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1、上海别墅市场调研报告2010-1-5目录区位环境分析2宏观经济指标2住宅市场行情2别墅市场行情2别墅市场细分2客户层次分析2区位环境分析基本信息上海，中国第一大城市，四个中央直辖市之一。是中国大陆的经济、金融、贸易和航运中心。上海创造和打破了中国世界纪录协会多项世界之最、中国之最。上海位于我国大陆海岸线中部的长江口，拥有中国最大的工业基地、最大的外贸港口。有超过2000万人居住和生活在上海地区，其中大部分属汉族江浙民系，通行吴语上海话。上海也是一座新兴的旅游目的地，具有深厚的近代城市文化底蕴和众多的历史古迹，今日的上海已经发展成为一个国际化大都市。并致力于建设成为国际金融中心和航运中心。地理环
2、境上海市地处东经120度51分至122度12分，北纬30度40分至31度53分之间，位于太平洋西岸，亚洲大陆东沿，中国南北海岸中心点，长江和钱塘江入海汇合处。北界长江，东濒东海，南临杭州湾，西接江苏和浙江两省。是长江三角洲冲积平原的一部分，平均高度为海拔4米左右。陆地地势总趋势是由东向西低微倾斜。以西部淀山湖一带的淀泖洼地为最低，海拔仅2米3米；在泗泾、亭林、金卫一线以东的黄浦江两岸地区，为碟缘高地，海拔4米左右；浦东钦公塘以东地区为滨海平原，海拔4米5米。西部有天马山、薛山、凤凰山等残丘，佘山为上海陆上最高点，海拔高度99米,立有石碑佘山之巅。海域上有大金山、小金山、浮山（乌龟山）、佘山等岩
3、岛。大金山海拔高度103.4米，为上海境内最高点。全市总面积6340.5平方公里，东西最大距离约100公里，南北最大距离约120公里。陆海岸线长约172公里。在上海北面的长江入海处，有崇明岛、长兴岛、横沙岛3个岛屿。崇明岛为中国第三大岛，由长江挟带下来的泥沙冲积而成，面积为1041.21平方公里，海拔3.5米4.5米。长兴岛面积88.54平方公里，横沙岛面积55.74平方公里。上海属北亚热带季风性气候，四季分明，日照充分，雨量充沛。上海气候温和湿润，极端最高气温40.2，极端最低气温-12.1 。本市春秋较短，冬夏较长。2006年平均气温18.4，日照1638.2小时，降水量1042.6毫米。
4、全年70%左右的雨量集中在5至9月的汛期。行政区划1949年，上海共划分为20个市区和10个郊区。后经多次行政区划调整和撤县建区，至2008年末，上海有18个区、1个县，共109个镇，3个乡，101个街道办事处，3579个居民委员会和1781个村民委员会。目前行政区划分：上海市现辖浦东新区、黄浦、静安、卢湾、徐汇、南市、虹口、闸北、杨浦、长宁、普陀、宝山、闵行、嘉定、金山、松江16个区和青浦、奉贤、南汇、崇明4个县。文化背景上海的文化被称为“海派文化”。它是在中国江南传统文化（吴文化）的基础上，与开埠后传入的对上海影响深远的欧美文化等融合而逐步形成，既古老又现代，既传统又时尚，区别于中国文化，
5、具有开放而又自成一体的独特风格。海派文化，是植根于中华传统文化基础上，融汇吴越文化等中国其它地域文化的精华，吸纳消化一些外国的主要是西方的文化因素，创立了新的富有自己独特个性的海派文化，其特点是：吸纳百川、善于扬弃、追求卓越、勇于创新。“海派”一词是20世纪20年代北京一些作家的创造，用于批判当时上海某些文人和某种文风，海派的对立面是京派，海派和京派象征着申国两种风格迥异的文化。京派是传统的，海派则是叛逆的标新立异、中西结合的产物，充满浓郁的商业色彩和民间色彩。1843年开埠以前上海从属于江南文化，并渊源于长江流域江浙的古吴越文化。海派文化传承了吴越文化的亲水性特征，以及其敏感和细腻。对其他文
