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1、土地储备研究文献综述近年来，随着我国土地使用制度改革的不断深入和城市土地市场的发育，城市土地市场变化日新月异，土地储备制度成为一种新型的城市土地管理制度，土地有偿使用制度得到了极大的丰富和发展，对土地储备制度的研究也逐渐提上议事日程，特别是土地储备对房地产市场的研究日趋成为研究的热点。荷兰于189年6最早实施土地储备制度，二十世纪初瑞典也开展了土地储备工作，土地储备制度随后在欧洲很多国家得以展开1。实施土地储备制度的国家有匈牙利、比利时、丹麦、芬兰、法国、英国、以色列、荷兰、挪威、西班牙、瑞典、瑞士、加拿大、澳大利亚、波多黎各等，美国的纽约等个别地区也推行过类似的土地储备的制度。各国的土地储备
2、在具体的实施规范上也有着自身的特点，取得的成效也不尽相同。虽然土地储备因各国的制度背景、历史文化和社会经济发展而不同，但是土地储备制度的目的是大致相同的：国外土地储备的实施大多源于城市人口的急剧增加，土地与住宅供给压力大、投机现象严重、地价急剧上涨，但是也有部分国家因社会福利制度推行的需要而开展相应的土地储备。此外，城市政府也会采用土地储备来处理闲置土地和推行环保政策，如美国麻省为解决废弃闲置的军事基地，德国鲁尔地区为了促使闲置工矿企业土地的再利用，都实行了土地储备或建立了土地基金。土地储备在国外都被统一称为“LandBanking”,直接翻译为土地储备。同时国外进行土地储备的主要目的是为了保
3、障城市发展所需要的土地可以及时获取，因此重点在储备上储存起来以备未来使用，与我国目前正在开展土地收购储备有所区别。因此，在本研究中将统一采用“土地储备”来指代国外的“LandBanking”。国外学者给国外土地储备制度下的定义很多，理解不同，综合这些定义来看，土地储备制度是指由城市政府委托的机构通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式，从分散的土地使用者手中，把土地集中起来，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的制度。目前国内有限的研究中还没有公认的统一定义，这与我国各地对土地储备制度
4、的理解与实施模式的不同有关。从微观的角度说，土地储备作为一种经济范畴内的企业行为，是房地产企业为了在经济波动中，增加自身的抗风险能力，把已经获得使用权、稀缺性很强的土地资源作为投资的行为；从宏观的角度来说，土地储备有两方面的含义：第一是指城市土地储备；第二是耕地储备，也就是政府把随着经济波动而出现抛荒的耕地、新开垦的耕地储备起来，以调节耕地供求变化的行为。有些学者提出的“双储双控”就是指城市土地储备、耕地储备。宏观意义上的城市土地储备制度，根据我国土地收购储备的运行现状，可以对我国的土地收购储备做出以下定义：为了保障我国土地市场的规范高效运行，政府依据城市规划和土地利用规划，由政府委托的机构依
5、法通过征用、收购、换地、转制和到期回收等方式收回国有土地使用权或者征用集体土地，对相关权利人给与合理的补偿，并由政府或政府委托的机构组织进行土地开发，在完成了房屋的拆迁、土地的平整等一系列前期开发工作后，根据城市土地出让年度计划，有计划地将土地投入市场的行为2。土地储备制度是土地市场制度建设中的一个重要部分，其操作主体是地方政府，其中部分工作可由政府授权或者委托土地收购储备机构完成。土地供求和地价是土地储备政策对房地产市场影响的首要方面，也是国内学者研究的出发点。张思彤（20）0以1地价政策的调控目标和手段为基础，从定性和定量两个方面考虑土地储备机制对地价的调控作用，提出了土地储备调控土地价格
6、的机制:当市场价格偏高时，减少土地储备量，加大土地供给，平抑价格；当市场价格过低时，减少用地供给，并介入土地二级市场，适量收购土地，增加土地储备量，以调控土地价格，抑制价格不合理波动，从而使土地资源供需达到“帕累托最优状态”。贾伟召（20）0在3土地储备的土地出让价格对社会经济的影响方面，提出了这样的观点：土地价格膨胀使土地开发成本的进一步增加，造成了土地市场供不应求的状况，导致房地产市场的动荡；土地价格持续上涨，不仅没有解决土地资源供给远远小于需求的矛盾，反而深化了这种矛盾。武康平（20）0从5土地作为资源和商品的双重属性出发，运用均衡价格理论分析了土地供求市场，政府可以通过两种途径调控土地
7、资源在房地产市场上的供给：由土地储备机构垄断土地一级市场，对土地宏观调控和组织力量进行土地开发，增加土地供给，以此来减缓地价的攀升。对于地价与房价的关系问题，是学术界研究的热点问题之一，诸多学者进行了比较深入的研究。如胡睿宪（20）0对3土地储备平抑房价的可能性做了比较深入的研究，他指出利用土地储备制度、扩大土地供应、平抑房地产市场价格，存在六大问题：（1）一致性的成本控制政策对于房地产市场的结构问题，针对性不强；（2）土地储备制度作用基础条件不完善，政策实施条件不具备；（3）土地储备扩大土地供应量和实现房价下降的政策目标，与政府经济发展的目标矛盾，政府支持力度值得怀疑；（4）商品房的成本价格
