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1、 中国地产商域网金盛广场市场推广提案第一节：项目开发背景分析一、地块概况1、地块简介本地块位于柳州市东环路，总占地48亩，分与2个地块，属于柳州市新兴的高档居住区地块，临文昌路与东环路毗邻，地块方正地势北高南低临柳江、靠东环生态绿化带天然环境得天独厚。3、地块周边配套本地块周边的生活配套相对齐全，超市、菜市、公共交通车站配等生活配套设施齐全，居住的氛围比较浓厚，日后随着周边居住人口增多，生活配套日益完善，为本项目打造成柳州东部高尚住宅区形成了外部条件。4、人文环境尊贵与生俱来本项目地块周边紧密的分布着：东环小学、16中学、柳州二职校等优异教育人文环境，因此地块环境尊贵与生俱来，无疑“人文地利”
2、是本项目最大的优势。二、项目SWOT分析1、优势（STRENGTH）l 项目地块位置处于柳州东环新区，此区域房地产发展较为迅速，项目周边具有浓郁的开发环境，从而有效的避免了生地开发的不利态势。l 根据柳州城市规划及发展：柳州政府及相关政府职能部门规划搬迁到此，政府的核心带动力不言而喻，有充足的理由表明此将是未来柳州的中心城区。l 广西正松房开在柳州久负盛名，奠定了极好的口碑效应，给本项目的开发建立了口碑效应，使得客户易认可。l 项目地块方正，较有利于建筑布局，也符合柳州客户的规整的心理偏好。l 本项目三面临街的有利于商业布局，使得本项目商业价值得到有利的提升。2、劣势（WEAKESS）l 项目
3、目前周边的居住环境还待改善。l 高层电梯公寓的高公摊、通风与采光的问题，销售价格略高是制约客户成交障碍。3、威胁点（THREAT）l 后来开发的项目无论建筑面积、建筑特色、商业地产、建筑属性等都相仿照，无法避免产品的直接竞争，销售价格无法避免产生直接竞争，是对本项目构成的威胁。l 规划899户的建筑体量，给销售进度构成了直接的威胁，如要迅速销售无疑面对巨大的挑战。4、机会点（OPPPRTUNTIES）l 前期开发的项目给本项目提供了，较为真实、可信度较强的市场信息，本项目可根据市场发展的具体状况，创新产品。l 柳州房地产市场发展已逐渐成熟，特别是目前东环市场日渐成熟，以：华林君邸为代表奠定了东
4、环高品质居住的范畴，因此本项目避免了生地开发的成本过高及市场接受度低的慢热态势。l 本项目处于前期论证阶段，可根据市场客户的心理偏好打造出符合市场需求的产品。l 通过现代房地产开发、营销整合打造适销对路的产品。l 丰富本项目供应住宅的产品层次，扩大目标消费群体数量，以减少市场容量不足的风险，这将是本项目前期策划中最为重要的原则！具体来讲，就是在项目产品构成上不仅仅满足于开拓柳州本城区客户市场，必须将重心拓展县区购房市场，才能有效化解市场容量不足。l 利用专业公司前期介入，以全程营销理念、科学而严密的操作程序保证项目成功。l 项目的战略操作手段必须为崭新的操作体系，合理利用各种资源，最大程度吸引
5、眼球；在操作体系、产品体系中，应注入丰富的文化元素。l 由于竞争的加剧，项目在全方位建立竞争优势更为重要，在产品构建上、营销手段上注重整合效果，达成全方位竞争优势。l 在产品策划前期，不仅仅需要对当前市场情况进行仔细分析研究，考虑到项目的规模带来的长时间操作问题，对市场进化带有高度的前瞻性眼光更为重要！应充分估计各种不利情况，采取差异化、优胜化竞争策略，利用各种手段，造成我与竞争对手的区隔；在产品营造上，竭力使产品性价比领先于现有柳州场的同质产品，在性价比上达到最优。l 采取各种手段如：有针对性目标客户的公关活动，以此扩大开发公司及项目品牌影响度及美誉度；l 把握开盘时机，利用市场竞争较为平缓
