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1、土地增值税计算实例分析以下为土地增值税计算的9 个实例：例 1：我公司开发的一个房地产开发项目已经竣工结算，此项目已缴纳土地出让金 300 万元，获得土地使用权后，立即开始开发此项目，建成10,000 平米的普通标准住宅，以4,000 元/M2 价格全部出售，开发土地、新建房及配套设施的成本为每平米 1,500 元，不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，账面房地产开发费用为 200 万元。已经缴纳营业税、城建税、教育费附加、地方教育费、印花税170 万元，请问如何缴纳土地增值税。第一步，计算扣除项目金额1、购买土地使用权费用：300 万元2、开发土地、新建房及配套设施的成本：1,500 元 1
2、0,000 平方米 =1,500 万元3、计算加计扣除：(300+1500) 20%=180020%=360万元4、房地产开发费用：因为你企业不能按转让房地产项目计算分摊利息支出，房地产开发费用扣除限额为： (300+1500) 10%=180万元，应按照 180 万元作为房地产开发费用扣除。5、税金： 170 万元扣除项目金额 =300+1,500+360+180+170=2,510 万元第二步，计算增值额商品房销售收入 =4,000 元 10,000 平方米 =4,000 万增值额 =商品房销售收入 - 扣除项目金额合计=4,000-2,510=1,490万元第三步，确定增值率增值率 =1
3、,490/2,510 100%=59.36%增值率超过扣除项目金额50%，未超过 100%第四步，计算土地增值税税额土地增值税税额 =增值额 40%- 扣除项目金额 5%=1,490 40%- 2,510 5%=596-125.50=470.50 万元例 2：企业开发房地产取得土地使用权所支付的金额为1000 万元 ; 房地产开发成本 6000 万元 ; 向金融机构借入资金利息支出400 万元 ( 能提供贷款证明 ) ，其中超过国家规定上浮幅度的金额为100 万元 ; 该省规定能提供贷款证明的其他房地产开发费用扣除比例为5%;该企业允许扣除的房地产开发费用为多少?允许扣除的房地产开发费用=(4
4、00- 100)+(1000+6000) 5%=650(万元 )例 3：某企业转让一栋旧仓库，取得转让收入 600 万元，缴纳相关税费共计 32 万元。该仓库原造价 400 万元，重置成本 800 万元，经评估该仓库六成新。该企业转让旧仓库应缴纳土地增值税多少万元 ?收入总额 =600(万元 )扣除项目合计 =80060%+32=512(万元 )增值额 =600-512=88( 万元 )增值额占扣除项目比例 =88512100%=17.19%，适用税率为30%。应缴纳土地增值税税额 =8830%=26.4(万元 )例 4: 某房地产开发企业转让一幢写字楼取得收入 1000 万元。已知该企业为取
5、得土地使用权所支付的金额为 50 万元，房地产开发成本为 200 万元，房地产开发费用为 40 万元，该企业没有按房地产项目计算分摊银行借款利息， 该项目在省政府规定计征土地增值税时房地产开发费用扣除比例按10%计算，转让房地产有关的税金为 60 万元。该公司应缴纳的土地增值税应为多少万元?扣除项目金额 =50+200+(200+50)10%+60+(50+200)20%=385(万元 )增值额 =1000-385=615(万元 )增值率 =615385100%=159.74%应纳税额 =61550%- 38515%=249.75(万元 )例 5:2009 年 7 月某房产开发公司转让5 年前
6、购入的一块土地，取得转让收入 1800万元，该土地购进价1200 万元，取得土地使用权时缴纳相关税费40 万元，转让该土地时缴纳相关税费35 万元。该公司转让土地使用权应缴纳多少土地增值税?扣除项目金额 =1200+40+35=1275(万元 )增值额 =1800-1275=525(万元 )增值率 =5251275100%=41.18%应纳税额 =52530%=157.5(万元 )例 6：某公司销售一栋已经使用过的办公楼，取得收入 500 万元，办公楼原价 480 万元，已提折旧 300 万元。经房地产评估机构评估，该楼重置成本价为 800 万元，成新度为 50%，销售时缴纳有关税费 30 万
