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1、南捕厅与南京1912街区、上海新天地、成都宽窄巷案例分析一项目概况1、项目规模（1）南捕厅：项目东起中山南路，西至鼎新路，北靠泥马巷，南临升州路，总占地面积约16.8万平方米。在这个区域内，拟建设一个由廿一熙园（昆曲）、第一映画坊（电影）、恭达书画院（书画）、鸿雁传书坊（邮政）、凤凰于飞楼（藏书）、锦绣山庄（苏绣）、等72个专业性展馆组成的博物馆集群文化产业园。（2）南京1912：位于南京市长江路与太平北路交汇处，紧邻总统府，占地面积3万平方米，总建筑面4万平方米，期数共2期，车位数240余个，是目前南京唯一的集餐饮、娱乐、休闲、观光、聚会为一体，文化、品位于一身的时尚休闲商业区，且具有浓郁的
2、民国风情特色。（3）上海新天地：土地面积约52公顷，总建筑面积约110万平方米，物业构成分为新天地商业14.1万平方米、酒店/服务式公寓6.1万平方米、办公楼39万平方米、公寓51.4万平方米、人工湖绿地。（4）成都宽窄巷：核心保护区占地面积108亩，建筑面积4.4万平方米， 整个宽窄巷子由45个清末明初风格的四合院落、兼具艺术与文化底蕴的花园洋楼、新建的宅院式精品酒店组成，院落以一层为住，局部二层，均带天井，院落面积1731100平方米不等，主要集中在400800平方米。2、项目定位（1）南捕厅：项目总体定位以保护、传承和展示“老城南元素”、“南京元素”和“江南元素”为精神主旨。让现代城市需
3、求与传统文化遗产无缝对接，并借助浓厚的文化内涵为创意行业、商务交流提供独具魅力的交流环境。（2）南京1912：将浓郁的民国历史风味与时尚的结合，也就是历史与时尚的结合。建筑物本身所呈现的是文化，其中加入了商业的元素，经营的内容是时尚消费。它的主题是休闲、时尚，也有旅游功能。（3）上海新天地：以保护历史建筑的角度、城市发展的角度以及建筑功能的角度为原则，强调历史感，保留原有的砖、原有的瓦作为建材，使保留下来的旧建筑各呈特色，彷佛一座座历史建筑陈列馆。（4）成都宽窄巷：宽窄巷子项目总体定位是最具典范性成都历史文化商业步行街区、中国首个院落式情景消费体验区、成都城市怀旧和深度旅游的人文游憩中心，商业
4、定位是时尚生活街区。二.项目分析（一）熙南里1、项目内容与规模在整个项目地块中，以南部地块为主，建立三条历史文化街，将现已调查出的74处值得保护的老建筑原地保留，并根据建筑空间的大小、可利用程度及目前所在位置，确定其定位，究竟是非营利性供游客参观的小博物馆，还是营利性的主题坊。第一条街区，国际品牌购物街区，以世界一线品牌旗舰店的形式为主，沿此线设置高端商务酒店和董事官邸；第二条街区，定义为中国品牌街；第三条街区，从目前的熙南里街区向西延伸，与第一条和第二条街区形成典型的回路空间。江南72坊即由这些非营利的博物“坊”和营利的主题坊以及商业街上的品牌店共同构成，这三类元素分散地穿插在三条街上，分散
5、在整个项目的地块中。游人来一次并不能全部看完所有的“72坊”，而是一个可多次游玩的历史文化空间。江南72坊是集可亲水，可游览，可留驻，可寻访，可居住，可休闲，可购物，可美食，可赏玩，可休憩，可审美，可娱乐，可学习，可体验的十四可空间。在建筑形态上，江南72坊有的是古建筑的博物馆式坊，有的是前店后厂或下店上场的经营性坊。 2、项目可行性分析该项目为南京著名旅游景点，以民国建筑风格分布于中山南路及升州路沿线。项目既占甘熙故居为核心的熙南里历史文化街区的高雅古典氛围，又享历史文化一条街中山南路的如潮人气，出即繁华，退则幽静，具有良好的整体优势及发展前景。该项目建成后，将成为南京市乃至江苏省文化产业的