6、的时刻进入市场；三、个案分析目前周边的房地产开发酝酿突破，逐步突现出高档项目品质的特征，从目前的市场特征及未来柳州发展的情况分析，本区域将会是最集中、最上档次、配套最为齐全的区域。阳光100城市广场发展商： 柳州阳光壹佰置业有限责任公司项目地址：柳州市桂中大道与文昌桥东交汇广告主题：让城市追逐梦想 让未来充满想象工程进度：24#楼现已基本封顶项目概括：项目总建筑面积为70万平方米综合建筑群。小区有40层与31层高层住宅各一栋和5栋19层、6栋28层底商住宅楼组成，配套五星级酒店、写字楼、商业步行街，现推出销售总户数：约356户。二期户型：户型面积（）比例（%）两房两厅737647.19三房两厅
7、8913042.31四房两厅16510.67点评：二期共推出约356套房子，其中以三房两厅和两房两厅为主打户型，分别占总户型的42.31%和47.19%。三房二厅二卫(110.79)分析：优势：大部分户型布局较合理，户型方正，空间利用充足，各房间均有窗户，采光通风性能好。设计超宽阳台，拥有较大空间享受景观，让人觉得视野开阔，采光性能也非常好。缺陷：部分主卧厕所是无窗户，不便浊气排泄；厕所的门口正对卧室床铺，从风水学来说不利人体健康。生活阳台、观景阳台，二位一体，无法体现观景阳台价值，且阳台进深太短，没有足够空间。项目配套：1、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等。2、交通配套：3
8、条公交线路：76路、12路、8路；为市中心与河东区的交通主干道。二条交通主干道：桂中大道、文昌西路。3、环境配套：周边环境显为雏型阶段以家具城为主，主要以项目内各类商场为主。4、小区配套：停车场、商场、广场等多元化的商务配套销售评价：2007年5月12日推二期，住宅起步价3000元/，销售均价3700元/。项目评价：优势：1、项目为全国十大房地产公司阳光壹佰置业有限责任公司在柳开发的新楼盘，品质、口碑良好，销售小姐在介绍该项目时向客户注入了这个理念，增加了意向客户对开发商的信心。2、项目位为文昌路西，位于市中心地段交汇核心地带，同时地处心行政中心对面，发展空间急剧潜力。3、小区内配套完善，规划
9、广场、酒店、写字楼、商业街、公寓浑然一体。4、拥有为数不多的柳江景观优势。劣势：1、价格较同路段的在售项目略高，在一期销售价格略高，起步价格达4200元/。2、多数楼宇为一梯十户，景观、通风、彩光效果差。居上V8层发展商: 柳州市居上房地产开发有限责任公司项目代理: 荣庆诚意项目地址: 东环大道与文昌西路交汇广告主题：高端住宅顶尖地位 尊贵为生活加冕 工程进度: 2#楼建到3层项目概括：项目占20亩，总建筑面积5万平方米，项目共3栋高层住宅，分别为28F、18F、15F。一期推2#、3#楼，共106套。项目配套：1、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等。2、交通配套：公交线路：6
10、路、8路、23路；二条交通主干道：文昌西路、东环大道。3、环境配套：周边环境略微淡薄。4、小区配套：群楼商场。户型户型面积（）比例（%）三房两厅134-14050%四房两厅152-16050%点评：一期共推106套， 三房两厅、四房两厅为主推户型，各占总量的50%。二期即将推出公寓楼面积在35-70。经典户型分析(140):优点:此户型为长方形；户型设计南北两面彩光，不仅从视觉上让人感觉开阔，而且采光、通风效果较好好。采用错层设计，餐厅、厨房、生活阳台三位一体，便于使用。缺点：主卧室的洗手间是暗卫，不便于浊气排放。销售情况：一期共106套，最低价3000元/，最高价4000元/。销售均价350
