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1、锦华世纪新城可行性研究报告n 项目名称：n 组长： n 成员： 目 录项目可行行研究报告大纲4第一章 总论4一、项目的背景4二、项目概况4第二章 项目开发经营环境分析5一、项目开发经营宏观环境的分析5第三章 产品开发方案5一. 户型选择5二. 技术设备条件7技 术 经 济 指 标9第四章融资方案9一、融资形式9二、资金来源选择10三、融资方案分析11第五章、风险方案12第六章、营销方案14一、未来发展趋势14二、房地产全程营销策划16第七章、经济分析20第八章、环境影响评价22一.项目建设对环境的影响22二.环境保护治理措施24第九章、 组织机构与人力资源配置25一组织机构设置25一.管理机构
2、组织方案及体系26二劳动定员29第十章、项目进度安排30一.建设工期与进度安排30二.项目实施进度表30第十一章、 投资估算32一.建设投资估算32二.流动资金估算34三.投资估算表35第十二章 项目开发经营风险的分析37一.项目敏感性分析37二定性分析37第十三章 结论与建议40一结论40二建议40锦华世纪新城项目可行行研究报告大纲第一章 总论n 一、项目的背景：通过2009年的长沙市房产报告分析得出，长沙房产还有巨大的发展前途。基于打卦岭村欲建第三代批发市场，黄兴镇初步规划以现代服务业为主导产业，5000亩现代市场群将要打造第三代批发市场黄兴市场集群地初步规划设在打卦岭村，此处西连长沙武广
3、客运新站、东临黄花国际机场，紧靠长沙绕城高速（东南段）和长株高速。黄兴市场集群区位优势十分明显，距黄花国际机场8公里、星沙10公里，与武广新长沙站一河相隔，临近已开工的地铁2号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便。因此我公司决定在打卦岭与双桥村之间开发一个集商业街，住宅，酒店于一体项目锦华世纪新城。市政府规划如此大的一个市场群，其必定也会在规划中有相应的社会服务配套设施，教育，医疗配套设施必定也会齐全。二、项目概况：n 1.地理位置：打卦岭与双桥村之间，北临黄兴大道。nnn 2.建设规模与目标：占地80亩，建筑面积为18万平米，临湖而建，以商城楼为主，底层1-
4、5层为商场，主要为商业休闲场所和购物商城。商场上面为7栋独立的小高层住宅，西南角两栋连体式小高层为通程国际大酒店。住宅容积率为3.5。东西面为休闲娱乐为一体的小广场。第二章 项目开发经营环境分析一、项目开发经营宏观环境的分析n 打卦岭村5000亩现代化市场集群必定带动本地的经济发展，大量的人口涌入，并且基本都是做生意的人，从事服务行业。本处交通便利，北临黄兴大道，黄兴大道站紧邻锦华世纪新城。距黄花国际机场8公里、星沙10公里，与武广新长沙站一河相隔，临近已开工的地铁2号线终点站，经黄江公路、长沙绕城高速（东南段）、黄兴大道进入城区十分方便。n第三章 产品开发方案n 一. 户型选择：本项目规划以
5、中档多层住宅为主，配以少量高档带电梯小高层住宅。在规划设计及建筑风格上充分体现“以人为本”的设计理念。注重环境的营造并赋予其浓郁的文化内涵，充分体现21世纪科技新城高品质住宅区的风貌。n 锦华世纪新城项目利用大规模居住区的优势，以“中等收入阶层”为主流消费群体，讲求住宅产品的多样化。n 户型选择：主力户型以155平米三房为主占到百分之50，二房以90110平米为主n 根据以上多种消费对象的不同品位和要求，故选择了多种户型，见下表户 型 分 配 表户 型 分 配 表楼型户型格 式面积（）数量（套）1A三室两厅一厨两卫一阳台150.341802B两室两厅一厨两卫一阳台110.261053C两室两厅