6、又一个优良的文化产业孵化器，不仅对于弘扬江南士族文化、民间文化起到助推作用，还能催生更多更新的文化业态，拓展和延长文化产业链条，拉动产业园向规模化、专业化方向发展，实现创意成果工业产品商品的转化，迅速形成规模性产业，形成以文化创意为主的产业链，产生带动与聚集效应。3、景观设计“江南七十二坊”街巷景观力图成为最顶级的街区景观文化组群，刷新世界级知名街区景观的新名录，创造属于“江南七十二坊”也属于全世界人民心目中共同的“最美街巷”和对于城市景观最高的集体记忆。4、经济与社会效益分析（1）该项目本身可通过销售工艺品、旅游纪念品、提供演出会场和展销会场、销售文化创意产品等方式获取收益。（2）项目的良好
7、运作将会带动周边区域的开发与建设。（3）通过项目带动其相关产业的发展，如住宿、娱乐、文化创意产品、其他旅游景点等。项目的盈利方式主要为文化产品、创意产品及文化服务的销售收入，以年接待人次50万，人均消费300元，利润率20%计，年利润约3000万元。（二）南京19121、建筑结构及特点（1）外立面的形象与设计 围绕总统府的“南京1912”的设计风格也与总统府遗址建筑群总体风貌保持一致。浓郁特色的民国建筑，时尚的酒吧 ，通过对外立面的形象与设计相结合，都使“南京1912”的建筑风格有着别具一格的特色。 （2）建筑特点青灰色的墙体是南京1912最具特色的标志性建筑及色系；红色墙体是南京1912最原
8、始的建筑及色系，原滋原味，起到点睛之笔；无论尖形屋顶还是弧形的门窗，都有着中西文化的合璧；建筑物之间用透明玻璃廊桥相互连接，充分体现了历史与现代相结合的特点；玻璃、钢构、青灰砖及红砖都是南京1912的主要建筑材料。（3）外立面广告位（4）夜景灯光设计南京1912位置所处在南京总统府旁边，属于“静区”，晚上周边比较黑暗，灯光的作用就是指引人流。夜晚比较安静，要吸引人流，灯光的设计一定要闪耀和通透，并展现出建筑物夜晚的完美形态。2、外部空间环境的营造（1）外部景观（绿化）南京1912的外景绿化主要是以自然长成的大树和人工种植的灌木以及藤类植物作为陪衬，密度较高，自然景观和建筑景观融为一体，相互衬托
9、；现代社会的紧张的工作、快生活节奏，使人门更加向往空气清新、流水潺潺、植物青葱的大自然；现代都市的建筑与自然景观融为一体，营造一个完美、舒心、休闲的购物环境。建筑之间也用绿色植物牵连起来，形成一道风景线百年老树-时代与时俱进的标志道路两旁的灯柱上也爬满绿色植物(2)外部休闲空间（桌椅、路灯）为了突出和体现整个商业区的休闲气氛，南京1912 对于外部休闲空间的营造充分利用了桌椅和路灯的布置，满足人们在繁华都市也能寻求一种宁静舒适的环境，享受忙碌工作之后带来的安谧和轻松，夜晚的灯光设计有浪漫和温馨，也有激情。酒吧区-体现的是现代都市的激情休闲区-体现的是现代都市的浪漫餐饮区-体现的是现代都市的温馨
10、主动线的边侧都是供游人休息的座椅，放在临近大道的路边，也起到了引导路人进来的作用。繁华的都市中也有一处闹中取静的休息场所3、动线及分析从图上分析，整个商业体是“L”型，其动线成井字或着田字型双动线，主动线围绕整个建筑群外部，次动线围绕整个建筑群内部，简单明了。项目本身的体量和规模较小（其中幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房），没有复杂性可言。南京1912由17幢民国风格建筑及“共和”、“博爱”、“新世纪”、“太平”4个街心广场组成，占地3万多平方米的一期工程的建筑面积仅为2.3万平方米，其中5幢是原有的民国建筑，最高的只有三层楼，大多数建筑是两层楼甚至是平房。这
