某市商业网点规划送审稿（20042020）

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1、某市商业网点规划目 录1.前言12.某市商业网点发展现状及其诊断22.1 现状陈述22.2 诊断分析43.结症分析及发展趋势研判73.1 结症分析73.2 全市市流通产业发展趋势研判83.3 某市商业网点规划与建设应注意的问题104.某市商业网点发展规划134.1 总则134.1.1 规划的作用134.1.2 规划的依据144.1.3 规划的对象、范围144.1.4 规划的期限154.2 规划的指导思想154.3 规划的原则164.4 发展目标194.4.1 总体目标194.4.2 具体目标224.4.3 规划布局255.规划图则386.实施建议39规划参考资料40附录41附录一：规划研究程序

2、41附录二：调研问卷42附录三：调研问卷汇总分析44附录四：某市商业网点归类一览表50附录五：相关术语58附录六：商业设置和级次指标62附录七：主要零售业态63531.前言某市位于辽东半岛西南端，东北向与全市老市区相连结，南临黄渤海分界线，并与山东半岛隔海相望。长期以来，由于军事原因，某市没有完全开放，相应人口与经济增长缓慢，同市内其它区域相比，某市的城市化进程明显走在了后面。面对新一轮城市化发展需要，全市市委、市政府提出了建设“大全市”这一战略发展目标，并在规划中将某市纳入了未来城市的主城区范围。未来十几年里，某市将成为“大全市”城市“西拓北进”的重要拓展区域，进而成为人口增容及相关产业转移

3、的重要承接地。由于大型工业项目的布局（如石化产业园、造船城等）以及某市大学城布局发展带来的人口高速机械增长，据预测，到2020年，某市常住人口数量将接近80万人，占大全市主城区的比例将由目前的7.6%（户籍人口）变为22.5%（常住人口）。随着连烟火车轮渡的投入使用，某市将一改过去处于全市一隅的“端点”区位特征，成为连接辽东和山东两个半岛及东北腹地和长江三角洲的枢纽，这将为某市商贸物流业的发展带来机遇；同样，某市的旅游产业也将迎来大发展时期，其发展也同样需要商贸网点的支持。可见，未来某市现代流通产业发展潜力巨大。2004年12月11日，我国将履行入世承诺，取消对外资商业的地域、股权和数量的限制

4、。这意味着我国入世后商业领域的过渡期行将结束，迎来了全方位开放的发展格局。基于此，为了规范我国商业的网点发展布局，减少重复建设，降低恶性竞争，实现协调发展，商务部要求全国各地县级以上的城市务必在2004年底前，完成对城市商业网点的发展规划并报商务部。城市商业网点规划是指根据城市总体规划和商业发展的内在要求，在充分反映城市商业发展规律的基础上，对城市未来商业网点的商业功能、结构、空间布局和建设规模所做的统筹设计。这里“网点”主要是指主要零售业态、商业路街、各类批发市场、物流等网点，依据国家商务部规划指引，其规划范畴不包括餐饮网点和旅游景点。为了认真贯彻和落实商务部印发的城市商业网点规划编制规范和

5、全市市委市政府建设“大全市”发展纲要，结合某市经济、社会、人口等发展规划，按照现代商业发展规律，本着避免重复建设、合理有效利用资源进而带动某市经济快速发展的原则，特别是形成商业和旅游的良性互动，某市政府委托贸易发展局邀请我们编制了本项规划。同时，本研究小组受全市市商业局委托，正在研究编制全市市商业网点总体规划。为了达到“科学、完善、实用”的规划要求，我们制定了“局部突破、由下而上”的规划计划，即首先由下属县、市、区完成本地区的商业网点规划，然后再汇总完成全市市的总体规划。由于某市商业发展潜力巨大，加之地理位置比较独立，因而成为我们编制全市市商业网点总体规划的起始点。通过先行完成某市的商业网点规