8、刚性使土地储备平抑房价空间狭小，政府调整力度有限；（5）土地需求的派生性在政府决策面前削弱了控制土地出让金的能力；（6）政策的时滞性严重影响了土地制度平抑房价的政策效果。刘红玉（20）0认3为地价和房价的因果关系要从不同的角度不同的时点来分析，并用数量经济学的方法，对地价与房价的关系做了较为深入的定量分析，他提出地价与房价之间存在线性正相关关系；地价与房价之间的影响程度与建安成本、税费率和容积率的不同而不同，而税费率是政府调控地价房价关系的主要切入点。而贾伟召等（20）0从4江苏省徐州市地地价与房价的变化情况，分析了地价与房价的关系。他指出地价与房价之间存在互动的并非线性关系，只有其他成本都呈
9、刚性无下降空间，而开发商已到了微利的地步，地价的上升才会全部反映在房价上，成为房价上涨的直接原因。关于土地储备对房地产市场的调控作用，周晓艳、康春等（20）0运3用市场均衡理论和图解法，从土地市场均衡角度分析现行土地储备制度的运行机理，论证土地储备制度对土地市场调控的积极意义，从土地储备制度实施前后社会福利变化情况论证了这一制度实施的积极作用。他们认为实施土地储备制度将改善政府和社会的福利状况，构建良好的土地市场秩序，但应当围绕克服市场主体的非理性、减少信息不对称和降低交易费用采取有效举措以求保障。李志明等（20）0认3为土地储备制度所形成的政府垄断供给，消除了土地市场中的投机活动，解决房地产
10、市场结构失衡和市场价格畸形问题；土地储备制度采用市场机制对城市土地开展资本运营将限制城市土地供应总量，消除“零地价”现象，纠正房地产市场现存问题的同时，也实现了城市总体价值提升；土地储备制度对土地实行“统一管理”，在提高了政府工作效率的同时，也提高了房地产运行效率，加强了房地产市场的管理。母小曼等（200）2认为土地储备可以促进土地集约利用，消化闲置土地，又可以贯彻保护耕地的基本国策，提高土地利用率，并对于房地产业具有现实的影响，诸如保证城市规划有效实施，使房地产投资更有针对性；可以保障合理利用土地，优化房地产布局结构；有利于规范土地管理部门职能，为房地产企业健康发展打下基础；可以强化政府的宏
11、观调控能力，保护房地产企业健康发展；可以充足城市建设基金，有利于城市发展和房地产增值；通过实行土地市场化操作，显化土地价值。其次，还运用生产要素理论和供需理论对土地储备影响房地产的机理进行了分析，指出土地价值增值是土地储备实施的重要条件。而林荣茂（20）0则5提出了相反了观点，他认为土地储备机构的市场调控职能与垄断企业追逐利润的天性，将产生不可调和的内部矛盾，土地调控的效果是值得怀疑；拍卖和挂牌依据的是竞价原理，且出让收益远大于招标，地方政府具有选择拍卖、挂牌的强烈意愿，在土地供给有限的硬预算约束下，助长地价飙升；因此，他提出了演化并逐步取消土地储备制度，在土地出让方式上，采取“单一规则”的招
12、标方式，发挥政府服务职能。土地利用政策的调整，会引起房地产供应总量、结构和价格的调整，引起房地产开发主体和消费主体对未来前景预期的调整。宫玉泉（20）0从5四个方面指出了土地供应对房地产市场的影响。（1）土地供应总量方面，有两方面的影响：由于房地产开发周期长的原因，房地产产品的供应总量影响比较滞后，但是投资和消费的影响却是当期；（2）土地供应结构影响房地产产品结构和供应土地区位分布，进而影响到房地产产品的价格；（3）招标拍卖挂牌的土地供应方式并没有影响房地产的价格，反之，房地产价格决定着地价的高低；（4）土地管理部门对开发商履行出让合同情况的监督、土地转让的管理和对闲置土地的处置等政策，影响着
13、房地产供应的节奏和进度。针对各个城市不同的土地储备运行模式和房地产发展情况，诸多学者也进行了实例研究。田梦现等（200）5针对上海、杭州、武汉等地不同的模式提出了土地储备制度效益的评价原则及评价指标，其中经济指标有：地方财政收入、国有土地资产总量、城市土地利用系数、土地生产率、土地交易量、土地价格指数、房屋开发投资总额、商品房价格指数、第三产业比重；社会效益指标有：城市化水平、人均、人均住房面积、人均公共用地面积、城郊人均耕地面积、土地犯罪案件。夏南凯、王耀武（20）0以3杭州土地出让价格和房价增长情况为研究对象，得出以下结论：土地收购储备机制的确制约了土地的隐形交易，但并未改变市长说了算的模
14、式。高度垄断的不完全竞争的土地市场，实质是政府单方面控制土地投放量，控制房地产开发市场。他们提出为防止土地储备过量或不足，应该理清土地储备总量与投放量的关系，建立土地储备的预警制度。余凤生（20）0从4武汉市地改与房改发展历程来看，分析了武汉市土地使用制度改革，提出了地改与房改是相互依存、互相推进的关系。上述表明，当前对土地储备与房地产市场的研究，要么是单独的从政策层面探讨土地储备制度对于土地市场的影响，要么是从地价与房价的关系方面研究土地储备对于房价的影响，没有站在全局的高度，从量的方面将房地产市场的变化结合土地储备实施的实际状况，进行详细的数据分析和对比研究。尤其是武汉市自从199年9实施土地储备制度以来，社会经济和房地产市场发展迅速，非常有必要对土地储备制度的实施情况和影响做全面的实证研究。因此，面对土地储备制度带来的土地市场和房地产市场的变化，研究土地储备制度对土地市场和房地产市场的影响，具有十分重要的意义。
