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1、商业物业公司经营管理制度标准手册宝龙集团商业管理中心目录1总则1.1商业经营管理公司经营管理制度编制目的1.2商业经营管理公司经营管理制度实施要求1.3商业经营管理公司经营管理制度的控制1.4商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用2行政、人事、档案管理制度2.1商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表2.2商业经营公司职能、架构、各部门岗位职责描述2.3商业物业公司经营考核与奖励办法2.4商业经营公司档案管理制度3招商管理制度3.1市场调查3.2商业业态规划、招商政策及租金方案3.3商铺招商3.4广告招商3.5商铺租赁情况分析3.6品牌资源库建立3.7商业公司招商考核与奖励
2、办法4营运、物业、工程管理制度4.1运营管理制度4.2合同管理4.3客户关系管理4.4采购管理4.5租费管理4.6多种经营管理4.7企划管理4.8工程管理4.9物业管理4.10品质控制管理规范1总则1.1商业经营管理公司经营管理制度编制目的1.1.1为实现集团所属各城市广场保值、增值、实现商业管理规范化、科学化，建立科学、切实可行的管理机制和操作规范，提升宝龙城市广场品牌形象，制定本制度。1.1.2商业经营管理公司经营管理制度阐明了集团商业管理的思想和商业广场各项业务操作要求。通过商业经营管理公司经营管理制度的制定和实施，期望能在以下各方面规范各地商业广场的经营管理活动，提升商业管理品质。1.
3、1.2.1优化、整合商业管理及各地商业广场管理的业务流程，使之更为明确规范，切实可行；1.1.2.2明确管理责权体系,清晰职责；1.1.2.3加强信息沟通,提高商业管理的有效性和效率；1.1.2.4营造开放、诚信的管理环境，促进组织的学习和创新。1.2商业经营管理公司经营管理制度实施要求1.2.1本制度是集团商业管理中心及各地商业经营管理公司开展工作的指南。,1.2.2所有与商业广场管理业务有关的员工均必须遵循本制度的规定胜任本职工作必须以掌握和有效执行本制度的规定为前提。1.3商业经营管理公司经营管理制度的控制1.3.1根据集团对制度文件的管理规定,商业系统管理制度在正式发布前必须经集团总裁
4、办公会议审议通过，并经集团总裁签署发布。1.4商业经营管理公司经营管理制度的解释和适用1.4.1本制度的解释和修改权归集团商业管理中心。1.4.2本制度每年需根据实际管理运作情况进行修订和完善,具体由集团商业管理中心负责。1.4.3本制度生效后,如集团或集团管理中心下发的文件内容与本制度有冲突,以集团或集团商业管理中心新下发的文件为准。2行政、人事、档案管理制度2.1商业经营管理公司组织架构图及开业筹备主要管理人员到岗时间表2.2商业经营公司各部门职能及岗位职责描述2.2.1商业经营公司各部门职能2.2.1.1招商部职能：开业前招商、包括：市场调查、制定招商方案、招商实施；开业后招商更新、供应
5、商优化；商户更迭、装修进场/撤场管理；对接商业管理中心招商资源与工作安排。2.2.1.2企划部职能：企划方案制定及预算提报；平面设计；广场形象维护；活动策划与实施；企业VI形象监控。2.2.1.3营运部职能：广场日常管理；商户、顾客服务；租金、管理费、物业费等现场催收；商户管理。2.2.1.4物业管理部职能：安全保卫；消防安全临控；卫生保洁；绿化美化；物业收费统计、分摊管理。2.2.1.5工程部职能：设备设施启闭运行管理；设备维修维护；配电房、空调机房值守；客户维修服务；工程收费统计。2.2.1.6行政人事部职能：招聘、培训、人事、薪酬、考核、员工关系管理；日常行政后勤管理；资产、零星采购、库
6、房管理；政府公共关系维护、处理对外事务；团队建设、企业文化建设。2.2.1.7财务部职能：提报预算；执行预算；日常费用支出控制管理；商业管理软件的运营管理；公司整体运作财务监督。2.2.2商业经营公司各部门岗位职责描述（总监级以上）2.2.2.1总经理职责描述）（注：各部门副总、总监要根据架构表将岗位职责说明细化到每个具体岗位。2.3商业物业公司经营考核与奖励办法详见附件商业物业公司经营考核与奖励办法。附件：商业物业公司经营考核与奖励办法商业物业公司经营考核与奖励办法（PL.SYKH012009（A）为进一步调动广大员工工作积极性，集团实行员工收入与商业物业公司（项目公司）经营管理业绩挂钩。对
