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1、房地产估价师房地产开发经营与管理模拟考前（难点+易错点剖析）押密卷答案参考1. 单选题：购置某物业用于出租经营，购买价格为100万元，从购买后的下一年开始有租金收入，年净租金收入为30万元，现金收支均发生在年初，目标收益率为10%，则该项目的动态投资回收期（）。A.小于5年B.在45年C.在56年D.在34年正确答案：B2. 多选题：物业服务企业在确定写字楼租金时，一般考虑的主要因素有（）。A.承租方的财务能力B.承租方的商业信誉C.基础租金与市场租金D.出租单元的面积规划和室内装修E.物业管理企业的经营业绩和管理水平正确答案：CD3. 单选题：【2012年真题】购买者对其购买活动的满意感(S
2、)是其产品期望(E)和该产品可察觉性能(P)的函数，即S=f(E，P)。若购买者非常满意，则()。A.P=0B.EPC.E=P正确答案：D4. 单选题：【2011年真题】市场条件下，物业租金水平的高低主要取决于()。A.物业出租经营成本B.业主希望的投资回报率C.通货膨胀率D.同类物业的市场供求关系正确答案：D5. 单选题：小区内停车场建设费属于（）。A.公共配套设施建设费B.建筑安装工程费C.基础设施建设费D.物业管理维修资金正确答案：A6. 单选题：盈亏平衡分析的基本方法是建立成本与产量、销售收入与销量之间的函数关系，通过对这两个函数及其图形的分析，找出()。A.平衡点B.临界点C.转折点
3、D.保本点正确答案：A7. 判断题：制订广告方案所需的五种决策，即所谓的5M，包括广告的目标即任务(Mission)、可用的方式或方法(Method)、应传送的信息(Message)、应使用的媒体(Media)和广告效果评价即衡量(Measurement)。（）正确答案：错8. 单选题：房地产投资信托基金可以分为伞型合伙房地产投资信托基金和多重合伙房地产投资信托基金，是以（）分类的。A.其投资业务B.信托性质的不同C.收益形式D.来源构成正确答案：B9. 判断题：在毛租的情况下，业主要支付物业经营过程中的所有费用，并且要在所收取的租金中包括这些费用。（）正确答案：对10. 多选题：房地产投资除
4、了与一般投资行为一样划分为短期投资和长期投资、直接投资和间接投资、金融投资和实物投资外，还可以按照（）分类。A.经济活动类型B.投资方式C.投资主体D.物业类型E.投资偏好正确答案：ACD11. 单选题：香港新鸿基地产投资有限公司的董事会决议规定，在大陆的投资不能超过其全部投资的10，这是基于()的考虑结果。A.大陆政策多变B.占领世界投资市场C.风险转移D.投资组合正确答案：D12. 多选题：【2011年真题】甲乙两个项目均为出售型住宅项目，开发经营期为2年。对这两个项目进行比选时，可直接采用的静态盈利能力比选指标有()。A.利润总额B.投资利润率C.资产负债率D.财务净现值E.偿债备付率正
5、确答案：AB13. 判断题：可行性研究是在投资前期所做的工作，它分为四个工作阶段，每个阶段的内容逐步由浅到深。（）正确答案：对14. 判断题：在同一战略群体内存在激烈竞争，在不同战略群体之间一般不存在竞争。（）正确答案：错15. 多选题：从企业角度出发，不论从何种角度进行市场细分，所确定的细分市场必须具备（）。A.可转换性B.可区分性C.可盈利性D.可实现性E.可衡量性正确答案：BCDE16. 单选题：()是房地产泡沫产生的基础。A.土地的稀缺性B.投机需求C.金融机构过度放贷D.开发商之间的博弈和非理性行为正确答案：A17. 单选题：在物业管理中经常用到的预算形式中，最常用的是（）。A.年度
6、运营预算B.资本支出预算C.长期预算D.短期预算正确答案：A18. 多选题：下列房地产定价方法中，不属于竞争导向定价的有（）。A.随行就市定价法B.价值定价法C.领导定价法D.挑战定价法E.认知价值定价法正确答案：BE19. 单选题：【2011年真题】对房地产开发企业来说，下列房地产开发的工作内容中，属于建设阶段工作的是()。A.土地储备B.销售方案的细化C.建设项目的质量控制D.申领建设用地规划许可证正确答案：C20. 单选题：某公司在房地产业或同类物业开发中居龙头老大地位，实力雄厚，声望极佳，就具备了采用()条件。A.领导者定价法B.目标定价法C.价值定价法D.挑战定价法正确答案：A21.