6、划，我们期望确定一个“范式”来供全市的其他县市区参考，从而加快全市商业网点规划的推进步伐。2.某市商业网点发展现状及其诊断2.1 现状陈述总体上讲，某市商业网点自改革开放以来获得了快速发展，在数量上增长迅速，在所有制上发展层次多元化。特别是近年来新型业态不断涌现，商业网络逐步形成，并在网点结构与层次上有了很大进步，为下一步发展打下了良好的基础。随着近年来旅游业的快速发展，某市商业网点的分布开始从城市中心区向边缘区和乡镇地区扩展，网点档次不断提高，网点规模不断扩大，并且呈现了“商旅结合”的发展特征。上述发展极大地促进了某市城乡商业的繁荣，并使得现代流通产业成为某市极具发展潜质的主导产业之一。某市

7、城乡商业网点（30平方米以上）分业态网点数量、面积及结构对比见以下图表。 由于统计数据缺失，以上数据均来自于实地调查，并且是营业面积在30平方米以上的商业网点，包括主要零售业态（专业店、专卖店、便利店、百货店、超市和购物中心等），以及农贸市场和批发市场等。由于一些商业街门店面积均较小，我们只在附录中作了记录，其面积未进入统计范畴。如果广口径估计（包括餐饮网点），某市上规模的各类网点数量有500左右。表1 某市城乡商业网点分业态数量一览表 单位：个业态数量区位专业店专卖店便利店超 市大卖场百货店购物中心农贸市场批发市场合计城 区7218351675144乡 镇1106640370190合 计18

8、2249919145334表2 某市城乡商业网点分业态面积一览表 单位：平方米业态面积区位专业店专卖店便利店超 市大卖场百货店购物中心农贸市场批发市场合计城 区25,9118273,14811,00098,90014,2008,250162,236乡 镇7,3105605,355-7,35021,450042,025合 计33,2211,3878,50311,000106,25035,6508,250204,261图1 某市城乡商业网点业态数量分布图图2 某市城乡商业网点业态面积分布图考虑到调查遗漏因素，加上规模较大的餐饮（酒店）、娱乐休闲等网点，目前某市城乡“上规模的商业网点” 除非本报告另

9、行说明，否则在行文里“上规模的商业网点”均指营业面积在30平方米以上的网点。总数预计在500个左右，按照现有居住和生活总人口280,000人计算， 据某市统计局透露，目前某市户籍人口不到20.9万人，包括户籍人口在内的常住人口有26.5万人，暂住人口9000多人，上述人口总计27.4万人，部队驻军人数不详。基于此，我们估算商业服务人口为28万人。平均每千人拥有网点1.78个。从调查汇总上来看，目前某市城乡上规模的商业网点总面积为204,261m2，按照上述人口指标，人均占有商业面积为0.73m2。其中，城区上规模的商业网点总面积为162,236m2，城市人均面积为0.90m2；乡镇上规模的商业

10、网点面积总计42,025m2，乡镇人均面积约为0.42m2。事实上，我们很难得到准确的人均指标，由于调查可能存在的遗漏以及30平方米以下商业网点的调查忽略，某市实际的商业网点总面积会高于上述调查数字；因此，我们采取了上述广口径的人口基数加以修正，并将得到的人均指标作为我们研究的参考数字。由结构图分析可见，在某市各种业态构成中，以业种为划分的各种传统专业门店数量居绝对多数，其调整和改造空间极为广阔，其次是包括连锁门店在内的便民性质的便利店和专卖店。据调查，目前某市连锁便利店的比例不到三分之一，采取连锁经营的网点占上规模的网点比例不到十分之一。在面积上，大型店占据了绝对比例，如大型百货店和购物中心

