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1、第一章 项目概况 一、项目背景 1. 项目名称： 本项目位于XX县XX大道西段北侧，107国道东，项目名称为“皇家壹号”。2. 开发公司： 皇家壹号将由河南XX置业发展有限公司开发。河南XX置业发展有限公司是一家重合同，守信用有较强资金实力的房地产开发公司。3. 承担可行性研究的单位： 由于本项目规模较小，总投资额不足5500万元，因此，由河南XX置业发展有限公司策划部担任该项目的可行性研究。公司加强了人才建设，现已组建完善了一支专业的房地产市场研究和开发管理队伍。 4. 研究工作依据 本项目可性行研究依据为：XX县房地产现状、XX县工程造价信息、本项目的地块价值。 5. 项目建设和内容皇家壹
2、号占地面积29000.00平米，总建筑面积59500.00平米，其中 住宅面积51600平米，商业400平米，半地下室7500平米。容积率为1.79， 绿地率为34.8%。河南XX置业有限公司力求打造一高贵、典雅的现代化居住社区，并通过该项目规划将舒适新颖的居住环境和灵活的活动空间引入XX，为XX的成功人士打造一个高尚舒适的家。 二、 可行性研究结论 1. 市场预测结论 目前XX县房地产市场价格情况，住宅售价在1180元-1666元/M。根据本项目所在地段优势和周边环境的优势，本项目住宅售价可达1500元/M。况且，随着XX县西城新区建设的开始，许多在售项目的销售速度高于XX县的经济发展平均水
3、平的增长速度，而且房价的增幅也大于全县平均水平。总之，本项目风险极小，利润可观，前景看好。2. 项目建设进度 本项目在二OO八年初就开始进行市场研究和方案设计，经过近半年的工作，现已基本完成方案工作。 计划本项目于二OO八年八月动工，二OO一0年五月份通过竣工验收，并全部实现销售。3. 投资估算和资金筹措 本项目的建设资金使用开发商河南XX置业发展有限公司的自有的资金3000万元，融资1000万元。4. 项目综合评价皇家壹号地处XX新区，在地段、景观占据优势，又处在XX这个升值潜力最大的热点片区市场，加上对项目的准确市场定位和优秀的方案设计，可以说，这是一个“短、平、快”的精品项目，风险极小，
4、利润可观、前景乐观!第二章 项目投资环境一、全国投资环境宏观经济环境状况2008年随着改革开放的进一步深入，国家宏观调控力度的加大，出现了三个比较突出的亮点：第一个亮点:宏观经济增长速度加快的同时，微观企业的经济效益明显提高，民间投资大幅度低于国家投资的局面得到改观。值得注意的是，微观层面的增长不是靠行政干预，像当年国企脱困时实施债转股、划账、降低利率等手段得到的，这些利润的增长是实实在在的。 第二个亮点:消费结构升级和产业结构调整初见成效，中国出现了新的经济增长点。从2000年前后开始，汽车业、钢铁业、石化行业，以及数码产品、通信、旅游、餐饮服务等行业，都成为国民经济新的经济增长点。 而且，
5、从目前掌握的数据来看，这轮经济回升是以市场需求为基础的，各个行业的增长将是可以持续的。中国人均GDP突破007年我国人均GDP是2461美元美圆大关，未来中国人均GDP将达到3000美元以上，经超过，中产阶级在不断扩大，这是可以形成竞争力的。国家统计局公布上半年经济形势，我国今年上半年GDP增10.4%，CPI上涨7.9%。国家统计局17日发布的数据显示，上半年我国国内生产总值（GDP）同比增长10.4%，居民消费价格（CPI）总水平同比增长7.9%。国家统计局新闻发言人李晓超在上半年国民经济运行情况新闻发布会上说，我国国民经济继续朝着宏观调控的预期方向发展，总体保持了平稳较快运行的态势。上半
