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1、.wd.*市房地产开发工程可行性研究报告目 录1 总论1.1 工程案名及承办单位1.2 主要技术经济指标2 工程概况1.1 建设背景及概况1.2 建设场址选择1.3 对环境的影响3 立项的必要性2.1 建设的目的、意义2.2 推广应用技术与国内（国外）同类技术的比拟4 市场预测3.1 当地经济状况和住宅需求预测3.2 销售对象定位及住宅性能等级5 总体规划4.1 规划设计4.2 建筑设计4.3 市政根基设施条件6 物业管理 物业管理措施7 技术方案7.1 工程中采用的成套新技术（1）住宅构造体系承重构造体系围护构造体系隔断构造体系（2）建筑节能（3）厨卫体系（4）设备体系（5）管网体系（6）小
2、区现代化管理（7）居住区环境质量保障（8）建筑防水及饰面（9）建筑施工（10）资源优化配置、集成管理（11）住宅建设中关键新技术及新型住宅设计（12）其他类型住宅7.2 专项技术开发、关键技术的突破和预期成果水平7.3 新型住宅部品的应用和开发（1）重点产品的采用及理由（2）重点产品的标准化程度和配套供给情况7.4 国际合作与技术交流前景8 工程工程财务经济7.1 总投资估算7.2 资金筹措及方案7.3 经营本钱和收入7.4 利润及利润率、收益率9 综合评价8.1 对产业化技术推广应用的综合评价1 总 论1.1 工程案名及承办单位工程名称：*开发商：*房地产开发投资商：*国际投资1.2 主要技
3、术经济指标规划用地： 3.69ha=55.35亩建设用地： 3.37ha=50.55亩城市道路用地： 0.32ha=4.8亩居住用地： 3.05ha=45.8亩商业用地： 0.32ha=4.75亩规划建筑面积： 10.2万其中11层住宅： 2.38万 242户17层住宅： 1.2万 136户28层住宅： 5.62万 468户商业建筑： 9600配套公建： 4002 工程概况2.1 建设背景及概况2.1.1 政策背景尽管我国房地产市场化的进程很短，但在经济开展和居民居住要求不断提高的强大需求下，房地产经济得到了快速开展，同时房地产价格一度上涨也很快。国家针对不同时期房地产市场的情况曾屡次实行宏观
4、调控，2005年上半年，又出台了加强和调控、稳定住房价格的两个八项政策和措施。至目前，这一次的宏观调控措施已出现明显成效，房价上涨幅度开场放慢。由于房地产经济在国民经济开展中所起到的作用越来越大，而且与居民的切身利益有着密切的联系，所以房价问题受到了普遍的关注。房改以后，居民住房从实物分配方式转为货币化，加大了居民拥有住房的自由度，房屋需求快速增加。此后，国家着力引导的住房消费，作为新的经济增长点，促进了山东房地产业的开展，房地产开发投资占GDP的比重逐年增加，1990年全省房地产开发投资占GDP的比重只有0.61%，到2004年上升到了4.94%，房地产开发投资猛增，促进和满足了居民住房的要
5、求和标准，城市人口大量增加，使住房需求出现了前所未有的火爆。投资需求和消费需求两项驱动，使房地产价格水平发生了较大的变化。房地产价格水平提高显然来自于经济本身的复杂性，但供求矛盾依然是决定价格的主要因素，而且房地产需求的无限性和房地产供给的有限性，决定了房地产价格受需求变化的影响更大。从主要的方面观察，山东房地产价格水平上涨的成因来自以下几个方面：一是城市化进程加快。2004年山东城镇化率到达43.5%，比2000年扩大了5.3个百分点，新增城镇人口560万人，按当前平均居民水平测算，仅新增城镇人口需约建筑面积1.5亿平方米的住房，而同期山东商品住宅竣工面积只有0.75亿平方米，供求差距相差一
6、倍。而从城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关性看，山东城镇化率与各类房屋销售价格指数、土地交易价格指数呈高度正相关，与房屋租赁价格指数的相关性较低（见下表）。这也说明，山东城镇化的迅速开展对住房（包括新建商品房、二手房）、办公楼、商业用房、其它用房以及用地等各类房地产产品的需求增加，从而拉动价格的上升。数据还说明，现阶段人们更希望拥有自己的住房加之流动人口偏少的影响，房屋租赁市场需求缺乏，价格总水平低迷。表：2000-2004年山东城镇化率与各类房地产价格指数之间的相关系数指 标相关系数房屋销售价格总指数0.9725商品房销售价格指数0.9746#住宅销售价格指数0.9701写字楼价格指数0
7、.7679商业用房价格指数0.9079二手房价格指数0.9415房屋租赁价格指数0.1583土地交易价格指数0.78282.1.2区域市场概况2006年，是*市开展史上不平凡的一年，经济开展效益提升、速度加快、实力增强，社会繁荣进步、安全稳定，人民生活改善，呈现又好又快的开展态势，实现了“十一五”良好开局。国民经济平稳较快增长。完成地区生产总值1456.1亿元、增长16.4%。规模以上固定资产投资491.2亿元、增长17.6%。地方财政收入81.6亿元、增长23.3%。新农村建设扎实推进，农民收入大幅度提高，生活水平明显改善。全社会消费品零售总额499.6亿元、增长16.3%。市区城市居民人均
