第六节工业房地产估价

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1、第六节工业房地产估价（）知识点一：工业房地产及其估价4特点定义：工业房地产主要包括厂房及工厂区内的其他房地产、仓库及其他仓储用房 地产。1.涉及行业多进行工业房地产估价时，首先应该了解相应企业生产的一些基本 知识。2.非标准厂房多，建 筑工程造价相差大标准厂房标准厂房一般有标准的柱距、层高、墙体与屋 顶材料与结构配件等等，同类标准厂房的工程造价 相差不会太大。非标准厂房工业厂房中的大部分为非标准厂房，这类厂房的跨 度、柱距、梁底标咼、（行车）轨顶标咼、楼面荷 载等等都是根据生产的不同需要而定。因此非标准 工业房地产每平方米的造价相差较大。3.区分设备和建筑物 的造价有些工业设备的安装与建筑物（

2、厂房）的施工是同时进行的， 例如，很多设备的基座就和厂房的基础连为一体，因此估价时要 注意区分厂房的价值和设备的价值。如果估价结果中既包含了厂房的价值，又包含了设备的价值，则应在估价报告中予以说明。4.厂房使用寿命受腐 厂房的工作环境常常有腐蚀性，腐蚀性强的厂房的自然寿命会受 蚀性影响大到影响，房屋使用年限会缩短。因此估价时要详细了解估价对象是否会受到腐蚀性影响，根据影响程度确定厂房使用年限。知识点二：影响工业房地产价格 3因素1.交通条件工业企业通常需要大量运进原材料及燃料，运出产品，因 此必须有便捷的交通条件，例如：邻近公路交通干线或有符合 运输条件的道路与公路干线相连，有铁路专用线进入厂

3、区，邻 近通航河道（或海岸）且有专用码头。以上公路、铁路和水运 交通条件若能同时满足两项以上则更好。2.基础设施工业生产对基础设施的依赖较强，当地的电力供应情况， 生产用水能否满足需要，排污及污染治理的可能性，通讯条件 等等，都是影响工业房地产价格的主要区位状况。有些工业生产要求对地理位置的选择具有特殊性，例如造 纸需要大量排放污水，所以通常需要邻近河道且应避免污染对 下游造成重大影响；化工企业则不应设在山沟里；水泥厂的附面3.地理位置房地产的地理位置符合生产的要求是该类房地产的显著特点。1.用地面积与 形状厂区用地面积大小应该合理，面积太小无法满足生产需要， 太大则多出的部分并不能增加房地产

4、的价值，但有时要考虑厂 区扩建预留用地。实物状况3方2.地质条件和厂区用地的地质条件应满足厂房建设和材料堆放场地对土水文条件质、承载力的要求；当地水文条件应满足厂区建设和生产的要面求，3.房地产用途在进行工业房地产抵押、清算、兼并等目的估价时，由于房 地产的用途可能发生改变，因此要考虑该房地产改作其他用途 以及用于其他产品生产的可能性。权益状况近若有煤矿和石灰矿则可减少原材料的运输距离，等等。工业区位状况3方知识点三：工业房地产估价的常用方法（一）成本法1.标准厂房，标准厂房的建造费用宜采用重置价格的思路，如可以制愷当地统一 的厂房建筑重置价格表。中-一依据建设工程价定额,结合工程圏纸、材料价

5、格.取费标准等测掌a2.非标准厂洛建 亠L费州确定两途径二是参殿似非标厂房的工程造t收结合跨度，柱距、高度等修正，修正參数由经验得出心（二）市场法工业房地产通常缺少同类房地产的交易实例，特别是非标准厂房，更不易在同8 一供需圈内找到符合条件的可比实例，所以一般不具备采用市场法估价的条 件。但在一些新兴工业地带，往往有较多的标准厂房，这些标准厂房的租售实例 （特别是出租实例）通常较多，可以考虑采用市场法估价。说白了，“非标不行、标的行”】三）收益法如果可以从企业的总收益中剥离出房地产的收益，则可以考虑采用收益法估 价，但这种剥离通常有一定的难度，特别是难以准确区分厂房和设备各自产生的 收益。知识

