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1、第一部分 报告概要一、调研阐明（一）市场研究的背景与目的：1、市场调研的背景：随着都市化进程的不断加快，株洲市房地产市场已逐渐形成；目前尚处在初级发展阶段向中级过渡，高、中、低档项目具有。株洲银基房地产有限公司拟在中心广场原市政府旧址开发一房地产项目。目前株洲银基房地产有限公司已全面展开株洲市房地产市场调研工作，并进入到运营状态。2、市场调研的目的：旨在通过对株洲市房地产及本项目的市场基本状况进行市场调查研究，以便加深我们对总体市场的结识，同步也便于公司高层决策者在进行具体的项目规划、开发运作时，有效地对株洲房地产市场的供应与需求状况、目的消费群体的生活方式和需求特点、市场容量与发展空间、市场
2、发展趋势等作出宏观的掌控与精确的判断，从而有助于对拟开发的项目从开发规模、档次、进度、市场目的定位到营销方略、价格方略、成本构成、宣传推广手段等方面及时进行决策，并对此后的有关工作予以倾向性指引。（二）市场调研的措施与方式 1、市场调研措施：A、访问法B、观测法C、随机抽样D、逻辑推导2、资料的收集方式：A、网上信息收集、资料汇编整顿B、记录局、房地产等单位数据与信息检索、收集C、现场采盘（调查）D、同行等业内人士访谈E、生活圈内目的消费者访谈（三）市场研究的方向与内容：本次市场调研的方向与内容重要是湖南省、株洲市基本综合状况；长株潭都市群远景发展规划；株洲市区域经济环境分析；湖南省与株洲房地
3、产市场的发展状态与趋势方面所体现出的重要征象，株洲市房地产市场供应与需求分析、土地开发状况以及分物业市场分析等。具体内容，详见此后章节。（四）本次市场调研时限： 3月1日3月18日二、征询报告结论精要1、株洲全市土地总面积11272平方公里，市区面积542平方公里，建成区面积69平方公里；总人口369.40万人，其中市区人口77.22万人。，全市实现国内生产总值383.1亿元，人均GDP达1270美元。2、株洲市近年来财政收入平稳上升，自起，随着都市化进程的不断加快，财政支出开始不小于收入。3、株洲市全年完毕GDP383.1亿元，同比增长11.1%，增速同比上年加快0.3个百分点，比全省平均水
4、平高出1.5个百分点。株洲市全市人均GDP达到10500元，比上年增长856元，突破万元大关，按汇率折算达1270美元。4、株洲市都市居民人均可支配收入为8786元，同比增长10.7%；都市居民人均消费性支出6760元，同比增长8.1%。农民人均纯收入为3029元，同比增长5.6%；农民人均生活消费支出为2331元，增长14.2%。年末全市城乡居民人均储蓄存款6515元，比上年增长1131元。5、湖南省房地产市场仍然蕴藏着巨大的发展潜力。6、株洲房地产总量扩张强势十分明显7、株洲房地产开发建设整体水平提高9、商业地产投资掀起高潮10、株洲房地产业的持续向好和消费者购房热情的迅速释放、良好发展空
5、间引来大资本以及政策与环境因素等是株洲房地产市场迅速增长的深层因素11、开发存在短期行为、负债经营风险存在、土地经营不够规范、开发经营矛盾显现是株洲市目前房地产开发存在的重要问题12、株洲房地产完毕开发土地面积凸显迅速增长之势。13、开发建设和居民购房积极性在株洲并驾齐驱并空前高涨。14、商品房的有效需求保持了较高的增幅，市场供、求两旺。15、目前株洲市在建、在售的住宅楼盘开发面积约为153.63万平方米，约计21个楼盘，平均起价约为1279元/平方米，均价在1400元/平方米左右，其均价和起价有上涨现象，且幅度较大。16、别墅项目在区位分布上，大部分别墅分布在郊区；在项目设计上，多为独立别墅
6、、联排别墅、花园洋房或小高层高档住房组合成的综合性社区，纯别墅项目较少，且建筑密度大。17、目前株洲市在建、在售的商住楼面积约为540976，户型面积在110250之间，平均起价约为1534元/平方米，平均均价约为1695元/平方米。其重要特点：高容积率、低绿率；户型设计偏向于居住；停车位数量少、缺少商务配套。大部分项目对目的客户群不明确，市场局面混乱，在营销推广中目的诉求不明确。18、目前株洲市的专业写字楼很少，仅有新一佳保利大厦较为专业，从其销售状况来看较受投资者的青睐；保利大厦写字楼部分基本售完，其均价约为3060元左右。在此后，株洲写字楼市场将会迎来一种较好的发展机遇。19、预测株洲市
7、房地产开发投资仍有较强的后劲，但增幅比上年有所减缓，估计可到三到四成左右。第二部分 株洲市自然与人文背景综述一、株洲概况株洲，古称建宁，位于湖南省东部，湘江中游，东经12057-11407,北纬2603-2801,是湖南省长、株、潭金三角的重要一极。现辖炎陵县、茶陵县、攸县、醴陵市、株洲县和荷塘区、芦淞区、石峰区及河西高新技术产业开发区。总面积11272平方公里，人口369万。 株洲市历史悠久。中华民族的始祖炎帝神农氏，曾在这里教民耕种，遍尝百草, 后葬于“茶乡之尾”(今酃县塘田乡)。三国时吴在此设立建宁县，后历经沧桑， 几度变迁。建市前夕为湘潭县辖一种仅几千人口、几十万元工业总产值的小镇。1
8、951年成立专辖县级市，1956年升为省辖地级市，1983年实行市管县体制，由单辖株洲县扩大辖醴陵市、攸县、茶陵县、炎陵县(原酃县)。 株洲市有着光荣的革命老式。老一辈无产阶级革命家毛泽东、朱德、李立三、谭震林等曾在这里从事过革命实践活动。炎陵县、茶陵县为湘赣革命根据地的重要构成部分。 株洲市地处湖南省中东部，是中国南方重要的交通枢纽，具有铁、公、水、空综合运送能力。京广、浙赣、湘黔3大铁路干线在此交汇。株洲火车站为全国10 大客运站和7大零担货品中转站之一。 株洲北站是江南最大的路网性编组站。株洲市已成为中国江南最大的铁路枢纽。公路四通八达，106、320国道及连接湘赣闽3 省的三南公路穿境