7、商业公司领导班子成员，根据项目公司的年终收益，结合对项目公司管理状况的考核进行奖励；对非领导班子员工，根据对综合收费完成情况和多种经营创收情况的考核进行奖励。1领导班子成员奖励办法1.1奖励适用范围已经开业或入伙并展开正常经营活动的宝龙集团商业管理中心所辖商业项目或物业项目（经营性项目）。项目领导班子指商业物业经营项目公司执行董事/总经理、副总经理、财务负责人以及营运总监（未有以上职位的项目指项目第一负责人、负责人副职以及财务负责人）1.2奖金总额1.2.1奖金基数：纯利润的10%以下，具体比例视项目公司盈利情况和难度而定，奖励基数在商业管理中心与项目公司签订的年度目标责任书中规定。1.2.2
8、实发奖金：奖金基数商业管理中心对项目公司考核分数/100。1.3奖金分配项目总经理奖励基金：奖金总额的20%，由总经理提名，对本年度作出重大贡献的人员给予的奖励。项目公司领导班子成员奖励：奖金总额的80%，其中项目公司总经理（第一负责人）奖金为本部分奖金总额的50%，另外50%根据其对项目公司其他领导班子成员的考核结果制订分配方案，报商业管理中心批准后执行。1.4奖金发放考核以公历年度计算，奖金在年终考核后计提并发放。1.5考核1.5.1商业管理中心对项目公司的考核1.5.1.1考核主要从租金收缴、主营收入、支出控制、多经创收、品牌塑造、综合管理、廉政建设等七个方面进行。1.5.1.2具体考核
9、内容、指标权重及考评细则见附件1。1.5.1.3商业管理中心各分管副总经理及财务负责人对应以上考核内容，根据集团及商业管理中心核定的预算及要求对照年度实际完成情况进行评分，由商业管理中心总经理汇总调整，经分管副总裁审核，常务副总裁批准后执行。1.5.2项目公司领导班子成员个人考核由项目公司第一负责人对其他领导班子成员进行考核，结果报备商业管理中心。2非领导班子员工奖励办法2.1发放范围非领导班子员工奖励包含每月经营绩效奖和年终多种经营创收奖两部分，发放范围为项目公司领导班子成员以外的正式员工。2.2发放条件2.2.1经营绩效奖按月度发放，但应至少同时满足以下条件才可以发放（否则取消该月奖金），
10、具体应满足的条件在目标责任书中规定。（1）当月综合收费率（物业费、水电费及公摊）第一年80%，第二年85%，第三年90%，第四年及以后95%）；（2）水电消耗率（第一年3%，第二年2%，第三年及以后1%）；（3）上月租金收费率按不同项目年度目标责任书要求；（4）历史清欠任务完成率100%；（5）年度纯利润如为负数不得计提奖金；（6）多种经营收入完成月度计划目标80%。2.2.2多种经营创收奖金按年度发放，但应在多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标的90%以上才发放。2.3奖金总额2.3.1经营绩效奖奖金总额在商业管理中心与项目公司签订的年度目标责任书中规定。2.3.2多种经营创收奖奖金总
11、额按下述规定计算：（1）多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标90%120%（不含）的，按本年度多经总收入2%计提。（2）多种经营创收达到商业管理中心下达的年度指标120%以上的，120%以内的按2%比例计提，超出120%部分按4%计提。2.4奖金发放（1）经营绩效奖上月业绩本月考核、本月兑现。考核结果和奖金分配方案报商业管理中心及财务管理中心审核，由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。（2）多种经营创收奖与领导班子成员奖励同期发放。奖金分配方案报商业管理中心及财务管理中心审核，由分管商业管理中心的副总裁签批后执行。2.6非领导班子员工考核及奖金分配细化方案2.6.1各项目公司制订本公司员工绩效考核办法、考核结果与奖金挂钩办法以及总奖金在员工之间的分配办法，报商业管理中心审核，分管副总裁审批后执行。2.6.2员工月度绩效考评结果需归档管理，并作为员工调薪调职的主要依据。项目公司应结合实际情况，利用绩效考核机制，提升经营能力，促进管理实效。3领导班子成员奖励自2009年1月1日起执行，非领导班子员工奖励自2009年4月起执行。4本办法由集团商业管理中心负责解释和修改。项目公司考核计分表（PL.SYKH01.012009（A）2.4商业经营公司档案管理制度