11、0元/。优势：1、项目为居上好人家延续项目，客户积累、客户口碑较高。2、项目位于东环大道交汇路口。劣势：1、项目周边多为家具、餐饮为主。为项目商铺升值来一定的阻力。2、虽然得到周边大型项目（东郡、阳光100）的品质提升，但围绕在众多大型品牌项目周边，又以大户型为主，选择性单一、市场前景不容乐观。東郡发展商： 柳州电力房地产开发有限公司项目地址：柳州市东环大道107号项目概括： 项目占地面积约300亩，规划有：景观喷泉、网球场、大型会所，一期推出2栋26层与2栋16层高层住宅。户型户型面积（）比例（%）二房两厅8920.63%三房两厅120-14353.96%四房两厅139-14025.39%点
12、评：一期共推约250套， 三房两厅为主推户型，占总量的54%。户型分析：项目于2007年5月19日开盘、户型图预计于5月1日出。项目配套：1、教学配套：广西工学院、窑埠街小学、金嗓子足球学校等。2、交通配套：公交线路：6路、8路、23路；二条交通主干道：东环大道、文昌西路。3、小区配套：景观喷泉、网球场、大型会所、商场为主销售评价：2007年5月19日开盘，住宅销售价3500-4200元/，均价3700元/。项目评价：优势：1、项目以一梯三户、一梯四户为规划重心确保户型拥有多面彩光效果。2、在销售方面把会所概念引入销售中，把酒吧、茶庄、健身房引入销售中心，完美体现会所行销概念。劣势：1、项目为
13、电力房地产开发公司首例开发项目，在众多品牌、实力开发商包围中相形见拙。2、项目部分楼距较窄，最小间距为35米，最大间距为100米，对于高层项目，楼间距会导致部分（较低楼层）户型彩光、通风效果差。华林君邸发展商： 柳州市新景地产置业有限公司项目地址：柳州市东环大道107号广告主题：幸福在庭院中绽放工程进度：24#楼现已基本封顶项目概括：项目占地102亩，拥有15栋多层及小高层综合建筑群。现推出10#楼12层小高层与15#16#楼多层住宅，销售总户数约：168套小高层及78套多层住宅。户型：户型面积（）比例（%）三房两厅（多层）127-14331.72四房两厅（小高层）166-17934.14五房
14、两厅（小高层）165-17534.14点评：现推出约200套房子，其中以三房两厅和四房两厅为主打户型，分别占一半。四房二厅二卫(179)分析：优点：户型布局比较合理，动静分明，各房间均有一个以上窗户，采光通风性能好。设计错层、入室空中花园，拥有较大空间享受景观，让人觉得视野极其开阔，采光性能也非常好。缺点：户型浪费空间较大，走道过多，布局不够方正，户型菱角过多，部分空间无法利用到位。项目配套：1、教学配套：窑埠街小学、东环小学等、女子试验高中。2、交通配套：公交线路：6路； 3、环境配套：农业银行、华侨医院、东环菜市、东环医院。4、小区配套：停车场、沿街门面、会所等配套销售评价：一期销售均价3
15、800元/，多层住宅均价4000元/，小高层销售均价5700元/。项目评价：优势：1、项目为柳州知名高尚住宅小区，在前期销售取得较好成果，拥有良好品质、口碑，树立了高端品质形象，在一期销售拥有较多高端客户。2、保留原生林木，拥有柳州为数不动的树木品种及古树，拥有50%的绿地面积。3、项目采用半围合式布局，充分让每个住户享受绿化景观。劣势：1、价格较略高于同路段的在售项目，超出近1000元/的单价。2、销售面积大、售价高，导致客户面窄，致使开发周期长。从以上分析得出：金盛广场优势、机会胜于劣势部分，因此项目有成功的优势，但必须加快项目的整体运作速度，避免其他因素对项目所构成的威胁。第二节：项目定位
