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1、西财会计培训中心 2012中级会计讲义 68000116 第四章 投资性房地产本章属于我国企业会计准则中增加的内容。近三年考试均考查了客观题。本章主要内容：第一节 投资性房地产的定义、特征及范围第二节 投资性房地产的确认和初始计量第三节 投资性房地产的后续计量（重难点）第四节 投资性房地产的转换和处置（重难点）第一节投资性房地产的定义、特征及范围一、投资性房地产的定义和内容（一）定义和特征1.投资性房地产，是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。2.特征：（1）属于企业的经营活动因此通过其他业务收入、其他业务成本核算；（2）其用途、状态、目的与作为固定资产、无形资产核算的房地产不一
2、样；（3）能够单独计量和出售。（二）范围投资性房地产主要包括：1.已出租的土地使用权已出租的土地使用权，是指企业通过出让或转让方式取得，并以经营租赁方式出租的土地使用权。企业计划用于出租但尚未出租的土地使用权，不属于此类。2.已出租的建筑物已出租的建筑物，是指企业拥有产权并以经营租赁方式出租的房屋等建筑物。企业计划用于出租但尚未出租的建筑物，不属于此类。3.持有并准备增值后转让的土地使用权这类投资性房地产比较特殊，是由管理者的持有意图决定的。注意区分如下特殊项目是否属于投资性房地产：1.企业出租给本企业职工居住的宿舍（不属于投资性房地产）2.暂时闲置的投资性房地产，企业的意图是继续用于对外出租
3、（属于投资性房地产）3.按照国家有关规定认定的闲置土地（不属于投资性房地产）。4.作为存货的房地产（不属于投资性房地产）5.企业将建筑物出租，按租赁协议向承租人提供的相关辅助服务在整个协议中不重大的，应当将该建筑物确认为投资性房地产。6.母公司经营租赁方式出租给子公司的房地产,属于投资性房地产,但是在编制合并报表时,作为集团自用房地产.7.一项房地产,部分出租或用于增值,如果能够单独计量和出售,可以分开确认为自用房地产和投资性房地产.8.企业拥有并自行经营的旅馆饭店等,不属于投资性房地产,但将其部分或者全部出租,且可以分开计量和出售的,可以将出租部分确认为投资性房地产.【例题1多选题】下列各项
4、中，属于投资性房地产的有（）。A.已出租的建筑物B.待出租的建筑物C.已出租的土地使用权D.以经营租赁方式租入后再转租的建筑物【答案】AC【解析】投资性房地产包括：（1）已出租的土地使用权；（2）持有并准备增值后转让的土地使用权；（3）已出租的建筑物。选项B，尚未出租，不正确；选项D，不属于企业自己持有的资产，不正确。【例题2多选题】下列各项中，不属于投资性房地产的有（）。A.房地产企业开发的准备出售的房屋B.房地产企业开发的已出租的房屋C.企业持有的准备建造房屋的土地使用权D.企业以经营租赁方式租入的建筑物【答案】ACD【解析】选项A属于企业的存货；选项C属于无形资产。选项D，企业以经营租赁
5、方式租入的建筑物，产权不属于企业，所以不能确认为投资性房地产，也不属于企业的资产。【例题3判断题】企业出租的建筑物或土地使用权，只有能够单独计量和出售的才能确认为投资性房地产。（）【答案】【解析】投资性房地产是指为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。投资性房地产应当能够单独计量和出售。如果不能单独计量和出售，则不确认为投资性房地产。第二节投资性房地产的确认和初始计量一、投资性房地产的确认和初始计量（一）投资性房地产的确认将某个项目确认为投资性房地产，首先应当符合投资性房地产的概念，其次要同时满足投资性房地产的两个确认条件（同其他资产的确认条件，不用单独记忆）：1.与该投资性房地产相关
6、的经济利益很可能流入企业；2.该投资性房地产的成本能够可靠地计量。（二）投资性房地产的初始计量1.外购的投资性房地产对于企业外购的房地产，只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产。外购投资性房地产的成本，包括购买价款、相关税费和可直接归属于该资产的其他支出。(注意,什么谈判费用,差旅费计入当期费用)【例题】209年6月1日，甲公司计划购入一栋写字楼用于对外出租。6月10日，甲公司与乙公司签订了经营租赁合同，约定自写字楼购买日起将其出租给乙公司，租赁期为10年。8月1日，甲公司实际购入写字楼，支付价款共计90 000 000元，假定
7、不考虑其他因素，甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼90 000 000贷：银行存款90 000 000【例题】沿用上例，假设甲公司购入的投资性房地产符合采用公允价值模式进行后续计量的条件，采用公允价值模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：借：投资性房地产写字楼成本90 000 000贷：银行存款90 000 000注意：公允价值模式下，入账价值计入“成本”明细科目。2.自行建造的投资性房地产企业自行建造（或开发，下同）的房地产，只有在自行建造或开发活动完成（即达到预定可使用状态）的同时开始对外出租或用于资本增值，才能将自行建造的房地产确认为投资性房地