6、年GTP为130619亿元，按可比价格计算，同比增长10.4%，增速比上年同期回落1.8个百分点。从拉动经济增长的“三驾马车”来看，上半年全社会固定资产投资为68402亿元，同比增长26.3%，增速比上年同期加快6.0个百分点；出口额6666亿美元，同比增长21.9%，增速比去年同期低5.7个百分点。李晓超说，上半年我国居民消费价格涨幅回落，生产价格涨幅扩大。CPI同比上涨7.9%，比一至五月份低0.2个百分点。其中，六月份上涨7.1%，比上月回落0.6个百分点，环比下降0.2%。上半年，工业品出厂价格同比上涨7.6%，比上年同期高4.8个百分点。其中，六月份上涨8.8%。李晓超指出，当前经济
7、运行中的突出矛盾问题是，价格过快上涨的压力仍然较大，农业稳定发展和农民增收的制约因素依然较多，国际金融形势还比较严峻，世界经济发展中的不确定因素仍然较多。下阶段，要保持宏观经济政策的稳定性和连续性，进一步增强宏观调控的预见性、针对性和灵活性，努力促进国民经济又好又快发展。第三个亮点:我们保持了国际收支的双顺差和人民币汇率稳定，这说明我国金融系统抗风险的能力在加强。8年，中国经济将继续保持持续、稳定发展并呈现十大趋势。l 现实经济接近潜在经济增长水平， l 总供求关系有所改善，物价水平小幅回升l 经济增长对就业带动作用增强，城乡就业有所增加l 外汇储备增长减缓，人民币汇率基本稳定消费需求明显回升
8、，消费结构继续升级l 投资增速高位回落，市场导向型企业投资依然活跃l 进出口恢复平稳增长，贸易顺差减少l 税制调整稳步推进，积极财政政策功能转型l 货币政策强化微调预调，货币信贷适度增长l 坚持全面、协调、可持续发展观，各项改革向纵深发展 中国经济内在的自主成长的机制和能力显著增强，国民经济运行正处于新一轮周期的上升期，政策环境有利经济发展。2007年房地产市场成为促进国民经济发展的巨大力量，同时高速发展的国民经济，不断提高的居民收入水平以及居民对改善居住条件的巨大需求的潜在，也必然成为支撑房地产市场平稳发展的基础力量，2008年我国将把扩大消费作为扩大内需的着力点，作为我国近年来消费主要增长
9、点的住房消费，2008年将继续平稳。针对这种危险，2008年政府出台了一系列针对房地产市场的政策，2008年经济政策环境将保持平稳，政府将逐步加快土地市场，房地产金融市场以及房地产市场的制度建设，以适应经济发展的需要。国家统计局预测2008年第一季度房地产业企业景气将略有回调，不过仍会高于上年同期水平或与上年同期基本持平。2008年政府在肯定和保持房地产市场健康发展的同时，将继续采取一系列措施，通过加强土地市场建设， 压缩房地产信贷，加快和完善房地产信息收集系统等，抑制部分地区增长过快的房地产投资，适当控制房地产市场价格， 促进房地产市场健康发展，防止泡沫经济产生危害国民经济和社会安定。 房地
10、产市场结构发生变化 l 中低价房将逐步成为市场主体 目前，中国的房地产市场出现了一部分高档、大户型住宅空置，而可供老百姓挑选的房子少而又少的现状。2004 年，建设部将通过房地产项目规划、土地供应等调控手段压缩单位和个人自建住房的比重，对中国房地产市场的供应结构进行调控，从而提高我国房地产的市场化程度，发展中低价位、中小户型的商品住宅，以满足更多普通百姓的购房需求。 2008年，建设部将继续加大对各地经济适用住房的建设力度和管理，满足更多普通百姓的购房需求。建设部住宅与房地产业司副司长沈建中说：“我们国家中低收入家庭是我们房地产市场里面消费的主体。所以从结构调整的目标来看主要是要更多的来满足中
11、低收入家庭住房的需求。也就是说我们要更多的来提供一些中低价位、中小户型的产品，来供应市场，来满足中低收入家庭的需求。” l 房地产二级市场进一步发展 随着人民收入水平的提高，改善生活质量、提高住房品质成为消费者新的置业观念。二手房的大量入市为消费者提供了极大的选择空间，2004 年房地产二手市场将得到将受到更多消费者的推崇。“置业升级”不仅提高了百姓的住房品质，也为实现房地产一、二、三级住宅市场的联动起到了极好的作用。，据个人状况从低到高的梯级消费模式不仅活跃了整个房地产市场，也为处在不同生活阶段的百姓提供了安居的最佳选择。 被称为一级半市场的“空置房”市场将因政策及市场等因素而大幅放量，空置
