整改方案，并整改到位。风险指数：问题照片:现象及部位，由丁维护保养不到位或成品保护不到位引起的，明显的表而质量。形响程度
12、：影响观感质量，可能成为业主拒绝收楼的诱因。处理建议：交付前全面检查修缮。风险指数：专业专注耕算经济帐明查秋亳严把质就关各JHOMEffimQINSPECTOR九、公共部位类风险问题照片：现象及部位：外墙角钢筋外露（高度1.2m）。形响程度：有安全隐患。处理建议：协调施匚方将外露部分切除处理。风险指数：十.交付风险检査总结1、以小业主视角来看本次南海尖东半岛项目交付前的情况：公共部位景观园林施工未完成；室内房屋质量存在不少可能对交付造成苴接影响的瑕疵。建议以“四个一”既“一个计划、一个责任人、一支队伍、一个样板”为原则，严格落实交付前的各项整改工作。 一个计划：项目部应根据目前现场的情况，制定
13、整改计划，围绕整改计划明确相应的整改方法，并严格根据既定计划和方法落实整改，尤其是一些可能对交付造成H接影响的质量问题。 一个责任人：应明确一位報改责任人，该责任人要求能调动所有资源，并全面负责交付前的整改工作，每天及时检视整改情况。 一支队伍：合理调配各种资源，组成一支有经验的维修队伍进场进行交付前整改工作，确保整改进度及效果。一个样板：考虑到交付前时间较为紧张，整改工作尽量一次成功。建议在进行大批量维修工作前，建立样板机制，选取一到两个单元作为样板.首先在样板上完成整改，确保整改效果后对剩余单元严格按照样板进行整改。2、组建交付期间的快修团队，交付时，对业主所提房屋问题的重视程度也H接影响
14、到业主的体验，建议交付前组建快修团队，对交付时业主提出的问题有条件的情况下马上整改，降低业主因为房屋质量瑕疵而拒绝收楼的比率。3、提前整理交付动线的答疑统一口径话术：协调售楼中心、物业中心、工程部门等各方资源，提前设计好在交付动线内所有的亮点说辞，以及缺陷答疑的统一话术，整理后，对所有参与交付的人员进行培训。4、营造温馨感动的交付氛围，房屋交付环节是客户服务中一项重耍的客户触点，客户在交付环节的体验将胃接影响客户对贵司的评价。在这个环节客户的感受除來源丁交付房屋的品质外，还包括所提供的交付服务的品质，所以如何对交付环节的服务进行包装，以营造温馨感动的交付氛围，是提升客户感受和体验的关键。5、从细节提升客户的感受:物业服务中心应考虑，在做好基础服务的前提下，结合产品本身的特点，通过一些细节及“道具”为本批收楼定位比较高端的别墅业主提供差异化、个性华服务，以
