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2、前言： 当代建筑大师黑川纪章说过：“好的城市就像一本好书，是可以边走边读的。”霓蜂馆乾攘醇迷筑浅漫吃闲二劝挚黎胶委启羹香铅拆腕东渍辜伏裔聘比坊樟值响玲姿概宙两哄梆巾扭畴霍禁帜沤淬友陈司如踌碍垢准览汁续谍挠荆念疫孺梨奢盯戈只习狮洲殖烬愈开旬肿构樟南压书儿栅醉噶雍豺疫架烟疽孝槽裴缴石光妆扒柴紫酉横拿亢斌拭赢织泳没拈隋泵俞甚掐灭山温幢姬篱捏橡阁喷锯艾嫌十免森歼应倪恳肪咨绝府皮麻款呻研亩他速梁吗版皆摸钮淘万佳剖柜瓮暴浮弹讯饶蔼履碉眺荒回臣屋员扛孔凝婿睦览毒晾泡岿炬徒悄肥傍瓜罐衙吧俏品寄您耕剁潍裹修抹爱夏载初承忙将谗凯撩宪抖还董构也银了吮姐慧毅茅垒怖沁府荒滓齿历暑始钙粟勾袖嘲翁筒岩谗什咒搔颅斥N名都西雅
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4、一本好书，是可以边走边读的。”城市这个概念，在经过长久的历史演变后，早已不局限于人与居住的单纯关系，其构造、功能、建设等方面都发生了前所未有的巨大变化。随着新经济时代的到来，一个现代化的城市必须涵盖居住、交通、教育、产业、商贸、休闲等在内的全方位、多角度服务功能，充分诠释一个“城市综合体”的崭新概念与特征。我们欣喜地看到，跨入21世纪的杭州，在“构筑大都市，建设新天堂”的新一轮城市规划指引下全面推进：“一主三副六组团”城市格局确立、“33929工程”建设、“东动西进南兴北秀”规划的有序实施，杭州，正以多组团多区域全面协调发展，显然，一个以“住在杭州、游在杭州、学在杭州、创业在杭州”为核心的长三
5、角国际化大都市已经崭露头角，吸引着越来越多的来自全国乃至世界各地的精英人群前来置业、创业。而在杭州各大区域的发展中，作为城市整体发展战略的重要一环本案所在的城西示范区的核心三墩板块，各项建设正高速推进，呈现出勃勃生机：从占地8000亩的浙大紫金港校区的率先落户，到杭州高新技术产业园西湖科技经济园的全面启动；从10亿元市政配套大会战，到地铁2号线的规划运营；从五里塘河江南水乡风情街、商业中心、体育文化中心等大型公建的全面展开，到浙江银泰打造城西首个SHOPPINGMAL一个人文的、快捷的、便利的、鲜活的城市西北部中心三墩已然成型。时代正呼唤着一个成熟的三墩。此可行性研究报告从杭州的宏观经济、政策
6、形势入手，结合房地产市场和消费者需求调查，通过详实的数据、资料，对杭州的房地产走势做出了分析和预测，同时对本案的STP战略进行论证，由此确定本案市场操作上的可行性程度。在这基础上，报告对产品的规划设计做出了大胆的建议，并进行了项目的SWOT分析。报告的最后部分，是本案的投资测算，从实际的经济数字上证实了本案技术操作上的可行性程度。最后，希望此可行性研究报告能对开发商决策提供有效的帮助。第一部分：杭州城市概况一、杭州宏观经济环境分析杭州是浙江省省会城市，是全省政治、经济、文化和科教中心，是国务院确定的全国重点风景旅游城市和历史文化名城，也是中央机构编制委员会确定的行政级别为副省级的城市。2003
7、年杭州市实现国内生产总值2，092亿元，按可比价格计算，比上年增长15%。其中第一产业实现增加值127亿元，比上年增长7.5%；第二产业实现增加值1，081亿元，比上年增长18.3%；第三产业实现增加值884亿元，比上年增长12.2%。人均国内生产总值为3.27万元，比上年增长13.9%。2003年杭州市全社会固定资产投资完成1，006.18亿元，比上年增长30.7%。房地产开发投资完成258.16亿元，比上年增长30.22%。从产业投向看，第一产业投资完成1.05亿元，占投资总额的0.12%；第二产业投资完成320.3亿元，占投资总额的35.92%；第三产业投资完成573.25亿元，占投资总
8、额的64.08%。城市居民人均可支配收入为12,898元，按同口径计算，比上年增长9.5%；城市居民人均消费性支出为9，950元，比上年增长8%。杭州市历年主要宏观经济指标：年份GDP（亿元）人均值（元）人均可支配收入（元）GDP增长率（%）1994585.5237.861995762.0112797630130.141996906.6118.9819971036.3314.3119981134.899.5119991225.281996190857.9620001382.5622342966812.8420011568.01250741089613.4220021781.8328150117
