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1、 一.建筑物区分所有权的称谓 建筑物区分所有权为近现代诸多国家物权法上的一项不动产所有权形态,然而,建筑物区分所有权范畴在各国立法中是存在多样的表述:法国现行立法称其为住宅分层所有权(法国1938年法律则称为区分各阶层不动产之共有)德国和奥地利称为住宅所有权,瑞士称为楼层所有权,荷兰称为公寓权,萄萄牙及我国澳门地区称为分层所有权或分层建筑物所有权,日本及我国台湾地区则称为建筑物区分所有权,英国称为公寓所有权,美国法的称谓更是多样化,国内各州甚至还采用诸多不同的称谓:有的称为公寓所有权或单位所有权,有的则称为楼层所有权等等.虽然存在各异的表述,但鉴于它们在实质内容上却是相同的,即均是对以建筑物的
2、某一特定部分为客体而成立的不动产所有权形态的抽象概括,另外我国 2007年颁布的物权法采用了业主的建筑物区分所有权的称谓. 二.建筑物区分所有权的定义 关于建筑物区分所有一权的定义,涉及到建筑物区分所有权制度的基本框架问题,应从建筑物区分所有权制度基本框架的明确入手,建筑物区分所有权制度的基本框架问题,也即建筑物区分所有权包含哪些要素哪些内容问题。对此,各国立法及理论界有不同看法,其中比较有代表性的观点主要有一元论说,二元论说和三元论说.一元论说又有专有权说与共有权说之分,专有权说认为,建筑物区分所有权就是区分所有权人对其专有部分享有的权利-专有所有权,比如我国台湾学者史尚宽先生认为: 数人区
3、分一建筑物而各有其一部者谓之区分所有，其区分之各部分为独立之权利客体,于此部分成立单独所有权.刘得宽先生认为:在专有部分上成立之所有权,即为区分所有权.专有权说最早为法国学者在解释法国民法典646条时所提出为日本及我国台湾地区立法所采纳,日本建筑物区分所有权法第一条规定: 一栋建筑物从构造上区分为数个部分,各部分独立供住居,店铺，事务所，仓库或其他方式方式使用时,各部分可以依本法之规定,各自成为所有权之标的,第二条第(一) 项规定: 本法所称区分所有权,谓以前条规的建筑物的一部分,第四条第(二)款规定的共用部分除外为标的的所有权,我国台湾地区土地登记规则17条规定:区分所有建筑物,区分所有权人
4、得就其区分所有部分之权利,单独申请登记这些立法均是采取专有所有权说的适例,共有权说则以集团性共同性为立论基础,将建筑物整体视为全体区分所有权人的共有,此说最早为法国学者普鲁东与拉贝在解释 法国民法典第664条的规定时作为上述专有权说的反对说提出认为建筑物区分所有权只是指区分所有权人对建筑物的持分共有权依据这一学说,建筑不动产全部都是集体所有权的标的(即全部属于共有部分)因为,每一个共同所有人仅仅有其区分份额的享益与处分的专属权利(排他胜权利),而如果从建筑不动产共同所有权排除任何分割及其具有专门的组织这样两点来看共同所有权不是别的,它只不过是一种普通法之例外的共有该说并未为法国大多数学者所接受
5、,事实上,法国民法典第664 条也并未采纳该说,但该说在日本得到了重要发展,瑞士于1963年2月修改其民法典时,追加规定了区分所有权(分层建筑物所有权),该说也因而得到认可瑞士法规定,区分所有建筑物上的共有财产的范围扩及于土地住宅与附属空间,区分所有建筑物关系中仅有共有关系可言,是故民法所谓区分所有权,即指分层建筑物所有权,二元论说认为,建筑物区分所有权,是指数人区分所有一建筑物时,各所有人对其独自占有使用的部分享有专有所有权,并对全体所有人共同使用或数个所有人之间共同使用的部分享有共有所有权的一种复合物权.二元论说为法国1938年有关区分各层不动产共有之法律及法国1965年制定的现行分层住宅