6、一厨一卫一阳台100.69864D 两室一厅一厨一卫一阳台89.68755E 一室一厅一厨一卫一阳台60.5260n二. 技术设备条件n 1) 室外n 1.外墙：采用高级进口外墙涂料，局部面砖装饰。n 2.屋面：现浇平屋面、屋顶花园。n 2) 室内：n 1.内墙：厅、房为乳胶漆。厨房高级瓷砖到顶。n 2.顶棚：厅、房为乳胶漆。厨房铝合金扣板吊顶。n 3.地面：厅、房为水泥砂浆拉毛。厨房、阳台地面铺设高级防滑砖。n 4.窗：户外窗用彩铝窗。n 5.门：分户门为高级防盗、防火门，阳台门为彩铝门。n 6.厨房：赠送套装橱柜（吊柜、地柜、洗菜盆、水龙头）、抽油烟机。n 7.卫生间：公卫：内墙高级瓷砖到
7、顶，顶棚铝合金扣板吊顶，地面铺设高级防滑砖。赠送淋浴间、冷热水龙头及花洒、柱盆、冷热水柱盆龙头、玻璃镜、节水马桶、预留热水器接口位。其余卫生间：预留给、排水管道；地、墙面水泥砂浆拉毛。n 8.楼梯间：墙面乳胶漆，地面及踏步为高级防滑地面砖。n 配套设备n 1.电梯：6层以上商品房均配置高档名牌电梯。n 2.电视、电话、电讯系统：有线电视插口、电话插口、宽带高速上网，报装后可立即使用。n 3.电气配置：开关、照明、插座、电表各一个。n 4.煤气：煤气管道安装到厨房。n 5.给水：变频式供水系统，每户独立水表。n 6.排水：有组织排水，预设空调机专用冷凝水排水管。n 4) 智能化系统：n 1.安全
8、防范系统：家庭紧急报警系统、红外探测、可视对讲防盗门、24小时、电子巡更系统、车库管理系统等。n 2.“一卡通” 智能系统：IC卡门禁、停车、消费“一卡通”。n 3.信息服务系统：局域网（可接入Internet）、背景音乐、视频点播等。n 5）人性化设施n 1.停车场：入口处有宽广的地下停车场n 2.指示牌：居住区设置各种指示牌，如指示公共服务设施位置、公共建筑以及管理处等方便居民使用。n 3.座椅板凳：设在广场、水边，既绿化又方便使用。n 4.垃圾桶：在公共区域等人流较多的地方、商户楼旁设置。n 5.广场：商业游览及社交游憩公共场所，附设小型游乐设施。技 术 经 济 指 标附表：技 术 经
9、济 指 标项 目单 位数 量居住户数户996居住人数人3187户均人口人3.2总建筑面积万181.住宅建筑面积万11.62.公建面积万5.3住宅平均层数层20容积率3.5绿地率%45用 地 平 衡 表用 地 平 衡 表项 目单 位数 量规划用地万4.951.住宅用地万2.162.公建用地万1.563.道路用地万1.064.公共绿地万1.59其他用地万0.41第四章 融资方案一、融资形式n 1）既有项目法人融资形式是依托现有法人进行的融资活动。n 2）新设项目法人融资形式是指新建项目法人进行的融资活动。二、资金来源选择n 1）资本金筹措。国家对房地产开发项目资本金比例的要求是30。资本金出资形态
10、可以是现金，也可以是实物、土地使用权等，实物出资必须经过有资格的资产评估机构评估作价，并在资本金中不能超过一定比例。另一种有效的资本金筹措形式是合作开发模式：以资金或土地使用权作价入股。n 2）债务资金筹措。债务资金筹措有信贷融资和债券融资两种。债券偿付方式有三种：偿还，通常是到期一次偿还本息；转期，即用一种到期较晚的债券来替换到期较早的在发债券，也可以说是以旧换新；转换，即债券在有效期内，只需支付利息，债券持有人有权按照约定将债券转化成公司的普通股。可转换债券的发行，不需要以项目资产和公司的其他资产作为担保。n 3）预售或预租收入。由于房地产开发项目可以通过预售和预租在开发过程中获得收入，而