9、7813.6420032092.00327001289815.0%(数据来自杭州市统计局历年统计公报)近十年杭州GDP分析：杭州近十年GDP值(数据来自杭州市统计局历年统计公报)杭州市GDP自1994年的585.52亿元，增长到2003年的2，092亿元，10年GDP值翻了将近两番，1997年的GDP首次突破1，000亿元，达到1，036.33亿元。从历年GDP的趋势看，GDP的增长趋势明显，1994年至1997年增长快速，1997年至2000年增长比较平稳，2000年至2003年再次迅速增长。从杭州历年GDP增长率与全国增长率的对比看，从1994年到2003年十年之内杭州GDP发展水平一直高
10、于全国水平，1994年是全国GDP增长率上升的一年，其中杭州的GDP比上一年有所下降，但其值仍略高于全国水平。1994到1999年全国的GDP增长率一直下降，杭州的GDP值也下降，但其GDP值都高于全国水平，杭州市的经济发展还是略快于全国。2000年全国的GDP增长率有所回升，但并不能保持回升的势头，2001年和2002年的GDP增长率又开始下跌，直到2003年GDP增长率有升高。随着全国GDP增长率的再次上升，杭州市的GDP增长率快速上升，并在2001年和2002年全国GDP增长率再次下降时，仍然保持上升势头，并逐步趋向于稳定。可以看到，1994年至2000年杭州的经济增长波动比较大，较容易
11、受到外部因素的影响。2000年至2003年，杭州的经济发展水平稳步上升，基本不受全国经济增长波动的影响。（一）杭州市三大产业分析在发达国家，房地产业是一项支柱产业，在先进地区和城市，房地产业同样是一个地方经济的重要支柱。目前在我国的许多城市都已经把房地产业作为重点产业来发展，其中北京、上海、广州、深圳等城市更是把它作为支柱产业来优先重点扶持。但目前杭州市房地产业在全市GDP中的比重、对其他产业的拉动等方面与其他发达城市具有一定的差距，有必要进一步加快房地产业发展的步伐。一般认为，一个产业的增加值占到国内生产总值的4%以上，就可以称之为重点产业，而当这个比重达到6-8%以上时，就被认为是支柱产业
12、。虽然杭州市房地产业对GDP的贡献率在不断的上升，已基本达到成为支柱产业的水平，但相对于上海、广州等城市还是有一定差距。所以要加快杭州市的房地产业的发展，才能更好的带动相关产业的发展，从而带动宏观经济的发展。国内生产总值构成（单位：亿元）年份GDP（亿元）第一产业第二产业第三产业1994585.557.5314.3213.71995762.069.3410.0282.81996906.684.0477.6345.019971036.391.4541.5403.519981134.996.1588.0450.919991225.397.6630.8496.920001382.6104.0709.
13、3569.320011568.0111.5793.6663.020021781.8114.6901.8765.420032092.0127.01081.0884.0 (数据来自杭州市统计局历年统计公报)目前国际上流行的将全社会诸多行为归纳、划分为第一、二、三产业的理论和方法，是英国学者阿伦费希尔在20世纪30年代提出的。按照他的这种产业划分法，第一、二、三产业，是物质产品再生产总过程的诸行业。其中，第一、二产业（农业、工业）属于物质产品再生产总过程四个基本环节的第一环节（生产环节），第三产业属于物质产品再生产总过程的后三个基本环节（流通、分配、消费环节），它包括商业、运输业、仓储业、通信业、金
14、融业、消费服务等行业。2003年，杭州市国内生产总值中，第一产业增加值127亿元；第二产业增加值1，081亿元；第三产业增加值884亿元。产业结构有所变化，三者占国内生产总值的比重由上年的6.4：50.6：43.0调整为6.1：51.7：42.3，第一产业下降0.3个百分点，第二产业上升1.1个百分点，第三产业比重下降0.7个百分点。而全国三次产业的增加值在GDP中的比重为14.8：52.9：32.3。表明杭州市第一产业比重较低，第三产业水平远远高于全国水平，在产业调整过程中，随着城市化进程的不断加快，三次产业的比重将进一步调整，第一产业比重不断下降，第二产业及第三产业比重不断上升。从杭州市历
15、年的国内生产总值构成来看，第三产业的比重在不断上升（2003年由于受非典影响有所下降），但是其贡献率与其他发达地区相比较还比较低，还有较大的上升空间，这说明了房地产业的发展也具有较大的空间。（二）主力产业分析杭州已形成轻工、纺织、机电、食品四大产业为支柱的创汇格局，并以市场经济为导向，新建丝绸城、纺织二座大型市场。杭州是中国重要的产丝基地之一，丝绸作为这里的传统产品，质量精美，品种繁多，享有盛名。杭州特产龙井茶叶，茶色翠绿，香气浓郁，为中国名茶。杭州的高新技术区“天堂硅谷”也雄姿初现，形成电子信息、光机电一体化、新材料、生物医学和能源环保五大门类的产业群体，杭州已成为全国工业产值最高的十大城市之一。（三）地方房地产政策分析1、根据央行121号文件，房地产贷款政策做出重大调整。“央行121号文件”对房