6、所有权法所肯定,另外我国台湾地区民法典79条也依此说进行了相应的制度规范，三元论说认为区分所有权是由专有部分的专有权共有部分的共有权以及成员权构成的三位一体的复合物权.该学说为德国学者贝尔曼所倡导,并获得了德国现行德国住宅所有权法的采纳,根据德国住宅所有权法的规定区分所有权由所有权部分持分共有所有权部分及成员权三部分构成关于上述学说的合理性问题,学者认为一元论说中的专有权说将建筑物区分所有权解释为专有权,首先不利于维护各区分所有者的权利,其次则易混淆其与一般所有权的界限,区分所有建筑物包括专有部分与共有部分,如果区分所有权人仅享有专有部分的专有所有权,而无权使用共有部分,无权参与建筑物的管理维
7、护修缮，重建等对其有利害关系的活动,势必对其权利造成重大不利;最后如果区分所有权仅为专有权,为区分所有权人独立自由地对专有部分予以占有使用收益及处分的权利,则其与一般意义上的所有权也将没有区别,无作特殊法律调整的必要,而一元论说中的共有权说将建筑物区分所有权解为共有持分权,并不能反映权利人独立支配专有部分的事实,与建筑物区分所有权制度将专有部分作为独立交易使用客体,通过法律制度满足社会大众在共有(或租赁等)的土地上拥有独立的房屋物权 的制度初衷是相违背的(这一初衷是建筑物区分所有权制度发展的内在动因,)因此,一元论说并不符合建筑物区分所有权制度的实际并不可取，至于二元论说及三元论说的合理性问题
8、,在学说上存在着较大的争议相比之下,三元论说己成为主流学说主张三元论说的学者认为: 二元论说的不足是忽略了成员权为区分所有权的一项权能，建筑物区分所有权必须由两人以上对一建筑物进行区分所有方能成立,建筑物区分所有权设立后,区分所有权人相互间便形成了关系密切的共同关系,这种共同关系的存在,使各区分所有权人在行使专有权利时,既不得妨碍他人对其专有部分的使用,也不得违反全体区分所有权人的共同利益,共同关系的维持成员间权利义务关系的明确对建筑物的合理使用,对建筑物区分所有权制度的顺畅运作等均是极其重要的,若共同关系的维持或运转存在障碍,则专有权与共有权便可能受到损害,其制度功能便可能无法发挥,由此可见
9、,专有所有权共有所有权和成员权的总称即建筑物区分所有权,大部分学者赞同这种看法认为,三元论说较妥当地反映了建筑物区分所有权制度实践的现状,并能反映建筑物区分所有权的制度特殊性成员权问题及由此引发的物业管理问题已成为各国建筑物区分所有权法的重要组成部分,成员权制度应属于建筑物区分所有权制度的重要内容另一方面,根据我国物权法第七十条的规定:业主对建筑物内的住宅经营性用房等专有部分享有所有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利,我国物权法也是采取了三元论说的该条中所称的共同管理的权利也即是所谓的成员权,综上所述有的学者认为,建筑物区分所有权的定义应是:业主对建筑物内的专有部分享有专有所
10、有权,对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利的不动产物权.三建筑物 区分所有权制度 的沿革与理论基础 （一）建筑物区分所有权制度的沿革 域外有关国家(地区)建筑物区分所有权制度的沿革根据学者研究,在公元前2000年前的古巴比伦埃及希腊法中建筑物区分所有权制度即已经开始 出现,而19世纪初,其开始在一些国家的民事立法中得到确立,经过两次世界大战之后,其更是获得了长足的发展,并成为各国民事立法中的一项重要物权制度。公元前2000年的古巴比伦,已产生了与现在区分所有权相当的建筑物物权形态公元前约180年,在拥10万人口的早期罗马,许多人己居住在第一层有店铺的住宅,在这里,产生了区分所有建筑
11、物的最早的管理问题 ,然而应当强调的是,虽然早期罗马出现了区分所有建筑物的一些管理问题,但由于罗马法对地上建筑物与土地关系在法律认识上的局限,影响了建筑物区分所有权的发展罗马法遵从了地上物属于土地所有人的原则,这决定了当时的法制不可能承认建筑物区分所有权的成立,不动产所有权就象是一块小领地,一切附合和进入土地的物都必然地作为添附物归土地所有人所有建筑物之所有权非地皮所有主而莫属,由于罗马法不承认地上建筑物独立所有权的成立,因此,建筑物区分所有权也就没有可能得到立法的承认,公元467年西罗马帝国灭亡,罗马法逐渐被废弃,其后的日耳曼法抛弃了地上物属于土地的观点,而贯彻团体本位主义的法律观,认为建筑
