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1、写字楼建设成本参数一览写字楼建筑面积一览1土地成本含土地出让金 5,500 元1占地面积 13,270 平方米2容积率 5.5 2建安造价写字楼 5,000 元3可建设建筑面积 72,985 平方米地下室 3,000 元3基础和配套设施费小市政 400 元4地上可经营部分面积 90,000 平方米4专业顾问费5%建安造价5地下可经营部分面积 3,000 平方米5其他2%建安造价6总经营面积 93,000 平方米6管理费3%1-5项合计7地下非经营部分面积 30,000 平方米7不可预见费5%1-5项合计8地下总建筑面积 33,000 平方米8物业开办管理费1%建安造价9项目总建筑面积 123,
2、000 平方米9年增长率2%写字楼出租状况参数1写字楼出租面积 91,000 平方米2写字楼租金水平 240 美圆/平方米.年3写字楼租金年增长率1%4配套设施出租面积9000平方米5配套设施租金水平240美圆/平方米.年6出租佣金比例8%租金收入7管理费2%租金收入8写字楼租金年增长率2%9租约长度 3 年10到期续约比例33%停车位出租状况12停车位700个13停车位出租比例0.914停车位租金960美圆/个.年项目总投资额单位：元0123200320042005合计0建设周期50%50%100%1土地成本511,500,000 - 土地成本小计511,500,000 511,500,00
3、0 2建安造价 - 地上部分 - 地下部分 - 建安造价小计 277,500,000 283,050,000 560,550,000 3基础和配套设施小市政 18,600,000 18,972,000 37,572,000 4专业顾问费 13,875,000 14,152,500 28,027,500 5其他 5,550,000 5,661,000 11,211,000 3-5小计76,810,500 - 1-5小计511,500,000 315,525,000 321,835,500 1,148,860,500 6开发管理费 15,345,000 9,465,750 9,655,065 34
4、,465,815 7物业开办管理费 - 2,775,000 2,830,500 5,605,500 8不可预见费 25,575,000 15,776,250 16,091,775 57,443,025 总计 552,420,000 343,542,000 350,412,840 1,246,374,840 租约分析参数012345678910111213年份20032004200520062007200820092010201120122013201420152016写字楼部分出租状况租金 USD/Y240244.80249.70254.69259.78264.98270.28275.6828
5、1.20286.82292.56298.41304.38310.47维持现有租约比例0%25%75%90%15%75%90%15%75%90%15%75%新租户比例25%50%15%0%50%10%0%50%10%0%50%10%续约租户比例0%0%0%0%25%5%0%25%5%0%25%5%写字楼出租率25%75%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%配套设施出租状况租金240244.80249.70254.69259.78264.98270.28275.68281.20286.82292.56298.41304.38310.47维持现有租约比例0%60%90%30%
6、60%90%30%60%90%30%60%新租户比例60%30%0%40%20%0%40%20%0%40%20%续约租户比例0%0%0%20%10%0%20%10%0%20%10%配套设施出租率60%90%90%90%90%90%90%90%90%90%90%项目投资与经营期现金单位：千元01234567891011122003200420052006200720082009201020112012201320142015租金收入写字楼潜在租金收入 23,176.78 23,640.32 24,113.12 24,595.39 25,087.29 25,589.04 26,100.82 26,
7、622.84 27,155.29 27,698.40 28,252.37 空置率 17,382.59 5,910.08 2,411.31 2,459.54 2,508.73 2,558.90 2,610.08 2,662.28 2,715.53 2,769.84 2,825.24 有效租金收入 - 17,730.24 21,701.81 22,135.85 22,578.57 23,030.14 23,490.74 23,960.55 24,439.77 24,928.56 25,427.13 配套设施潜在租金收入 2,225.45 2,247.70 2,270.18 2,292.88 2,3
8、15.81 2,338.97 2,362.36 2,385.98 2,409.84 2,433.94 2,458.28 空置率 2,225.45 899.08 227.02 229.29 231.58 233.90 236.24 238.60 240.98 243.39 245.83 有效租金收入 - 1,348.62 2,043.16 2,063.60 2,084.23 2,105.07 2,126.12 2,147.39 2,168.86 2,190.55 2,212.45 租金收入小计 - 19,078.86 23,744.98 24,199.44 24,662.80 25,135.21 25,616.86 26,107.94 26,608.62 27,119.11 27,639.59 停车位出租收入 504.00 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 604.80 其他收入总计 - 19,583 24,350 24,804 25,268 25,740 26,222 26,713 27,213 27,724 28,244 运营费用租金佣金 483 985 301 -