11、占了53%的比例，其次是专业店和农贸市场，分别占了17%和16%。2.2 诊断分析根据以上调查数据，结合调查问卷汇总分析内容，我们对某市商业网点发展现状诊断分析如下： 见附录中的调查问卷及汇总分析部分。（1）商业网点营业总面积出现时点饱和由于某市目前的城乡二元特征，其人均占有商业营业面积0.73m2，低于全市市的平均水平；城市人均商业营业面积指标则达到了0.9m2，从目前这一时点来看，已经达到了饱和状态，但需要在业态结构和空间布局上进行调整和完善。由于各个城市规模大小、发展定位、主导功能和商业辐射能力的差异，在人均商业面积指标的发展设定上，有的城市高一些，有的城市低一些，一般在0.8-1.5之

12、间。随着建设“大全市”步伐的加快，未来十几年，某市将迎来快速的城市化发展进程，面对人口超高速机械增长和旅游产业高速发展，某市商业网点建设在短期内很难找到成长的边界，只能在发展中寻求动态的平衡。因此，某市商业网点发展的总体特征是城市核心区接近饱和，但结构和区位失衡，乡镇发展落后，但总体增长潜力巨大。（2）三级商业层级体系雏形初现即区级商业中心、社区级商业中心和街道便民商业。目前北以世达购物、新屋百货为中心，南以大商电器、海产品批发市场为中心的核心商圈已经发展成为某市唯一的一个区级商业中心。社区级商业中心目前虽然轮廓初现，但还不是十分完善，新型业态较少；街道便民商业则还有待于进一步丰富网点构成及深

13、化发展内涵。目前迎春社区、横山社区、黄金山社区、启新社区、太阳沟社区、黄河路社区等地已经具备发展成为社区商业中心条件；其他新建街道和周边乡镇，商业发展层级概念有待于在某市城市化进程中进一步生成。（3）商业网点空间布局分布不合理目前某市商业网点的分布在整体上呈现“中心过剩和边缘不足”的状况。一些大型商业设施（包括已建的新屋百货、大商电器和在建的世达购物中心、瑞鑫购物中心等）主要集中在中心商业区，而周边地区的许多地方却存在着商业网点建设不足的现象，特别是周边一些新建居民区。即使是在网点集中的中心商业区，一些商业设施之间的经营内容雷同，缺乏主导经营特色，低水平、同质化的竞争较为明显。（4）零售真空地

14、带现实存在虽然目前某市城市商业网点营业面积总量趋于饱和，但经调查发现，某市目前尚存在未被充分开发的零售真空地带，主要分布在启新社区、横山社区、同心社区、八一路周边地区。这些区域尚存在一些商业死角地带，周边商业设施十分匮乏，甚至没有一家稍具规模的便利店，居民购物十分不便。如何开发利用商业真空地带，进而完善社区商业网点，将会成为某市下一步商业发展中的一项重要内容。（5）零售业态结构不合理业态多样化是流通现代化发展的必然要求，从而适应多元商业中心的发展要求并满足不同消费层级需求。虽然目前某市各种商业业态均有所发展，但从总体来看，零售业态结构欠佳，主要表现为传统的以业种为划分的专业店过多，现代连锁形态

15、的专业店和专卖店较少；食杂店较多，自选商店与连锁便利店较少；农贸市场及马路市场较多，超级市场偏少；缺少真正意义上的特色街区和主题风格的商业步行街。（6）商业网点命名不规范这个问题在某市尤显突出，一些商业网点的业态选择命名极不规范，并给课题组调研造成了很大困惑。如一些小型便利店被命名为超市，但却没有生鲜食品销售；不足百米的购物网点被命名为购物中心；明明是大卖场却被称为购物中心，自选商店和便利店命名的较少。可见，某市在网点审批和命名规范上还缺少必要的规范手续和政策依据，如何合理引导并规范商业网点的命名，将其纳入规范的工商行政审批与管理流程，将成为下一步商业网点发展与管理的重点。（7）商业网点发展缺少整体规划和规范管理长期以来，由于缺少系统、科学的商业网点发展规划及归口集中的规范管理，某市的商业网点发展基本上处于一种“自然生成”状态。