6、化体现出一种宽容的姿态，善于接受新鲜文化因子，形成海派文化多元性的特点。开埠后大量自南而来的浙江人和自北而来的江苏人构成上海主要的“移民”群。吴越文化大胆开放的冒险性格及雄健恢宏的拓边精神构成了海派文化的开创性特征。之后西方文明又于此首先登陆华夏大地，上海由一个小镇迅速蜕变为全国的商业经济重心，中西大汇融的海派文化随之渐趋形成。“海纳百川，兼容并蓄”的上海海派文化，体现在上海文化的方方面面。在建筑方面，正是在“海纳百川，兼容并蓄”中造就了中西并存、中外合璧、艺术交融、风格独特的“世界建筑博览会”。人口就业人口总量：由于大量人口迁入和外来流动人口增长迅速，上海人口总量呈集聚和不断扩大趋势。开埠时
7、人口不足10万；至1949年为520万人；至2008年末，全市户籍人口已增加到1391.04万人，是解放初期的2.7倍，占全国总人口的1%。2008年末，全市常住人口1888.46万人，其中外来常住人口517.42万人。全市按常住人口计算的人口密度为每平方公里2978人。人口自然变动：上海是全国第一个出现人口自然变动负增长的省级行政区，人口自然增长率自1993年开始已连续15年负增长。2008年，全市户籍人口出生率为6.98，死亡率为7.73，自然增长率为-0.75。人口年龄构成：据人口抽样调查，在上海常住人口中，0-14岁的人口为158万人，占总人口的8.9%；15-64岁的人口为1408万
8、人，占总人口的79.2%；65岁及以上的人口为212万人，占总人口的11.9%。与2000年第五次人口普查相比，0-14岁人口比重下降了3.4个百分点，65岁及以上人口比重上升了0.5个百分点。2008年，上海60岁及以上户籍老年人口达到300.57万人，占全市户籍人口的比重达到21.6%，比上年有所提高。人口文化素质：据人口抽样调查，上海6岁及以上常住人口中，具有大专及以上文化程度的人口占18.1%，与2000年第五次人口普查相比提高6.7个百分点；高中文化程度人口占24.8%，提高1个百分点；初中及小学文化程度人口占51.6%，比重下降了6.3个百分点。2008年，上海义务教育入学率达到9
9、9.99%，高中阶段入学率达到97%，高考录取率83.8%。就业情况：2008年末，上海共有从业人员946.07万人，其中国有单位140.73万人，占14.9%；集体单位188.88万人，占20%；港澳台及外商投资企业132.79万人，占14%；私营和个体299.68万人，占31.6%。年末城镇登记失业率为4.2%。宏观经济指标固定资产投资继续较快增长，三大投资领域增幅呈“两升一平”走势 11月份，本市全社会固定资产投资总额完成601.88亿元，比去年同月增长16.1%。1-11月，本市全社会固定资产投资总额完成4859.06亿元，比去年同期增长14.2%，增幅比1-10月提高0.3个百分点。
10、 房地产开发投资增幅继续回升。1-11月，房地产开发投资完成1356.93亿元，比去年同期增长7.5%，增幅比1-10月提高1个百分点。其中，商品住宅投资增长5.6%，非商品住宅投资增长10.6%。 商品住宅施工面积稳定增长。1-11月，上海市商品房施工面积9,464.36万平方米，下降3.4%。其中商品住宅施工面积6,176.14万平方米，下降4.3%。商品住宅新开工面积整体先升后降，第四季度后期出现翘尾现象。1-11月份商品房新开工面积1,997.09万平方米，下降7.4%，其中商品住宅新开工面积1,364.65万平方米，下降7.5%。商品住宅竣工量先扬后抑，6-7月份达到年度最值。1-1