6、点四：工业房地产估价的技术路线及难点处理工业房地产一般采用成本法估价，在利用成本法估价时，往往是将土地、地 上建筑物进行分别估价，然后再将两部分价格合并处理。土地的估价通常采用基 准地价修正法和成本法，地上建筑物采用重置成本法。a.在地价评估时应注意：所采用的基准地价应为当地政府近期公布的，对于 有土地使用年期限制的，应考虑对地价进行年期修正。b.对建筑物的估价时应注意：根据建筑物的结构、用途、跨度、柱距、梁底 标高、（行车）轨顶标高、楼面荷载等因素，利用当地建设工程造价定额管理部 门公布的计价标准确定估价对象的工程造价。教材案例 26】XX房地产估价报告封面（略）目录（略）致估价委托人函（略

7、）注册房地产估价师声明（略）估价假设和限制条件（略）XX保税区XX厂房估价结果报告（节选）一、估价委托人（略）二、估价机构（略）三、估价对象概况估价对象为XX保税区XX地块及地上建筑物。根据XX有限公司提供的国有土地使用证（X国用（XX）第XX号），土地使用权人为XX有限公 司，坐落于XX保税区XX地块,用途为工矿仓储用地,使用权类型为出让，终 止日期为2054年6月21 日,使用权面积为13200 m?。此证与XX国房合字X XXX号国有土地使用权有偿出让合同书一起使用。【纠错1】缺估价对象区位状况介绍。【纠错 2】缺少建筑物实物状况、权益状况说明。【纠错3】未交代估价对象是否设定了他项权利

8、、是否有共有权等。四、估价目的为委托人了解估价对象市场价格提供价格参考。五、估价时点2006年9月 12日。【纠错】2011 年教材新要求：应说明确定估价时点的理由。六、价值定义估价中采用公开市场价值标准，即所评估出的客观合理价格应是在公开市场 上最可能形成或成立的价格。七、估价依据（略）八、估价原则（略）九、估价方法估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查 后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术 标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法,对估价对象建筑物拟采取成本法 进行评估。【纠错1】缺少估价方法的定义。【纠错2】只采用了成本法一种

9、方法评估，（基准地价修正法是隐含在成本 法中求取土地的方法，并不得做为单独的一种方法），未说明只选用一种方法 的理由。十、估价结果估价人员经过实地查勘和严密测算，确定估价对象在估价时点的市场价值为 25762358元（人民币贰仟伍佰柒拾陆万贰仟叁佰伍拾捌元整），单价2025元 伽。十一、估价人员（略）十二、估价作业日期2006年9月12日至2006年9月15日。十三、估价报告使用期限本报告使用期限为一年，自2006年9月15日至2007年9月14日止。XX保税区XX厂房估价技术报告、估价对象实物状况描述与分析估价对象为XX保税区XX地块及地上建筑物。根据XX有限公司提供的国有土地使用证（X国用

10、（XX）第XX号），土地使用权人为XX有限公 司，坐落于XX保税区XX地块，用途为工矿仓储用地，使用权类型为出让，终 止日期为2054年6月21日，使用权面积为13200 m?。此证与XX国房合字X XXX号国有土地使用权有偿出让合同书一起使用。根据建设工程规划许可证（X城规开建字XX第XX号、x开规建 xxxx号）及附件报建审核意见书，建设单位为XX有限公司，建设 项目名称为厂房工程，建设位置位于XX保税区XX大道北侧，建设规模详见下 表：表 253工程项目（用途）幢 数层 数结构种 类占地面积（mJ建筑面积（mJ厂房13框架12722据实地查勘，估价对象地块南至XX大道，东、西、北至相邻地

