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1、物业设备设施年度保养工作计划表一、供配电1. 专变变压器1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查接线、 接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘2）检查接地线、绝缘瓷瓶、接线端、散热风扇、驱潮灯、温度 显示仪、自动装置是否正常，3）测量接地电阻，摇测高、低压侧相与相、相与地的绝缘电阻 并记录存档，4）清扫地面，检查标识、门锁，房间温度确保不超过35C。5）视运行情况调整档位和优化运行.保养时间：6月、12月的1-5号执行人：供电局/维修组配合跟进2. 专变高低压房1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，检查各开关 接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，2）对烧蚀触
2、头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，3）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；4）检查浪涌装置、直流屏、接地线、散热风扇、驱潮灯、指示 灯、仪表、继电保护装置、电容器等是否正常，5）检查各抽屉柜是否灵活，6）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录。7 ）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35C，8）现场电路图、上墙资料完好。保养时间：6月、12月的1-5号执行人：供电局/维修组配合跟进3 .发电机1 ）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，除尘，检查 各开关接线接头是否过热并进行紧固，2）每年一次对真空断路器、接触器进行拆件维护；3）检查接地线，摇测相与相、相
3、与地的绝缘电阻并记录，4）检查蓄电池电压和电液比重，5）检查皮带的张紧程度，6）清洗机油泵及滤网、空气滤清器、机油和燃油滤清器、涡轮 增压器的机油滤清器及进油管，7）定期更换机油和冷却水（详细查看说明书），8）检查柴油箱、输油管有无渗漏，9 ）检查接地线有无松脱，10 ）检查运水烟箱运转是否正常，11）模拟断电测试自动起机及来电自动停机，12）所有选择开关打至自动状态，13）清扫地面，检查标识、门锁，14）现场电路图、上墙资料完好。保养时间：1、4、7、10月的10-13号执行人：专业维保公司/维修组配合跟进4. 层间配电房1）保养前需停电、验电、挂接地线、悬挂标示牌和挂接地线，2）检查各开关
4、接线、接头、母排节点是否过热变色并进行紧固，除尘，3 ）对烧蚀触头用金相纱纸进行打磨，并用97%酒精进行清洗，4）每年一次对接触器进行拆件维护；5）检查浪涌装置、接地线、指示灯、零序检测装置等是否正常，6 ）清扫地面，检查标识、门锁，温度确保不超过35C。7）测量接地电阻，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，8）现场电路图完好。保养时间：1、4、7、10月的14-25号执行人：维修组5. 风柜、水泵配电柜（包括AHU、PAU、排风、车场送排风、消防送排风、生活水泵、消防水泵、冷冻冷却水泵、集水井）1）保养前需停电、验电、挂接地线，除尘，2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，3）检查接地线，摇
5、测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4）清扫地面，检查仪表、指示灯、按钮开关、标识、门锁。5）对变频器进行除尘紧固接线，6）每年一次对接触器进行拆件维护；7）现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的1-10号执行人：维修组6. 南广场喷泉配电控制系统1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2 ）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4）检查标识，定期重调电脑参数，确保运作正常，5）每年一次对接触器进行拆件检查，6）现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的11-20号执行人：维修组7 .公共配电箱1）保养前需停电、验电、悬挂
6、标示牌和挂接地线，2）检查开关接线接头是否过热并进行紧固，除尘，3）检查接地线，摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4 ）检查标识、门锁，5）每年一次对接触器、变频器进行拆件检查，6）现场电路图完好。保养时间：3、6、9、12月的11-20号执行人：维修组二、供水8. 生活用水水池1）排清池内存水用药水进行清洗和消毒，2）确保清洗质量，并出具符合国标的水质检验报告。保养时间：1、4、7、10月执行人：专业维保公司/维修组配合跟进9. 南广场喷泉1 ）检查水泵喷头有无堵塞、机械配件有无磨损，2）停电检查电机相间、相对地绝缘并记录数据，各参数是否正 常，3）每半年对电机轴承、传动轴承加润滑油，拧紧
7、电机固定螺丝， 接地线牢固，4.定期测试，保证功能正常。保养时间：1、4、7、10月的25-30号执行人：维修组10. 生活消防水泵房1）保养前需停电、验电、悬挂标示牌和挂接地线，2）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，4 ）拧紧电机固定螺丝，5）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常， 地面卫生打扫，6）现场电路图完好，温度确保不超过35C,7）每月至少一次对消防泵、喷淋泵起动运行，运行时需打开泄 压阀，并密切留意压力表。8 ）检查标识是否完好清晰，9）检查缓闭式液位控制器是否正常。保养时间：1、4、7、10月的25-30号执行人：维修组11.市政给水管1 ）检查各阀门驳接法兰是