7、 单选题：房地产开发项目用于出租或自营时，开发期的期间费用计入()。A.开发建设投资B.运营费用C.财务费用D.管理费用正确答案：A22. 单选题：关于房地产贷款的担保方式，下列说法不正确的是（）。A.贷款的担保不能取代借款人的信用状况，仅仅是为已经发生的贷款提供了一个额外的安全保障B.保证通常是由第三方保证人以自身的财产提供的一种可选择的还款来源。而且，只有当保证人有意愿代替借款人偿还贷款，这项保证才是可靠的C.抵押是指借款人或第三人在不转移财产占有权的情况下，将财产作为贷款的担保D.贷款质押是指借款人或第三人以其动产或权利（包括商标权、专利权等）移交银行占有，将该动产或权利作为债权的担保正
8、确答案：B23. 判断题：如果计息周期无限期缩短，并按复利计息，称为间断复利。（）正确答案：错24. 单选题：在初步可行性研究阶段，投资估算的精读可达()，所需费用约占总投资的()。A.30，0.20.8B.20，0.251.5C.10，021.0D.5，0.31.0正确答案：B25. 单选题：某商场当前市场售价为6000元m，业主采用年租金6%等比递增方式出租，并希望在20年的出租期内租金收入的现值之和与当前售价相等。如果年利率为6%，则第一年的租金应该确定为（）元/m。A.283B.318C.460D.423正确答案：B26. 单选题：【2013年真题】张某以固定租金方式出租其所有的一套住
9、宅，租期为三年，张某面临较大的风险是()风险。A.政策B.通货膨胀C.利率D.或然损失正确答案：B27. 多选题：【2013年真题】按决策性质不同划分的投资决策类型包括()决策。A.业务型B.风险型C.确定型D.群体型E.不确定型正确答案：BCE28. 单选题：一个城市区域的()，与市场上租金和价格的关系、人们对房地产所有权的偏好、市场上可供出租房地产空间的数量、城市或区域的经济发展水平等因素相关。A.区域结构B.产品结构C.租买结构D.投资结构正确答案：C29. 单选题：在众多的不确定性因素中，找出对项目经济效益指标影响较大的因素，并判明其，对开发项目投资效益影响的程度的是()分析的目的。A
10、.盈亏平衡B.敏感性C.风险D.概率正确答案：B30. 判断题：客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生的时间。正确答案：对31. 判断题：【2014年真题】采用工程量清单计价法进行招标时，招标控制价应在招标文件中公布。（）正确答案：对32. 单选题：某写字楼项目的预期投资收益是2000万元，实际收益为2200万元，则超出的200万元为()。A.投资增益B.风险收益C.投资报酬D.风险溢价正确答案：B33. 多选题：房地产开发投资的静态盈利指标有（）。A.成本利润率B.销售利润率C.资本金净利润率D.资本金利润率E
11、.静态投资回收期正确答案：ABE34. 判断题：在对房地产开发项目进行独立的财务评价时，需要编制资产负债表。但当房地产开发经营公司开发或投资一个新的房地产项目时，通常不需要编制资产负债表。正确答案：错35. 判断题：【2014年真题】收益性物业的运营费用是除抵押贷款还本付息和房产税之外发生的费用。（）正确答案：错36. 单选题：规划意见书（选址）及附图和设计方案审查意见及附图，必须经（）批准。A.房地产行政管理部门B.城乡规划管理部门C.建设行政主管部门D.国土资源管理部门正确答案：B37. 多选题：初步可行性研究阶段，需对()内容进行粗略的审查。A.市场需求与供应B.建筑材料供应情况C.项目
12、财务分析D.地理环境E.工程项目建成后对社会的影响正确答案：ABC38. 判断题：如果计息周期为一定的时间区间（如年、季、月等），并按复利计息，称为连续复利。（）正确答案：错39. 单选题：委托房地产经纪机构要支付相当于售价()的佣金。A.0.53B.12C.13D.25正确答案：A40. 单选题：由于人口的不断增长和经济社会的不断发展，房地产价格总体呈（）的趋势。A.向上波动B.向下波动C.上下波动D.随机波动正确答案：A41. 判断题：一般来说，从事零售商业的物业服务企业，要花费很多的时间和精力来关注其租户正在进行的商业活动。正确答案：对42. 多选题：收益性物业管理中的运营费用包括（）。
13、A.固定资产折旧费B.企业管理费及利润C.保险费D.房产税E.大修理基金正确答案：ABCD43. 单选题：【2012年真题】在时间序列分析法中，按各期销售量的时间顺序逐点推移，根据最后的移动平均值来预测未来某一期销售量的方法是()。A.指数平滑法B.移动平均法C.简单平均法D.加权移动平均法正确答案：B44. 判断题：工程未经竣工验收或竣工验收未通过的，开发商不得使用、不得办理客户入住手续。（）正确答案：对45. 判断题：从投资者的角度来看，资金的增值特性使其具有经济价值。正确答案：错46. 多选题：建筑安装工程项目工程款的支付方式，包括（）的结算方式等。A.按日结算B.按月计算C.竣工后一次结算D.分段结算E.其他双方约定正确答案：BCDE47. 单选题：由城市规划行政部门提出的()包括地块区位和现状、地块坐标、标高、道路红线坐标、出入位置，建筑界限以及地块周围地区环境与基础设施条件。A.规划设计条件通知书B.附图C.选址规划建议通知书D.建设用地规划许可证正确答案：B48. 单选题：项目达到允许的最低经济效益指标的极限值时，分析项目成本、售价或销售率所处状态的方法是（）。A.获利能力分析B.盈亏平衡分析C.市场状况分析D.定性风险分析正确答案：B49. 判断题：全部投资的内部收益率考虑了还
