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1、淮阴师范学院毕业论文目 录1 引言32 经济适用房现行制度的现状及存在的缺陷 32.1 经济适用房的现状 32.2 现行经济适用房制度存在的缺陷 53 共有产权经济适用房制度 53.1 共有产权制度基本内含与本质 63.2 共有产权制度的特点 73.3 共有产权制度法律基础94 共有产权制度存在的问题 94.1 共有产权制度实现社会保障功能的高成本104.2 个人出资比例较小104.3 国有产权部分监管问题 105 经济适用房共有产权制度创新 115.1 共有产权制度的创新要点 125.2 淮安市共有产权经济适用房具体实施方法剖析 125.3 共有产权制度创新可操作性建议 13结论 14参考文
2、献15致谢 161 引言2008年以来，各地纷纷将加快建设保障性安居工程作为保增长、保民生、保稳定的重要措施，向社会公开承诺今后几年廉租房、经济适用房等保障性住房建设量。政策甫出，就引发了种种担忧，集中于突然加速发展的经济适用房。江苏省淮安市独辟蹊径，于2007年7月全国首创出让土地共有产权房制度，旨在通过政府资助接轨普通商品住房市场，来缓解城市中低收入群体住房难，并消解传统经济适用房的制度缺陷，无缝连接住房保障体系和商品房市场调控体系，受到社会各界的高度关注，收到了十分良好的效果。2 现行经济适用房制度的现状及存在的缺陷经济适用房是指具有社会保障性质的商品住宅，是国家为解决中低收入家庭住房问
3、题而修建的普通住房。经济适用房是我国住房供应体系的重要组成部分，也是实现住房保障的主要内容，对于缓解城市中低收入群体的住房压力，构建和谐社会起到了不可估量的作用。但随着经济适用房逐步上市交易，政府与购房人之间的收益分配成为影响和制约其上市交易的主要障碍，此问题如果不能得到很好的解决，将会影响经济适用房的建设与管理，甚至会影响到我国城市住房保障体系的建立，而经济适用房的产权是解决收益分配的基础。2.1 经济适用房现行制度的现状我国现阶段采取的住房制度是：对于有一定经济能力的人群，住房问题由其自行解决，国家用住房公积金制给予支持；对于中下等收入的人群，我国政府采取经济适用房制度，包含两大优惠政策：
4、(1)建设用地由国家划拨，免收土地出让金；(2)减半缴纳21项行政事业性费用；(3)将开发商利润限定在3%以内1。其目的是以低于市场的价格供给特定消费者。对于经济确有困难者，采取廉租房制度。上述三点综合起来，实现“居者有其屋”的目标。经济适用房制度在我国经济转轨时期功不可没，对构建和谐社会，保障中低收入者“居者有其屋”做出巨大贡献。2.1.1 保障目标错位建立社会住房保障体系的目标是保居住还是保拥有？是解决中低收入家庭的住房难还是买房难？我们认为应该是前者而不是后者，而经济适用房制度却恰恰选择了后者。政府为经济适用房购买者提供了免土地出让收益和税费减半的优惠，这实质上是赠送部分房屋产权，保障其
5、买房和拥有产权房，也可以说是部分福利性分配住房，这有悖于住房制度改革方向，违背公共财政和住房保障原则。如果中低收入家庭买不起住房，政府应该提供部分补贴的话，那么享受低保收入的特困家庭就应该享有全额补贴，也让他们买得起住房，而不需要提供廉租房了。这显然不妥。经济适用房与廉租房相比，在社会保障目标和原则方面明显出现偏差。2.1.2 缺乏累积效应从货币形态看，由于政府用于补贴经济适用房的财政支出放弃了应有比例的房屋产权，财政资金投入住房保障无法及时收回。尽管规定经济适用房在一定年限后上市转让时，政府要收回一定比例的差价收益，但收回多少、怎么收回差价收益，因缺乏房屋产权依据，难以操作。从实物形态看，由
6、于政府放弃了经济适用房应有的产权，受助家庭缺乏依法退出的机制，使经济适用房丧失了多次循环用于住房保障的功能，一套经济适用房只能解决一户中低收入家庭的住房困难，即使10年、20年后这户家庭步入中产阶级，甚至到这户家庭的第二代、第三代人都不具备居住经济适用房条件时，这套经济适用房也难以用来解决其他中低收入家庭的住房困难。可见，不论从货币形态还是实物形态看，现行经济适用房制度都不具备应有的循环累积效应，这导致政府投入相当可观的财力物力建设经济适用房，但始终满足不了社会住房保障的需要，使得住房保障体系难以建立。2.1.3 居住不经济经济适用房制度的最大优惠政策是行政划拨土地。由于土地价格的差异，在目前
7、政府财力紧张的状况下，用于经济适用房建设的往往是低价格的土地，因而经济适用房基本上是远离主城区选址集中建设，交通落后，学校、医院、商业等配套设施不完备，周围区域产业欠发达，就业机会少。中低收入家庭入住经济适用房小区，普遍面临就业难、就学难、就医难等问题，大部分家庭的日常生活与工作需要长距离地往返市区，不仅不方便，而且费用支出增大，居住成本提高。2.1.4 破坏房地产市场的统一性经济适用房建设采取行政划拨方式供应土地，导致房地产市场供地方式的“双轨制”；经济适用房价格未计入土地出让费和一半税费，导致房地产市场定价机制的“双轨制”。土地供应方式和定价机制是房地产市场的两大核心问题，经济适用房制度在