12、房因其具备价格便宜、无期房风险、投资及自住价值较高等优势而受到购房者的格外青睐，“有人没房住，有房没人住”的空置房现象将得到有效改善。空置房的大量上市，将成为促进社会经济机制正常运转，解决百姓住房问题的有效途径。同时，与证券市场的不确定性相比，投资房地产的收益率和稳健性着实对投资客有着巨大的吸引力，并且地产保值、增值的功能最为明显，投资性置业将使一部分投资客趋之若鹜。8年，住房改革制度成效将逐渐显露，百姓在满足居住需求后，会在投资意识的引导下投资房产。随着几年来一手商品房投资回报率的下降，二手房将因其价格低、地段好、物业配套成熟而成为重点投资对象。l 房地产金融市场进一步多元化改革 2008年
13、出台的一系列政策使房地产金融途径单一的弊端受到了广泛质疑，房地产金融市场中银行所占比例过大对于银行自身、房地产业以及国民经济，都存在极大的不安全隐患。 房地产开发属资金密集型产业，在成熟的房地产业中开发商的主要资金来源不是银行贷款，也不是上市发行股票，而主要通过债券、不动产基金和互助会等形式来自行筹资， 国内地产业的一个软肋就是资金途径单一化。 自2003 年，我国房地产金融市场开始了多元化改革，房地纷纷拓展融资渠道，由于受当前各种因素的影响，各地主要采用了信托产品的形式，2007 年年末，全国出现了房地产信托热，但由于信托产品先天有一定的局限性，又受到严格的政策限制，并不能完全满足房地产金融
14、市场的创新需要。 2008年， 我国房地产金融市场将进一步进行多元化改革， 7房地产上市公司普遍提出或是正在进行大规模融资；另一方面，央行存款准备金上调、社会资金收紧；建立现代金融企业，发展多样化的金融机构，发展机构投资者和债券市场， 尤其是资产证券化、利率市场化等等手段和措施，改变现在“一刀切”式的金融监管制度，同样也是房地产对金融行业提出的时代要求。二、 XX县投资宏观背景人口状况及物产状况全县辖18个乡镇、两个街道办事处和一个国营农场，总人口84万，面积1089.77平方公里，其中，耕地面积114万亩。XX属大陆性季风型湿润气候，四季分明。XX矿藏丰富，地沃 物丰。西部浅山区经科学勘探，
15、玄武岩储藏量在1亿立方米以上，紫砂矿、花岗岩储藏量分别达2000万立方米以上，石英石总储量也在800万立方米以上，且属露天矿体，品质优良，便于开采西部山区主要矿产资源有铁、硅、花岗石、大理石、玄武岩等，有极高的开采价值。全县有耕地面积100万亩，是全国 优质小麦生产基地县，全国“953”巨型长毛兔生产基地县，全省无公害绿色生猪生产基地县，主要农作物有小麦、玉米、油菜、烟叶等。猪、牛、鸡年存栏量、出栏量位居河南省第一位。历史沿革历史悠久，风景秀丽。古为柏皇氏遗族封地，春秋称柏子国，汉高祖4年(公元前203年)始置县。境内有龙山文化遗址、宋代宝严寺塔、狄青练兵场、韩非孤愤台、刘秀饮马井等名胜古迹和自然景观118处。闻名世界的“天下第一炉”战国冶铁炉以及棠溪、龙泉、干将、莫邪等历史九大名剑皆出于棠溪湖畔。城市建设发展状况XX县新城区的规划发展方向为洪河以西，以XX大道西段为主路，现XX县政府的行政部门如财政局、国土局、审计局、法院等多个行政单位迁入且已正常办公，并有多个已建和正在建的高档居住社区。 宏观面持续向好2007年，XX县全县国内生产总值达到80.1亿元、地方财政一般预算收入完成1.5亿元、全县社会消费品零售总额达到37.7亿元、银行存款余额45亿元、城镇居民人均可支配收入8802元、农民人均纯收入3909