11、片青灰色与砖红色相间的建筑群（色系风格以青灰色为主），风格古朴精巧，错落有致地呈形环绕“总统府”，南京1912的建筑和外观设计充分体现了民国时期的特点，也结合了现代时尚元素。它是一个中西合璧、时尚互融、文化精彩的休闲消费场所，集餐饮、休闲、娱乐为一体的综合性时尚休闲街区。4、总结（1）优势a.特色鲜明。借助总统府景点和自身民国风情概念，形成独特商业风格。b.定位高档。以酒吧、餐饮和娱乐为典型业态的高尚商业区。c.连锁效应。1912的品牌概念突出，在无锡和扬州均有项目，可扩大品牌影响力。（2）劣势a.高租金与经营收益的背离从2004年年底开街至今，共有68个商家先后进入1912，现在正常营业的仅
12、40家左右，约有20余家商铺已转让或倒闭，占总量30%。南京1912租金高昂，为周边同类商铺租金的2-4倍，使商圈商铺经营成本较高。一方面由于租金成本较高；另一方面由于商圈位置略显偏僻，未能与新街口有效衔接；再者商圈缺乏地铁等交通工具有力支持，以及缺少足够消费客群基础，再加上商家自身经营问题。导致该商圈商家整体经营状况不甚理想，转让和调整的现象频繁发生。b.业态配比结构的不断重组当前，酒吧是南京1912的主力业态，比重达50%左右。该业态配比直接导致的是项目的夜生活氛围浓厚，而白天则较为冷清。按照规划，未来业态配比酒吧占40%，餐饮、休闲娱乐各占30%。旨在与增加白天的消费人群，盘活人气。该配
13、比使得业态较为平衡，便于稳定项目的消费群，也利于项目的长远发展。c. 周边商务氛围较淡,项目面对的中高端消费群基础薄弱。（3）借鉴优势独具特色的建筑形态，舒适的休闲环境。（三）上海新天地1、规划定位新天地以中西合璧、新旧结合的海派文化为基调，将上海特有的传统石库门旧里弄与充满现代感的新建筑群融为一体，创建为既具传统风貌，又具现代化功能设施的大都会商业旅游景点。与豫园明清建筑群、外滩金融建筑群、南京路百货公司建筑群等交相辉映，同为上海的都市旅游景观。上海新天地别具特色的建筑风格获得广泛的赞赏，更荣获“2001年中国年度新锐榜建筑奖”。独特的石库门建筑，浓郁的文化氛围，每天都吸引着众多游客。便利的
14、交通条件，多元化的服务范围，同样吸引着大批的商务客户。新天地如今已成为时尚的代名词：她不仅是个休闲娱乐的社交场所，同时，还是各大商家推广新产品、召开新闻发布会、宴请宾客及娱乐表演的极佳选择。上海新天地目前已经成为一个具有国际知名度的聚会场所，并被纳入上海旅游景点清单中，还成为中国房地产区域改造的经典案例。通过提升土地品质从而带动整个地区的房地产开发。（1）新天地现在的经营定位是在开发过程中，在开发的不同阶段，逐渐深化而最终确定的，这一深化的过程经历了三个阶段： a.第一阶段：综合性时尚场所第一阶段由于认识上的局限性，主要强调综合性，目标是做成上海第一个将餐饮、娱乐、购物和旅游、文化等等全部集中
15、在一起的综合性场所。这一目标的参照物是衡山路，衡山路以特色著称，但是由很多不同的个体组成，没有一个整体的投资者和管理者。对比之下，投资商瑞安集团认为新天地应该有一个明确的吸引力。这一阶段定位较浅，还没能深刻挖掘利用石库门的历史价值，但至少明确了一个大方向，即做一个综合性的商业场所。b.第二阶段：都市旅游景点瑞安的出发点是做综合性的商业场所，后渐渐明确为做“SHOPPING MALL”,要把新天地打造成一个平面的MALL。但是SHOPPING MALL不同SHOPPING CENTER，不但要求综合，更要求有明确的主题定位和独特的魅力。石库门与生俱来的独特魅力，自然就为项目锁定了一个理所当然的主题，“都市旅游”。瑞安设想使上海新天地成为上海市中心具有历史文化特色的都市旅游景点，希望来到上海的人，一定要来看看上海新天地，将上海新天地建成来上海必到之地。c.第三阶段：顺应潮流与国际接轨上海不仅仅是中国的上海，将来更会是国际的上海。石库门的建筑本身也散发着一股西方的气质。这样的选址让新天地自诞生起就与国际紧密的联系着。到了定位的第三阶段，瑞安决定把新天地设计成为一个国际交流和聚会的地点，里面会有很多的活动，很多人在上海新天地聚会，比如二十几年见面的朋友可以在这个地方聚会。层层深化的定