8、可支配收入 11995元，比上年增长11.7%。城市居民人均消费支出7125元，比上年增长5.34%。年末市区居民人均居住使用面积20.88平方米。2007上半年*市GDP预计增长率为16%，受公务员工资改革等政策的落实，全市城镇居民人均可支配收入增长17.3%，超过了GDP 增长幅度。GDP增长与城乡居民收入增长对照表年份GDP增长城镇居民人均可支配收入增长农村居民人均纯收入增长07年上半年16%（预计）17.3%15.1%06年16.4%11.5%11.2%05年17.3%12.3%13.2%04年17.2%14.8%14.8%03年16.7%15.0%6.9%02年14%14.1%5.3
9、%房地产开发建设保持安康、快速、持续开展，全市开发建设始终坚持可持续开展战略，贯彻节约用地、节约能源和综合利用资源的开发建设方针，建设管理和商品房开发的功能质量、环境质量一直处于山东省较高水平。2006年市中区房地产开发面积总量101.77万平方米，比上年增长10.6%，其中新开工面积 41.34万平方米，增长20.4%。房屋竣工面积53.17万平方米。商品房屋销售面积37.15万平方米，商品房屋销售额8.02亿元。2007年上半年房地产开发平稳开展。1-5月，房地产开发投资完成19.4亿元，增长5.8%；其中商品房建设投资9.4亿元，下降3.2%；土地开发投资额2.15亿元，下降45.3%；
10、房屋施工面积611.3万平方米，增长9.9%；竣工面积65.7万平方米，下降7.1；房屋销售面积57.2万平方米。销售主要集中于住宅，共销售住宅54.1万平方米，占全部销售面积的94.6%。2007年，*市调整、实施城市开展规划，拉开城市建设布局框架，提升承载能力和品位形象。依据“孔孟之乡、运河之都、水城风貌、生态宜居城市”新一轮开展定位，以中心城区建设为突破口，强力推进“东拓、西跨、南联、北延”，力争城市规划建设多出亮点、上新水平。对于我们整合利用城市资源、实现又好又快开展，提供了十分难得的机遇。为进一步开展城市建设，改变局部欠改造地段脏、乱、差的社区面貌，市中区把城市区域内的“城中村”改造
11、工作作为今年的城建工作重点，力求尽快改变“城中村”群众生活环境质量、推动城市协调开展，今年务求实现大的突破和进展。按照“改出一片新民居、改出一批新产业、改出一片新景观”的总体要求，整体谋划，综合开发，年内要有10个以上片区正式进入实施阶段。加快建设新型社区。以建设“居民自治、管理有序、服务完善、治安良好、环境优美、文明祥和”的和谐社区为目标，全面推进新型社区建设。深入开展“星级社区”创立活动，年内30以上的社区要到达星级标准。推动绿色社区、绿色校园建设，积极建设资源节约型、环境友好型社会，促进生态城区建设。“*”的建设基地正是处于上述急待改造的区域内。由于社区内建筑年久失修，配套设施落后，已远
12、远不能满足居民现代化生活和工作的需要，尽快改造的呼声强烈。2.2 建设场址选择 “*”建设用地位于*市城区东南部，市中区*街道东发社区，与市中区经济开发区比邻，火炬路和*路两条城市交通主干道从这里贯穿而过，区位优越，交通便捷。开发区已建成区面积3平方公里，分为南北两区，区内坚持高起点规划、高标准建设、高水平管理。实施了供水、排水、电力、通讯、煤气、热力等工程，根基设施已到达“七通一平”。 2.3 对环境的影响“*”定位为安康、节约、现代化高尚生活社区，工程严格按照建设部住宅性能认定标准进展投资建设。她的建设，将彻底改变目前脏、乱、差的局面3 立项的必要性3.1 建设的目的、意义及产业现代化目标
13、3.1.1建设的目的“*”规划总用地3.69公顷，总建筑面积约10.2万、绿地率38.5%。工程的立意是“安康、舒适、节约”。工程规划、建筑由国际著名设计公司担纲设计。高舒适度的居住功能、生态化的环境景观设计、人性化的建筑布局和人车分流道路系统，使工程建成后成为*市一道宏伟亮丽的风景线。充分表达了工程开发与城市建设的协调性、一致性。工程的建设坚持以为人本的原则，树立全面、协调、可持续开展观，积极采用当地新型墙改节能材料和相关成套技术，到达节地、节能、节水和节材的目的。工程建筑设计、景观绿化及设施配置均考虑市场消费者需求，通过住宅性能认定，提高住宅整体产品质量，为社会奉献精品小区。工程的建设，可
14、以实现品牌效应，提升企业社会形象，实现经济效益、环境效益和社会效益的统一。3.1.2建设的意义开发建设该工程对旧城改造，绿化、美化*市城区环境和满足人们日益增长的居住要求，缓解市区住房压力，有着极为重要的意义。把“*”工程建成节能型建筑，科学使用成套新技术，带动*市住宅建设真正实现低投入、高产出，低消耗、少排放，高质量、长寿命，适应经济和社会开展的需要。不仅要有较好的经济效益，也有较好的环境效益和社会效益。“*”工程保证到达AA标准，争取接近或到达AAA标准采用的墙体节能技术，与*市丰富的地方资源相结合，广泛使用当地煤矸石多孔烧结砖，彻底淘汰粘土砖的使用，同时通过外墙及门窗保温技术可实现建筑节能要求，到达国家提倡的技术要求。工程的实施可以推进当地住宅建设相关产业的开展。大大提高集中太阳能热水系统、中空玻璃、新材料管线、多孔烧结砖、厨卫电器等部品的应用，这些部品涉及的门类都是山东省住宅建设配套部品的强势产业，大规模的应用必将推动这些住宅部品质量提高和更新换代，促进产业的开展。“*”工程的实施结合地方实际情况，采用墙体节能保温、太阳能集中供热和地板辐射采暖等先进适用的成套技术，实现加快住宅技术、部品的更新换代。结合*实际情况积极采用符合国家标准的节能、节材、节水的新型材料