11、块，地块形 状较规则，呈长方形，地块已达“五通二平”，地上有厂房、门卫室及环保绿化 设施，地面按工艺要求部分硬底强化。据实地查勘，估价对象建筑物为一幢框架结构三层的厂房，外墙贴方形釉面 砖。其内部装修情况详见下表：表 254楼层位置层高用途内部装修情况首层接待区约 5. 5m办公天花板：石膏板造型；墙面：乳胶漆；地 面：花岗石；玻璃门，铝合金窗；管线暗 装东区约 5. 5m食堂天花板：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆，1. 5m 瓷片；地面：防滑砖；铝合金窗；管线部 分暗装中区、西 区约 5. 5m车间天花板：pvc防静电塑料；墙面：pvc防 静电塑料；地面：pvc防静电地板；铝合 金窗；烟感系统，通风

12、系统；管线暗装二层全层约4m办公天花板：铝扣吊顶；墙面：乳胶漆；地面： 抛光砖；铝合金窗；烟感系统；管线暗装三层全层约4m空置天花板：水泥砂浆；墙面：乳胶漆；地面： 水泥砂浆；铝合金窗二、估价对象权益状况描述与分析（略）三、估价对象区位状况描述与分析（略）四、市场背景描述与分析（略）五、最高最佳利用分析（略）六、估价方法适用性分析估价人员在认真分析所掌握的资料并对邻近类似房地产进行实地查勘、调查 后，根据估价对象的特点及本次估价目的，遵照国家有关法律、法规、估价技术 标准，对估价对象地块拟采取基准地价修正法、对估价对象建筑物拟采取成本法 进行评估。 基准地价修正法即根据现行的同一用途用地基准地

13、价,对估价对象宗地所 处级别的基准地价进行交易日期、容积率、个别因素及年期修正从而求得估价对 象宗地的市场价格。 成本法即首先估算重新建造全新状态的估价对象所需的各必要成本费用 和应纳税金、正常开发利润之和，再结合成新率（综合考虑年限、实体性、功能 性和经济性贬值求取）计算出估价对象的市场价格。房地产抵押价值二假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值一房地产估 价师知悉的法定优先受偿款【纠错1】不是抵押估价目的，不需要列出抵押价值公式。【纠错2】未说明不采用其他方法的理由。七、估价测算过程 1.估价对象地块市场价值的确定 基准地价修正法是根据当地最新发布的基准地价对影响地价各因素进行系数修正，得

14、到估价对象地块在正常情况下的价格。该基准地价的内涵为：于估价 时点2004年12月31日，土地在正常市场条件下、区域平均土地开发程度（工 业五通一平）和合理容积率（工业为1）下的熟地价格。估价对象地块所在地块 工业用途网格地价为517元/m?。pzz = pszXkXawXar XaoXayX s + f X s其中pzz一估价对象总地价；psz估价对象所在位置工业基准地价；k期日修正；aw临江修正系数；ar容积率修正系数；ao一其他个别因素修正系数；ay使用年期修正系数；f开发程度修正；s宗地总面积。 期日修正（k） 该区域基准地价于2006年公布，估价时点为2004年12月31日，该区域在

15、这两年内工业地价有一定程度的上涨，本次评估根据同类用地总体上涨水平确定 交易日期修正系数取1. 10。 临江修正（aw）估价对象宗地不临江，故不修正，修正系数为1. 00。 容积率修正（ar）根据委托人提供的资料显示，估价对象宗地容积率W1,则修正系数为1. 00。【纠错】容积率修正系数确定未说明理由。 其他个别因素修正（ao）工业用地其他个别因素修正系数表区位状况调整表 255指标标准优较优一般较劣劣指标说明形状规则、 面积大、地 形地质状况 好，对外交 通条件好形状较规 则、面积较 大、地形地 质状况良 好，对外交 通条件较好形状基本规 则、面积适 中、地形地 质状况适 宜、对外交 通条件能满 足需要形状不规 则、面积偏 小