8、产。自行建造投资性房地产的成本，由建造该项房地产达到预定可使用状态前发生的必要支出构成。【例题】209年2月，甲公司从其他单位购入一块土地，并在这块土地上开始自行建造两栋厂房，209年11月，甲公司预计厂房即将完工，与乙公司签订了经营租赁合同，将其中的一栋厂房租赁给乙公司使用。租赁合同约定，该厂房于完工时开始起租，209年12月5日，两栋厂房同时完工。该块土地使用权的成本为9 000 000元，两栋厂房的实际造价均为12 000 000元，能够单独出售，假设甲公司采用成本模式进行后续计量。甲公司的账务处理如下：土地使用权中的对应部分同时转换为投资性房地产9 000 00012 000 0002
9、4 000 0004 500 000（元）借：固定资产厂房12 000 000投资性房地产厂房12 000 000贷：在建工程厂房24 000 000借：投资性房地产已出租土地使用权 4 500 000贷：无形资产土地使用权（9 000 0002）4 500 000二、投资性房地产的后续支出原理：满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。资本化后续支出通过“投资性房地产在建”核算，不同于固定资产资本化后续支出的核算。改扩建期间,不得计提折旧或者摊销.【例题】209年5月，甲公司与乙公司的一项厂房经营租赁合同即将到期。该厂房原价为50 000 000元，已计提折旧10 000 000元。
10、为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司。209年5月31日，与乙公司的租赁合同到期，该厂房随即进入改扩建工程，209年12月31日，该厂房改扩建工程完工，共发生支出5 000 000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用成本计量模式。本例中，改扩建支出属于后续支出，假定符合企业会计准则第3号投资性房地产第六条的规定，应当计入投资性房地产的成本。甲公司的账务处理如：（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程借：投资性房地产厂房在建40 000 000投资性房地产累计折旧1
11、0 000 000贷：投资性房地产厂房50 000 000注意：不应通过“在建工程”科目核算。（2）209年5月31日-209年12月31日，发生改扩建支出借：投资性房地产厂房在建5 000 000贷：银行存款5 000 000（3）209年12月31日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房45 000 000贷：投资性房地产厂房在建45 000 000【例题】209年5月，甲公司与乙公司一项厂房经营租赁合同即将到期，为了提高厂房的租金收入，甲公司决定在租赁期满后对该厂房进行改扩建，并与丙公司签订了经营租赁合同，约定自改扩建完工时将该厂房出租给丙公司，209年5月31日，该厂房账面余额为20 0
12、00 000元，其中成本16 000 000元，累计公允价值变动4 000 000元，209年11月30日该厂房改扩建工程完工，共发生支出3 000 0000元，均已支付，即日按照租赁合同出租给丙公司，假定甲公司采用公允价值计量模式。甲公司的账务处理如下：（1）209年5月31日，投资性房地产转入改扩建工程 借：投资性房地产厂房在建 20 000 000贷：投资性房地产厂房成本 16 000 000投资性房地产厂房公允价值变动4 000 000（2）209年5月31日至209年11月30日，发生改建支出借：投资性房地产厂房在建3 000 000贷：银行存款3 000 000（3）209年11月
13、30日，改扩建工程完工借：投资性房地产厂房成本 23 000 000贷：投资性房地产厂房在建 23 000 000【例题】甲公司对某项投资性房地产进行日常维修，发生维修支出30 000元。日常维修支出属于费用化的后续支出，应当计入当期损益。甲公司的账务处理如下：借：其他业务成本30 000贷：银行存款30 000【例题4判断题】企业外购的房地产，若管理层打算出租，就应在购入时将其确认为投资性房地产。（）【答案】【解析】企业外购的房地产，一般只有在购入房地产的同时开始对外出租（自租赁期开始日起，下同）或用于资本增值，才能称之为外购的投资性房地产【例题5判断题】投资性房地产的后续支出一律在实际发生时予以资本化。（）【答案】【解析】投资性房地产的后续支出满足投资性房地产确认条件的，资本化；否则，费用化。第三节投资性房地产的后续计量投资性房地产的后续计量有成本模式与公允价值模式两种，企业可在两者中选择其一进行计量，但采用公允价值模式计量应满足一定的条件。一、采用成本模式进行后续计量的投资性房地产可以比照固定资产、无形资产的处理思路理解。核算要点总结：1.设置“投资性房地产”科目核算；2.要按期（月）计提折旧或进行摊销，通过“投资性房地产累计折旧（摊销）”科目核算，要确认收取租金的收入，通过“其他业务收入”科目核算。计提