8、这两大核心问题上采取非市场化方式运作，使整个房地产市场形成“双轨制”，如果长期这样下去，统一的房地产市场是难以形成的。2.1.5 滋生腐败行政划拨土地，减半征收税费，国家提供的优惠使经济适用房升值空间巨大。尽管政府对经济适用房申购条件进行严格限制，但巨大的利益诱使一大批富人和特权者敢冒道德风险骗购经济适用房；再加上监管环节多，难度大，在社会诚信体系缺失的情况下，隐瞒住房真相和收入水平，骗取购买经济适用房资格并非难事，因此，各地普遍存在以权谋取经济适用房现象，有大批经济适用房被富人买走，造成经济适用房分配不公和社会住房保障资源的严重流失，对政府声誉与社会和谐极为不利。2. 2 经济适用房产权制度
9、存在的缺陷2.2.1 购房者对房屋和土地只拥有部分产权房地产是房产和地产的总称，完整的房地产产权应包括完整的房屋产权和完整的土地产权，权利主体应能够同时支配房与地。我国城市房地产管理法第三十一条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押2。”但目前我国经济适用房建设用地由政府划拨，购房者支付的价款中只包括房屋的价格而不包含土地价格，这就使得经济适用房的地权模糊且不完整，购房者对房屋只有占有、使用和部分处分权，造成了房屋产权与土地产权的分离，购房者对房屋产权的行使受到限制。2.2.2 现有经济适用房产权主体相冲突根据国际立法上普遍实行的房地一体原则和一物
10、一权主义，在房地产产权制度中，房屋产权和土地产权的权利主体应当一致。然而在经济适用房的管理体制中，购房者虽拥有房屋所有权证和土地使用证，但其土地使用权却受到较多限制，只有占有权能和使用权能，而收益权和部分的处分权则归政府享有。因此，这种土地使用权与普通商品房用地的使用权不同，不具有明显的物权特性，政府在某种意义上成为一个重要的权利主体，造成经济适用房产权主体不一致。2.2.3 产权界定存在较大争议经济适用房的产权界定较模糊，容易引发争议。一方面，根据土地使用权性质的不同，一般可以分为公益性用地使用权和经营性用地使用权，如普通商品住房用地就属于经营性用地。但是对经济适用房的土地使用权性质进行划分
11、、归类就出现了困难，这种土地使用权具有明显的商品性，同时又带有较浓的政府福利性，难以进行准确的划分。另一方面，从土地使用权的权能来看，经济适用房用地均通过行政划拨方式供应，根据我国法律规定，划拨用地使用权的主体不享有完全意义上的收益权，这就使经济适用房的购房者在具有较完整的房屋产权的同时，却没有土地的完全产权，造成经济适用房产权界定的模糊性。3 共有产权经济适用房共有产权制度是政府用于经济适用房建设的财政性支出(主要是减免的土地出让收益和税费)，转化为投资，政府按投资比例拥有房屋产权和相应权利。共有产权制度的具体形式是，凡由政府提供补贴的住房，均为按份共有住房，由政府和受助购房人按出资比例共同
12、拥有产权，政府和受助者按规定共同申请领取房屋共有权证，标明房屋所有人为政府和受助购房人以及两者的产权比例。政府拥有的产权可以授权住房保障机构持有并行使相关权利。3.1 “共有产权”经济适用房的基本内含与本质3.1.1 “共有产权”经济适用房的基本内含“共有产权”，也称“产权共有”、“租售并举”，是指政府与购房人共同拥有房屋产权，即将政府用于建设经济适用房的财政性支出（主要包括减免的土地出让金及有关大配套等费用）转化为投资，政府按投资比例拥有经济适用房部分产权和占有、处分、受益等相应权利；而各个地方符合申购经济适用房条件的购房者则按自己出资多少一次性购买经济适用房的部分产权，余下房屋产权归政府所
13、有；政府则以比较低的租金形式租给购房者使用。最终形成购房者与政府合股买房，双方按各自投入资金的比例计算各自的房屋产权面积，形成“共有产权”房。对受助购房者来说，“共有产权”房自己出资的部分为个人产权房；政府出资的部分则是享受住房使用权的“使用权房”。而这双方各自拥有的“共有产权”房，也会随着购房家庭收入的变化而变化，当受助购房家庭收入提高，其收入超过经济适用房申购条件限制、不符合政府补贴标准时，“共有产权”另一权利人政府，可以依法行使一部分房屋的房屋产权，以收回其投资；或按市场租金标准收取政府部分产权租金，或使其“共有产权房”成为政府唯一所有产权房，再供应给新的住房困难户；或向市场公开出售，在
14、缴纳有关土地出让金及税费后，双方按房屋产权比例分配其收益。3.1.2 共有产权制度的内在本质坚持经济适用房的双重性质，实现保障性与商品性两者的有机统一。从这一意义上说，共有产权制度在本质上是通过经济适用房所有权具体权能的动态组合，成为经济适用房作为“具有保障性质的政策性商品住房”的新的具体的实现形式。经济适用房产权与所有房屋产权一样具体在经济和法律关系上主要体现为房屋所有人对房屋的占有、使用、收益和处分的权利，这些权利根据所有人的意志、目标和利益可以统一，可以分离，可以有不同的组合形式。在共有产权制度下，通过这些权利在不同条件下的不同的组合形式，体现出经济适用房的保障性、商品性及其两者的统一。3.1.3 共有产权经济适用房现状经济适用房保障性表现在，中低收入家庭在没有能力购买住房全部产权并符合政府提供补贴标准的前提下，尽自己所能出资购买住房的部分产权，而获得住房完全的占有权和使用权；政府投资获得住房的另一部分产权，但向受助购房者无偿让