7、元。该公司销售办公楼应缴纳土地增值税多少万元 ?扣除项目金额 =80050%+30=430(万元 )增值额 =500-430=70( 万元 )增值率 =70430100%=16.28%应纳税额 =7030%=21(万元 )例 7：某县城一家房地产开发企业 2008 年度委托建筑公司承建住宅楼 10 栋，其中： 80%的建筑面积对外销售，取得销售收入 7648 万元 ; 其余部分暂时对外出租，本年度内取得租金收入 63 万元。与该住宅楼开发相关成本、费用有：(1) 支付土地使用权价款 1400 万元 ;(2) 取得土地使用权缴纳契税 42 万元 ;(3) 前期拆迁补偿费 90 万元，直接建筑成本
8、 2100 万元，环卫绿化工程费用 60 万元;(4) 发生管理费用 450 万元、销售费用 280 万元、利息费用 370 万元 ( 利息费用虽未超过同期银行代扣款利率，但不能准确按项目计算分摊 ) 。当地政府规定，房地产开发企业发生的管理费用、销售费用、利息费用在计算土地增值税额时的扣除比例为 9%。1、该房地产开发企业2008 年度应缴纳的营业税、城市维护建设税和教育费附加共计多少万元 ?营业税、城市维护建设税、教育费附加=76485%(1+5%+3%)+635%(1+5%+3%)=412.99+3.40=416.39( 万元 )2、该房地产开发企业计算土地增值税的增值额时，允许扣除项目
9、金额共计有多少万元 ?价款 =140080%=1120(万元 )开发成本 =(42+90+2100+60)80%=1833.6(万元 )开发费用 =(1120+1833.6) 9%=265.82(万元 )税金 =76485%(1+5%+3%)=412.99(万元 )加计扣除 =(1120+1833.6) 20%=590.72(万元 )允许扣除费用合计 =1120+1833.6+265.82+412.99+590.72=4223.14( 万元 )3、2008 年度该房地产开发企业应缴土地增值税多少万元?增值额 =7648-4223.14=3424.86( 万元 )增值率 =3424.864223
10、.14100%=81.10%应纳土地增值税额 =3424.8640%- 4223.145%=1158.78(万元 )4、该企业应缴纳企业所得税多少万元?( 不考虑房产税、印花税 ) 。应纳所得税额=(7648+63-1120-1833.6-416.39-450-280-370-1158.78) 25%=520.56(万元 )例 7：某县城房地产开发公司建造一幢普通标准住宅出售，签订商品房销售合同，取得销售收入 9500 万元，分别按国家规定缴纳了营业税、城建税、教育费附加、印花税。该公司为建造此住宅支付地价款和有关费用1000 万元，开发成本2000万元，房地产开发费用500 万元，其中利息支
11、出200 万元，但由于该公司同时建造别墅，贷款利息无法分摊，该地规定房地产开发费用的计提比例为10%。转让该普通住宅应缴纳土地增值税多少万元?1、应缴纳营业税 =9500%=475(万元 )2、应缴纳城建税、教育费附加=475(5%+3%)=38(万元 )3、扣除项目金额=1000+2000+(1000+2000)10%+475+38+(1000+2000)20%=4413(万元 )4、增值额 =9500-4413=5087(万元 )5、增值率 =50874413100%=115.27%6、应纳税额 =508750%- 441315%=1881.55(万元 )例 8:2009 年王某因改善居住
12、条件， 经主管税务机关申报核准转让其已居住两年的非普通住宅一套，取得转让房价款24 万元。经评估，该住房的重置成本为20 万元，成新度为 70%。住房转让时，李某已按国家统一规定缴纳手续费0.18 万元、评估费 0.5 万元、税金 1.32 万元。王某应缴纳多少土地增值税?从 2008 年 11 月 1 日起，对居民个人转让住房一律免征土地增值税。例 9：某中外合资房地产开发公司， 2009 年发生以下业务：(1)1 月份通过竞拍取得市区一处土地使用权，支付土地出让金600 万元，缴纳相关费用 24 万元 ;(2) 以上述土地开发建和普通标准住宅楼、写字楼各一栋，占地面积各为1/2;(3) 普通标准住宅楼开发成本 300 万元，写字楼开发成本 620 万元 ;(4) 分摊到住宅楼利息支出 40 万元，包括超过贷款期限的利息 4 万元，写字楼的利息无法分摊 ;(5)9月初全部竣工验收后，公司将住宅楼出售，取得收入1080 万元，其中包括像购房者一并代收的市政施工费共计50万元;(6)9 月底将写字楼与他人联营开设一商场，共同承担经营风险，写字楼税务机关的核定价格是 1500 万元。其他相关资料：该房地产公司所在的省规定，按土地增值税暂行条例规定的最高限额计算扣除房地产开发费用; 如果代