9、而过。 株洲市是中华人民共和国成立后迅速崛起的工业新城。50年代，国家安排的重点建设项目，株洲市就有5项。 目前全市共有独立核算工业公司1700 家， 其中大中型公司56家，有6家大型公司跻身于全国500家大型公司行列。在中共湖南省委、 省政府的对的领导下， 株洲市人民通过40近年的艰苦创业，株洲市已逐渐建设成为江南内陆腹地的高效农业基地，商品集散基地，高新技术产业基地和交通信息中心。二、各区人口及面积（人口密度）1、截止底，株洲市总人口369.40万人，人口密度327人/每平方公里，其中男性190.13万人，女性179.27万人；非农业人口98.05万人，农业人口271.35万人，人口自然增
10、长率为5.22。全市土地总面积11272平方公里，其中城区面积542平方公里。具体分布如下：人口状况与面积地 区 年 末总户数（户）年 末总人口（人）总人口中总人口中土地面积（平方公里）人口密度（人/平方公里）男（人）女（人）全市102077236939111901311179268011272327市辖区2326507722083981683740405421425荷塘区643402210521148941061581591390石峰区749862489421305841183581611546芦凇区59812193202985609464266.72897天元区33512109012541
11、3054882150727株洲县1210514372832267032105801381317攸县2056527502813856593646222664282茶陵县1466865620602882232738372500225炎陵县509451767139032986384203087醴陵市2637889954465122294832172157446（数据来源：株洲记录年鉴）2、近三年人口自然增长率约为4.89，人口死亡率约为5.28，不小于人口自然增长率。由此可以看出，在此后几年内，人口不会浮现大幅增长，人口增长将浮现一种平稳的增长趋势。（数据来源：长沙记录年鉴）三、株洲市总体规划株洲市
12、都市总体规划（-）将都市功能定位于南方重要交通枢纽、高新技术产业为先导的新型工业基地、中南地区重要的商贸和现代物流中心、炎帝历史文化纪念地的都市总体规划，分别对市域城乡和中心城区进行了规划。在市域城乡发展规划中，分别从经济区划分、行政区划调节、基本设施规划、环保及生态建设规划等11个方面做出具体规划。到，实现对既有城乡体系格局的初步调节；到，城乡体系空间构造初步形成网络状构造，攸县撤县改市，成为市域次中心都市；，形成完整的市域城乡体系。市域都市化水平达到42%，达到50%，达到60%。中心城区从都市建设用地、综合交通、绿地系统、排水工程、供电工程等多方面做出总体或专业规划。此规划通过近期加强都
13、市基本设施建设；新区建设重点向河西发展，完善天台高科园建设，启动栗雨高科园开发及中心区公共设施项目建设；河东重点发展枫溪生态城、田心高科园等。对芦淞市场群、南岳岭片区等旧城和社区实行整体渐进的更新，搬迁或改造污染严重及对都市安全构成威胁的工厂、仓库等设施；加快市区物流中心配套设施的建设等，逐渐提高都市的综合服务功能，为株洲建立现代化物流产业打好基本。四、长株潭都市群远景发展规划（一）长株潭现状简介1、构成：长株潭地区地处湘江下游，涉及3个地级市、4个县级市， 8个县，162个建制镇，362个集镇。长沙、株洲与湘潭三市市区毗邻的，以三市市区为中心、南北长90公里，东西宽50公里的范畴，是人口和产
14、业体系的重心，构成了长株潭都市群的核心区。2、位置：东与江西为邻，西与益阳、娄底相连，北与岳阳接壤，南与衡阳、郴州交界。3、面积：三市土地总面积28106平方公里，占全省的13.27%。4、人口：总人口1249.66万人，占全省的18.85%；三市市镇非农业人口为535.14万人，占全省市镇非农业人口总数的25.23%，城乡化水平为41.62%，远高于全省同期城乡化水平32%，与全国同期平均水平相比，也高出5.82个百分点。（二）长株潭都市群发展目的长株潭都市群发展目的，是适应经济全球化、区域经济一体化的潮流，构筑基本设施一体化、产业一体化、市场一体化、城乡一体化的总体格局，建成有一流环境品质
15、和现代化都市运转效率，具有集聚容纳跨国公司和国家首脑机构能力的都市连绵区。远景长株潭都市群将逐渐发展成为国内中西部地区重要都市连绵区，并形成空间布局合理、功能分区明确、人居环境优美、人地关系协调的特大网状都市空间构造。三市主城区及中间地带共同构成都市连绵区的核心区，核心区面积约4500平方公里，其空间布局构造为以湘江和现京珠高速公路为主轴的带状组团式构造。估计到，长沙市区的人口总数达到350万人，土地面积为350km2；株洲的都市人口为100万人，土地面积为100km2；湘潭的人口为90万人，土地面积为90km2。到长株潭的人口总数达到450-470万人。（三）长株潭都市群与市域城乡体系规划长株潭都市群涉及3个地级市、4个县级市、8个县、162个建制镇。三市土地总面积28106平方公里，占全省的133；三市国内生产总值1428.45亿元，增长11.7%，高出全省2.7个百分点，三市国内