11、这部分收入又可以用作后续开发过程所需要的投资，所以大大减轻了房地产开发商为开发项目进行权益融资和债务融资的压力。但预售楼宇通常是有条件的，一般规定，开发商投入的建设资金（不含土地费用）达到或超过地上物预计总投资的25以后，方可获得政府房地产管理部门颁发的预售许可证。三、融资方案分析n 1）资金来源可靠性分析。资金来源可靠性分析主要是分析项目所需总投资和分年所需投资能否得到足够的、持续的资金供应，即资本金和债务资金供应是否落实可靠。n 2）融资结构分析。融资结构分析主要分析项目融资方案中的资本金与债务资金比例、股本结构比例和债务结构比例，并分析其实现条件。n 3）融资成本分析。融资成本包括债务融
12、资成本和资本金融资成本。债务融资成本包括资金筹集费（承诺费、手续费、担保费、代理费等）和资金占用费（利息），一般通过计算债务资金的综合利率，来判断债务融资成本的高低；资本金融资成本中的资金筹集费同样包括承诺费、手续费、担保费、代理费等费用，但其资金占用费则需要按机会成本原则计算，当机会成本难以计算时，可参照银行存款利率进行计算。n 4）融资风险分析。融资风险分析通常需要分析的风险因素包括资金供应风险、利率风险和汇率风险。资金供应风险是指融资方案在实施过程中，可能出现资金不落实，导致开发周期拖长、成本增加、原收益目标难以实现的风险。利率风险则指融资方案采用浮动利率计息时，贷款利率的可能变动给项目
13、带来的风险和损失。汇率风险是指国际金融市场外汇交易结算产生的风险，包括人民币对外币的比价变动风险和外币之间比价变动的风险，利用外资数额较大的项目必须估测汇率变动对项目造成的风险和损失。第五章 风险方案n 是的，大部分消费者头脑中与房产有关的保险，也许就是这种被强制购买的还贷保证保险，也可以成为住房的抵押贷款综合保险。但是对于它有什么功能，保障了谁的利益，似乎并不在消费者考虑的范围之内。n 于它的投反正不管你愿意不愿意，这种保险都得买。至保技巧，可能消费者最耳熟能详的就是：提前还贷别忘了去退这种住房抵押贷款综合保险。n 那么当你拿几年甚至几十年的积蓄购置房产时，有没有想过住房抵押贷款综合险有什么
14、功能，自己的房产可能面临哪些风险，怎样才能全面的规避这些风险呢？还贷越快 保额越小从保监会的数据我们可以看到，目前消费者给房产上保险的意识严重缺乏，家财险的投保率仅为15%。这与寿险、养老险等形成鲜明的对比。n 一方面是消费者对房产的保障不足，另一方面却是房地产愈来愈热，同时消费者最为熟悉的住房抵押贷款综合保险，在收取保费的方式、保额的大小等方面都不尽合理。n 华泰财产保险公司的常务副总经理张嘉麟解释，住房抵押贷款综合险首先保障的是银行的利益，并且它的保额是根据贷款金额的大小，并不是通常意义上投保的金额越高、保额也越高。这就意味着，你还贷的速度越快，你的保额越小。n 听起来似乎有些不可思议，但我们从住房抵押贷款综合险的具体功能中，可以看出它只是一款保证消费者有能力支付贷款的保险，大都采取将抵押物财产保险与贷款信用保险合二为一的形式。n 也就是说，住房抵押贷款综合险有两个功能。一是财产损失保险，当抵押的房产出现规定范围内的财产损失，例如火灾、暴风雨、坍塌等，保险公司将承担该损失；另一项是还贷保证责任险，当购房人因人身意外或失业，以致无法偿还购房贷款时，由保险公司偿还出险后尚需偿还的购房贷款本息。n 第六章