8、否渗漏，2）阀门、压力表是否正常，每季度对阀门螺杆加润滑油，3 ）每二年除锈刷漆翻新。4 ）清洗Y隔。保养时间：1、4、7、10月的30号执行人：维修组12.各层给水管1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，压力表、水表是否正常;2）检查标识是否完好清晰，每季度对阀门螺杆加润滑油；3）每二年除锈刷漆翻新（不锈钢除外）。4）清洗Y隔。保养时间：2、5、8、11月的1-5号执行人：维修组三、排水13. 隔油池1）每日清理隔渣油脂等残留物，2 ）每月至少一次全面清理隔油池，3）每日至少二次投放药物，4）.废水主排放口检测水样并提交化验报告，5）各隔油系统维护。执行人：专业维保公司/维修组配合跟进14. 污粪
9、池（井）1）每半年彻底清理抽排一次，2）确保不满溢、不板结、不堵塞。保养时间：1、7月执行人：专业维保公司/维修组配合跟进15.污水、雨水、粪管1）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，卡箍是否松脱，2）检查标识是否清晰，3）每二年除锈刷漆翻新（不锈钢、PVC管除外），4 ）定期检查雨水、污水井、天台和首层路面水沟、地漏口是否 积水，面盖是否完好，并定期清除杂物和污泥（遇雨水季节需增加巡 检次数）。保养时间：2、5、8、11月的6-10号执行人：维修组16.集水井1 ）定期检查是否积水，并定期清除杂物和污泥、沙石，（遇雨 水季节需增加巡检次数），2）检查液位浮子、手自动状态是否正常，3）检查连接管有无松
10、动，标识是否清晰，4）每半年将止回阀解体维修。保养时间：2、5、8、11月的11-15号执行人：维修组、清洁部四、空调17.空调主机1）定期表面除尘，2）检查保温层有无翻松，3.主机机体上各驳接口有无渗漏油、 水，4）检查开关接线接头是否过热并紧固，5 ）检查接地线是否牢固，6）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，7）检查各参数是否在允许范围内，8）每年对主机冷凝器进行通炮，每二年至少对蒸发器进行一次 通炮，（当小温差大于3时需进行通炮）。执行人：专业空调公司/维修组配合跟进18.冷冻泵1）定期表面除尘，2）检查保温层有无翻松，3.）检查开关接线接头是否过热并紧固，4 ）检查接地线是否牢固
11、，5）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，6）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为 额定值内，电压为额定值的 5%。8 ）拧紧电机固定螺丝，9）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，10 ）配电柜现场电路图完好，11 ）检查标识是否清晰，12 ）每年一次更换水系统。13 ）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间：3、6、9、12月的21-25号执行人：维修组19.冷却泵1 ）定期表面除尘，2）检查开关接线接头是否过热并紧固，3）检查接地线是否牢固，4）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，5）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，7）拧紧电机固定螺丝
12、，8）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表是否正常，9）检查标识是否完好清晰，10）配电柜现场电路图完好。11）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：维修组20.冷却塔1）定期检查电机开关接线接头是否过热，2）检查接地线是否牢固，3）停电摇测相与相、相与地的绝缘电阻并记录，4）检查各参数（运行电流、电压）是否在允许范围内，电流为 额定值内，电压为额定值的 5%。6 ）拧紧电机固定螺丝，7 ）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，传感器、压力表、浮球阀是 否正常，8 ）每周一次吸泥并进行水处理，9 ）每半月检查电机皮带（必要时调整），10）每月至少一次清洗冷
13、却塔和填料，11）每季对风轮除尘，12）每年一次更换水系统，13）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。14）检查标识是否完好清晰。15）清洗Y隔，每二年除锈刷漆翻新。执行人：专业空调冷却水维保公司/维修组配合跟进21.盘管风机1）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，3）拧紧电机固定螺丝，4 ）检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，5）冷凝排水管和风管保温层有无翻松，6）排水是否顺畅，7）每月疏通排水管和清洗风滤网，8）每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，9）每年更换风滤网（必要时提前更换），10）地面卫生打扫，11）检查标识是否完好清晰。保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：专业
14、空调维保公司/维修组配合跟进22. AHU、送（新）风、排风机1）摇测电机相间、相对地绝缘并记录数据，3 ）每月检查电机皮带张紧度（从静止位置能压下2cm为正确），4）拧紧电机固定螺丝，5）检查各水、风阀门、驳接法兰是否渗漏、异常，6）保温层有无翻松，传感器、压力表是否正常，冷凝排水是否 顺畅，7）每月清洗风滤网，8）每季用0.6-0.8MPa水压冲洗翅片，9）每半年对风阀的转动部分加注润滑油，10）每年更换风滤网，保养时间：3、6、9、12月的25-30号执行人：专业空调维保公司/维修组配合跟进五、消防23.主机1）停电除尘，2）检查内部线路，紧固接线，3）定期检查主机各功能是否正常（每季度至少一次进行联动试验）保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组24.水管1 ）每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2）检查各阀门驳接法兰是否渗漏，3）压力表、水表、标识是否正常。保养时间：2、5、8、11月执行人：专业消防公司、安管部、维修组25.消火栓1）每二年对金属部分进行除锈刷漆翻新（不锈钢除外），2）检查各阀门驳接法兰是否渗漏。3）配套设施是否完好，标识是否清澈。