12、物与土地及建筑物内各个房间或地窖柩舍等均系独立所有权的客体,12世纪日耳曼法业已承认区分所有权制度之存在承认各楼层得为各人之单独所有,而屋顶楼梯则为各楼层所有人之合有.据此,建筑物区分所有权于日耳曼法上得到了确立，始于19世纪上半期的欧洲大陆国家工业革命,极大地发展人类生产力,同时,也促进了城市的发展与扩张,诸多城市出现口激增地价飞涨,住宅缺乏的局面，为解决由此而产生的住宅缺乏困境,建筑物区分所有权制度开始在各国民法典中得以确立1804年的法国民法典开各国进行立法规制建筑物所有权的先河,于其646条确认:一座房屋的数层分属于数个所有人,从而形成了所谓楼层所有权的概念各楼层的所有人对各自所有的部
13、分享有排他的所有权.此后意大利民法典 葡萄牙民法典西班牙民法典日本民法典瑞士民法典等世界主要国家的民法典也先后对类似制度作出了规定这种以民法典对建筑物区分所有权以确认和规制的立法,标志着建筑物区分所有权正式成为各国法制上的一项基本法律制度,但是,此时各国民法对建筑物区分所有权的规定都甚为简陋,20世纪是建筑物区分所有权获得重大发展的时期,而本世纪的两次世界大战则是推动其发展的原动力，一战后初,由于战争的影响,无数的建筑物被毁成废墟,幸存的建筑物也因缺乏管理和修缮而渐至破损,由于战争夺去了无数生命,导致不动产投资景气不足,房地产开发以自住为主,个人资本大量出现逃避向不动产投资的倾向,房地产的开发
14、和出售不被市场看好,多层高层区分所有建筑物的兴建极为少见此外由于19世纪资产阶级大革命后各国制定的租赁合同立法旨意重在保护承租人利益,赋予承租人广泛的法律权利,从而造成房屋所有人和承租人间不间断的紧张关系,最终产生了有关居住的深刻社会不安问题这些因素造成住宅危机的产生迫使各国政府致力于兴建多层高层建筑物与此同时,建筑材料和技术的迅速发展也为建筑物 向高空发展提供了支持随着区分所有建筑物的大量出现各国原有民法典上的相关规范已落后于区分所有建筑物的规制的需要,因此各国立法的一项共同任务便是制定区分所有权特别法或充实原有民法的区分所有制度以因应实践的需求，1924年1月8日比利时率先制定了建筑物区分
15、所有权特别法,对区分所有建筑物所生复杂关系予以规制随后澳大利亚葡萄牙意大利法国等或制定特别法或修正原有民法,使该制度愈加趋于完善,第二次世界大战后,基于与一战后类似的原因,出现了比第一次世界大战后更为强烈的住宅危机现象同时科技的发达也使建筑材料和技术获得极大的进步城市土地价格步步高升,多数市民的经济收入无法购买独栋的建筑物在这些情况下,多层高层建筑物在战后的废墟上又得以大量涌现,土地的立体利用课题成为科学研究的热点,土地立体向上空中延伸以及向下地底延伸的综合开发利用,倍受人们青睐,空间权及地下权的观念也被人们接受建筑物楼层不断向空中攀升向土地以下延伸的地底工程也逐渐增多区分所有建筑物的大量兴建
16、使城市人口密度增大人际关系也越来越复杂从而所生的各种纠纷也愈加繁多为了调整和规制较之传统已日趋复杂的建筑物区分所有权关系,各国不断对既有的建筑物区分所有权制度加以完善,以求适应新的社会发展的需要,而那些在这一制度上未立法的国家,也纷纷确立起建筑物区分所有权的法律制度,以因应社会发展的要求这一时期的立法活动主要有:奥地利于1948年首先制定住宅所有权法德国1951年制定住居所有权暨永久居住权法葡萄牙于1955年制定区分所有权特别法并于1966年及1968年修正民法典时将其纳入其中荷兰分别于1952年和1960年制定区分所有权特别法日本1962年制定关于建筑物区分所有等之法律等;此外在英美法系的英国和美国,区分所有权作为一项法律制度也先后于20世纪50年代末60年代初为国家层面立法所确立:英国于1957年制定住宅法,美国联邦住宅局1962年制定的公寓大厦所有权创设示范法。 (二).我国建筑物区分所有权制度的沿革 在新中国成立以前的历史中,并不能找到我国在某一时期出现过区分所有建筑物形态的证据,相反一家一户一户一栋