11、1月份商品房竣工面积1,588.17万平方米，下降18.2%。其中商品住宅竣工面积1,166.61万平方米，下降14.1%。住宅市场行情1-11月份商品住宅供应2300万方左右，住宅成交2908万方左右，供求比0.79，住宅市场整体呈现出供不应求的局面。住宅供应在3月份回复到正常水平后在以后各月均保持在100万方以上，住宅成交在6月达到高峰后开始下滑，但年底由于政策预期效应，出现翘尾现象。商品住宅均价整体呈现出单向攀升态势，目前均价在20000元/平米左右。各区商品住宅成交量区域成交面积(M2)成交套数(套)宝山207223820018长宁4206303340崇明78368720奉贤89234
12、27474虹口2895332588黄浦126597698嘉定134975612674金山5337514870静安86873722卢湾83079487闵行171033613061南汇178072916230浦东223437318466普陀6652445504青浦11079538922松江280245523580徐汇2764222006杨浦3962633284闸北3927453617总计172996871482617000-20000元/平米各价格段产品成交量在11个月中均达到150万方以上，30000元/平米以上各价格段内住宅成交量基本保持在50万方以下。成交量最大的产品价格在7000-9000
13、元/平米，成交量最小的产品价格在35000-40000元/平米之间。1-11月总价在50-100万之间的住宅成交量达到500万方，其次是100-150万总价段的产品成交量达到350万方左右，总价在600-900万之间的产品成交量偏少。1-11月70-90平米面积段内产品成交量最大，达到400万方左右，其次是90-100平米面积段内产品，其成交量也达到250万方左右，单套面积到达140平米以上产品成交量较少。别墅市场行情2009全年上海别墅供应面积达到140万方，供应总套数为7150套，11月份供应量达到峰值，供应面积为20万方。2009年1-11月上海别墅共成交10773套，月均成交979套，
14、7月份成交达到峰值，随后成交量开始下降。由于市场整体的不断走好，稀缺性较强的别墅产品今年成交均价也是一路走高。进入2009年以来上海市联体别墅市场持续升温，在经过了上半年的价格平稳期后，进入下半年，成交价格一路走高，不仅延续全年的上涨趋势，还创出了历史新高，达到22059元/平方米。更为高端的独立别墅也不示弱。从今年9月28000元/平方米的成交均价一路飙升至11月的42000元/平方米。别墅市场细分目前，沪上再建别墅近100多个，绝大部分分布在交通方便、环境较好的近郊区。按地理分布，可以将上海别墅划分为六大板块：闵行板块、青浦板块、浦东板块、虹桥板块、松江板块、南汇板块。这几个区域的在售别墅
15、项目总数占上海别墅供应量的80%以上。 n 闵行板块：独栋为主，高档产品集中闵行区位于上海市的西南部，总面积370.75平方公里，随着上海旧区改造的加快及闵行敌区市政交通建设，外环线、地铁一号线、莘送高速公路、318国道、320国道等交通主干道使闵行成为上海主要的人口迁入区。近期闵行别墅项目开发较多，主要分布在虹梅路、顾戴路、沪闵路、春申路等沿线。板块内别墅以独栋为主，套均面积主要分布在300-500平米之间；最小面积210平米，最大面积750平米左右。单价集中在28500-65000元/平米不等，最低28000元/平米左右，最高130000元/平米左右。单套总价集中在1300-2700万之间，最低630万，最高910万。n 青浦板块：产品多样，层次分明青浦区位于上海市西南部，太湖流域下游，面积678.8平方公里，其中水域面积占1/5。该板块别墅开发较早，一些别墅项目早在92、93年就已落成，而后在沪青平地区不断出现高总价别墅项目。现今青浦板块各方面都相当成熟。以沪青平沿线的个案为住此区域最大的优点是交通非常方便，与市中心距离大多在15-30公里之间，从沪
